“完了!房价见顶了，今天开八盘只有一半日光，房子可随便买了，不用抢”近日有网友这样感叹。去年以来在武汉楼市暴涨和爆买模式下，开盘“日光”似乎已经成为武汉楼市的新常态。购房者似乎也习惯了这种新常态，因此当楼市的非日光盘增多时，反而有些不习惯。
但在“金九银十”即将到来之时，这种“常态”变化背后，却隐含着许多别样的意义，武汉楼市的“金九银十”正在及将要经历什么？
从盘盘光到分区光 平均开盘去化率走低
2017年以来，亿房研究中心监测开盘共计224次。监测数据显示，七八月份以来，武汉平均开盘去化率逐渐走低，部分楼盘开盘去化率仅40%。而日光盘的占比也逐月下滑，8月仅48.4%。 非日光盘的增多表明市场日趋分化，市场逐渐回归理性。
性价比和好地段成购房者 市场回归理性
在近期日光盘中，高性价比和价值度较高的好地段楼盘仍是购房者关注的重点。从各区域日光占比看，南湖、白沙洲、光谷东、汉阳中心、四新和汉南日光盘占比均为100%。其中南湖片是由于供应量少需求量大，汉阳中心和四新则是由于大部分楼盘性价比相对较高，而白沙洲和汉南则是由于价格相对便宜，而沌口日光盘占比仅17%。
数据显示，性价比和地段仍是购房者最关注的因素，如同为东西湖片，庭瑞新汉口因周边配套相对成熟，均价高达14000元仍日光，而美联德玛假日二期因相对偏僻性价比较低开盘去化率仅51%。购房者对楼盘的选择上正越来越理性。
精装价格大幅降低 装修正在被开发商“抛弃”
装修房因监管和后期法律风险等问题正在被越来越多的开发商所抛弃。数据显示，武汉精装平均价格的月份在3月和4月，但5月后平均装修价格大幅下滑，如万科、恒大等品牌房企从万元刚需盘到高端盘，装修价格大多在2000-2500元左右。而其他精装楼盘装修价格也一般在3000以下，4000以上基本绝迹。
此外，如华发外滩首府、纯水岸东湖、融创观澜府、天汇龙城、诺展星座等项目直接放弃精装，只卖毛坯。预计金九银十武汉楼盘精装仍继续回归正常状态。
贷款难和高利率正成购房需求“杀手”
贷款难和高利率正成购房需求“杀手”，购房门槛的提高将直接降低购房需求。武汉部分楼盘出于优化客户和快速回笼资金等目的，推出全款购房，但将进一步降低去化率。如江夏某楼盘要求客户全款购房，无疑抬高了客户的购房门槛，加上板块内规划并未彻底落实，不足以支撑过高的价格，因此开盘去化率惨到只有35%。而其他要求全款的项目除价值度较高的项目，去化率均不理想。“全款的往里面走 按揭的不要堵在门口”这种情况是难以持续的。
目前，武汉首套房贷率上浮10%，二套房贷利率上浮20-25%，且协议利率与贷款难成正比。利率的上涨不仅提高了购房成本也降低了投资率。金九银十及整个下半年信贷将继续紧张。贷款难和高利率对有效购房需求的制约将越来越大。
金九银十迎“开盘潮” 购房选择余地增大
近日，全省房地产“控房价、稳市场”工作推进会透露，今年下半年，武汉市将有400个房地产项目达到上市条件，同时年底将新增7000间、不少于30万平方米的租赁住房，推进市场供应的决心是很坚决的。
而金九银十武汉楼市也将迎来供应高峰，约有近百个楼盘开盘或加推，事实上从8月中下旬开盘量也开始明显增长。从高端聚集的汉口、武昌中心如融创中心、东湖金茂府、华发外滩首府；到炙手可热的光谷如琨瑜府、联投驿园；再到刚需圣地盘龙城、东西湖、白沙洲、江夏，如天汇龙城、融创观澜一号、揽胜公园、雅居乐、江南新天地等区域均有大量楼盘开盘或加推，购房者选择余地增大。
租售并举等长效机制将稳定市场预期
政府发展租赁住房的力度空前，租售并举对房地产市场的影响深刻而深远。竞房价、竞公建、竞自持正成为越来越多城市的选择。而武汉市是住房租赁的试点城市。虽然武汉持续放宽落户，并出台留住百万大学生计划，但同时也给百万大学生提供大量的人才公寓。此外，也将通过集体建设用地建设租赁住房，进一步加大租赁住房供应，这些措施将大量稀释购房需求，并改变市场预期。
与此同时，在未来大量政府租赁房和长租房冲击下，武汉租金有望走低，进一步降低房产投资回报、武汉房地产从制度和政策获得投资红利正越来越少，房地产市场预期将发生变化。
制约因素增多 房价止涨基础逐渐夯实
目前及短期内，武汉房价的止涨来自于政府严厉的管控和行政手段制约，但随着目前和未来开盘去化率的进一步走低和楼市供应的增长。市场力量的介入将使得武汉房价的止涨的基础逐渐夯实。
此外，年底将迎来开发商偿本付息的高峰，开发商推盘动力进一步增强，这也是武汉房价上涨的重要制约因素。
综上所述，无论从制度政策层面，还是市场层面，武汉楼市的基本面和力量对比正在发生变化。政策打压、房价止涨、信贷困难、投资回报降低、市场预期变化、需求稀释和供应增长这些因素的变化都将使得武汉楼市逐渐回归理性。但短期内，武汉部分热点片区和楼盘供应紧张局面仍将持续。
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五个苹果2017-08-30 13:09:53
