湖北日报说， "租购同权可读名校"系误读

7月24日，武汉市住房保障和房屋管理局在官网上发布《武汉市关于开展培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见（征求意见稿）》，国策君26日就其中几点简单谈了下，给租售同权泼点冷水，兼论武汉住房租赁试点意见的靠谱指数

国策君朋友圈的很多媒体朋友看到了，加上“租售同权”等话题也是民生热点，湖北日报、湖北电视台、湖北经视、湖北之声、湖北垄上频道等纷纷就这一主题约谈。真理越辩越明，经历各种问题的轮番轰炸后，国策君对于这一问题的理解似乎也升华了。感谢所有提问的人。

上一篇只稍微探讨了一下提取公积金支付租金，以及租房对口学区的问题。实际上，武汉市租赁试点意见有十多条，其中在工作措施这块，就有六大点29小点。不少值得关注。

比如，“培育住房租赁市场供应主体”，提到要发挥国有企业的引领和带动作用，让武汉地产集团等企业先干起来。有人说好事都便宜国企。

恰恰搞反了。因为租赁相对于开发就是鸡肋，特别在现有土地财税政策下，没多少开发企业愿意主动大规模介入。根据调查，一线城市的租金一般不会超过3%，指望租赁赚钱？

借钱开发几栋楼，然后长期持有，低于银行利率，图个啥？类似的还有养老地产，商业地产。持有物业成本太高，土地、融资问题不解决，靠租赁收回投资？无法承受之重。

于是，“加大住房租赁政策支持力度”，先后列了十条利好刺激政策，从土地出让、税费减免、工商财政税务金融支持、房地产投资信托基金（REITs），给了一大堆胡萝卜。为啥？没有政策优惠，国企也不愿干。

毕竟人家也要年终考核是不是，虽说要承担社会责任，但好歹你得让我不掉坑里吧。另外，也是为了吸引民间资本，鼓励民营机构大规模进入，大家好才是真的好，一起做大做强。

否则，口号喊得山响，购租并举、租售同权，最后没人响应，没有房源可租，连试错的机会都没了。多尴尬。

最后，武汉市还提了一个小目标：

选择武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区为住房租赁试点区域。由市住房保障房管局牵头组织相关单位，根据企业运营规模、资金实力、运营能力、信用等因素，选择不少于5家国资企业、5家民营房地产开发企业、10家住房租赁企业，作为住房租赁规模化经营试点企业，争取于2017年底之前实现住房租赁项目落地，新增租赁住房7000间，面积不少于30万平方米。

究其原因，两个开发区外来大学生、新市民比较多，需求比较大，租赁市场发展比较早规模大，产业链相对成熟一些。一些青年公寓、长租公寓品牌已经杀进去了，比如芒果公寓、可寓、红璞等。

至于能否在今年底完成7000间、30万平米这些指标，如果完全靠自建不可能，但“多渠道增加租赁住房供应”中已经给出答案，除了增加新房配建，还可以盘活存量，比如产业园、工业用房、商业公寓改成租赁房源，公租房、闲置房源都可以纳入其中。如果再把众多高校、企事业单位的租赁房源都纳入统计口径，那估计还有多的。

目前，为了响应国家号召，多个城市相继出台租赁用房政策，不管是租房可以落户还是购租同权，大家期待的无外乎是医疗、社保、教育、户籍等方面的公共福利，租房与购房享受同等的市民权利。但根本问题在于，现在的大中城市，上述问题原本就有点积重难返，现在大规模放开人口准入，可以预见，今后医疗教育等优质资源的争夺将会日渐惨烈。

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亡羊补牢犹未晚矣。在欢呼城市敞开怀抱的同时，必须要把提升城市配套资源列为重中之重。否则，新来的不开心，先到的也不满意。在一线城市，争夺有限的资源，最后往往激发新旧族群以及地域籍贯的互撕与对立。

广州的租售同权，确实存在放大和误读的情况，但关注度如此之高，背后也折射出民众的痛点。上一篇中，特别剖析了一下租售同权中的对口学区问题，现在大家基本达成共识，这是一个美好的愿望。

因此，国策君注意到，武汉市的表述更为谨慎小心，“保障承租人享有公共服务政策”，至于入学，强调，“结合实际情况，适时研究出台符合条件的承租人子女就近入学等基本公共服务政策措施”。

做不到的就不要随便承诺，这也是一种进步，一种智慧。

湖北日报今天正好有篇报道可以参考：

昨日，《武汉市关于开展培育和发展住房租赁试点工作的实施意见（征求意见稿）》完成意见征集（下称《实施意见》），进入修改、完善和审议环节，将于近期公布。

《实施意见》征求意见稿提出，选择武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区为住房租赁试点区域，根据企业运营规模、资金实力、运营能力、信用等因素，选择不少于5家国资企业、5家民营房地产开发企业、10家住房租赁企业，作为住房租赁规模化经营试点企业，争取于今年底之前实现住房租赁项目落地，新增租赁住房7000间，面积不少于30万平方米。

本轮试点工作由住建部等国家九部委共同发文推动，因7月17日广州租房新政16条中的“租购同权”条款而备受关注。不少网络媒体将这一条款解读为“租购同权可读名校”。

多位武汉资深房地产人士均表示，网上这些说法失之偏颇，有博取眼球之嫌。

“租购同权可读名校”系误读

7月17日，广州市政府印发《加快发展住房租赁市场工作方案》，提出16条措施，全力推进住房租赁市场发展。

记者查询原文发现，引发热议的条款完整表述如下：“赋予符合条件的承租子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。两类人租房有机会入读义务教育阶段公办学校。一类是有户籍或政策性照顾借读生，没有自购房产；一类是符合市或区积分入学政策条件的，没有户籍的随迁人员子女按照积分高低统筹安排入学。”

广东一资深教育界人士指出，租购同权中的“权”，只是指符合条件的租户子女可以拥有就读公办学校的资格，并不是拥有读名校的资格。一直以来，广州都有“具备正规租赁合同就有可能入读公校”的规定，新政措施并无多大变化。

武汉情况与广州类似。市教育部门相关人士表示，武汉已于多年前出台《居住证服务与管理暂行办法》，明确租房子女能够就近入学享受义务教育，但条件是当学区生源不足时，符合条件的租户子女才能就近入学。如果学区生源超额，武汉则实行户口、房屋产权优先政策，即学龄儿童户口、父母户口和家庭住房三者一致者，由教育服务区的学校优先安排就近入学，“第二顺位是有房无户者，最后才是租户子女。”

现实情况是，无论是广州还是武汉，热点公办小学按户口、房屋产权优先政策排序早已排满，没有“人户合一”的业主子女都难以实现就近入学，更遑论租户子女。

专业人士指出，购房获得的产权包括房屋的所有权、使用权和经营权，与租房获得的使用权不可同日而语，“从法律上讲，租购同权也有歧义。”

中国指数研究院（华中）市场研究总监李国政认为，网络上不少自媒体将租购同权“可读公校”混淆为“可读名校”，“正是鉴于此，武汉在《实施意见》中回避了‘租购同权’这一说法，改用‘保障承租人享有公共服务政策’，这一表述更为准确明晰。”

新政旨在破解租房之痛

业内人士介绍，本轮租房新政的总体目标，是加快培育和发展住房租赁市场，构建起“购租并举”的住房体系，实现城镇居民住有所居的目标。

李国政分析说，所谓住有所居，是指人人都有房子住，但并非人人都买房。从长远来看，“购租并举”有利于减少市场对于住宅的需求量，从根本上稳定或降低房价，“但此过程绝非一朝一夕可以达成，现在就断言房价下跌有些一厢情愿”。

究其原因，一方面购房仍是、最稳定的投资方式之一，国人“买房才算安居”的社会观念，难以短时间改变；另一方面，长期以来，我国租房市场以个人业主散租为主，交易不规范、不透明，“黑中介”、二房东、房租欺诈、胶囊房等现象大量存在，拉低了租房的幸福感。

在此背景下，武汉《实施意见》明确提出，支持企业从事房屋租赁规模化经营业务，即让房地产开发、经纪和租赁企业自建或一定数量的屋宇，进行改造装修后统一面向市场出租，以收取稳定租金。这些屋宇往往被打造为集中式或分散式的长租公寓，通过统一化、专业化管理，形成规模化、集约化经营，避免散租市场的种种弊端，进而提升租房幸福感与含金量。

长租公寓需破解诸多瓶颈

多位房屋租赁企业负责人表示，作为新生事物，长租公寓在武汉及的发展都存在诸多瓶颈，“在工商注册中，连房屋租赁服务这个类目都没有。”而且，房屋租赁主要靠房租差价来获取利润，行业平均净利润仅在3%左右，投资低。

最令人头疼的是房源问题。据介绍，长租公寓一般需租下或建设整栋建筑进行改造装修，自建周期太长，租赁却很难找到合适的房源。因为很少有业主会持有一整栋居民楼的产权，一般都是闲置的企业、学校宿舍、写字楼或工厂，“宿舍数量毕竟是少数，写字楼、工厂又受限于土地性质、住房用途等政策限制，无法进行改造。”

业内人士介绍，武汉《实施意见》正是立足长租公寓发展痛点，从规范管理、增加房源、利税优惠等多方面给予支持。

——市场主体方面，鼓励武汉地产开发投资集团有限公司等市属国资企业从事住房租赁经营业务。李国政认为，这是因为房屋租赁难赚钱，所以需要国企发挥引领、带动作用，承担社会责任。

——税收方面，在增值税、企业所得税和房产税三大领域给予了优惠政策。如对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的征收税率征收房产税。

——融资贷款方面，协调国家政策性银行和部分商业银行安排一定贷款额度，对从事租赁住房建设和经营的房地产开发企业，提供长期贷款支持；落实推进房地产投资信托基金试点政策，鼓励房地产开发企业和住房租赁企业发行房地产信托投资基金，吸引社会化投资，多渠道筹集资金。

——租赁房源方面，在符合城市规划和有关规定的条件下，在不影响城市功能和城市整体风貌的前提下，允许通过规划论证将宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房。