武汉房天下数据监控中心显示，10月武汉第二场土拍将于10月31日在网上进行，本次土拍将集中出售8宗地块，起始价11亿元，净用地面积近44公顷。其中，包括新洲4宗宅地，建面约32万方；以及三宗工业地块和汉口北的一宗商业地块。
值得注意的是，新洲4宗地块均设置出让指导价，有3宗采取“无偿配建房屋”的形式来进行规划评比，无偿配建评比是指达到熔断价后，无偿配建房屋比例（不超过20%）的竞拍人将为最终竞得人，配建房屋将无偿移交给新洲区人民政府用于政府租赁、保障房、还建安置；其中有一宗地还规定住宅20%部分需开发商自持，五年内不许转让。现场评比时间为11月1日上午9：30在武汉市民之家进行。
另外，11月1日还将在现场挂牌出让6宗地块，包括4宗天河机场的公共设施用地以及延期的白沙洲渔业村2宗宅地。
【地块解读】
100号：新洲区邾城街章林村、余姚村
纯住宅用地，净用地面积约1.2公顷，建面3.3万方；起始价4800万元，起始楼面价1474元/平；出让指导价7200万元，楼面价2210元/平。
101号：新洲区邾城街齐安大道与衡州大街交界处城南村
住宅商服地块，净用地面积6389平方米，建面约3万方；起始价6045万元，起始楼面价1984元/平；出让指导价9068万元，指导价2975元/平。
地块要求：
1、100号和101号地块采取“先竞后评”的方式出让，当竞价达到出让价后，按住宅总建筑面积2%幅度竞配建房屋，比例达到20%后按规划方案评比方式确定竞得人；
如未达到20%比例，配建比例高的为竞得人，配建房屋须无偿移交给新洲区人民政府用于政府租赁、保障房、还建安置。现场规划评比将在11月1日上午9:30在市民之家现场进行。
2、100号地块须与相邻的P（2011）204号地块统一规划、统一实施。
3、101号竞得人须在24个月内将建筑面积不少于1900平方米的住宅，按市场评估价5500元/平方米的价格销售给新洲区土地储备机构用于还建安置；竞得人须自持住宅总建筑面积的20%（约5485㎡），五年内不得转让。
102号：新洲区三店街三店村
住宅、商服用地，净用地面积7091平方米，建面1.6万方；起始价640万元，起始楼面价392元/平；指导价1280万元，楼面价785元/平。
地块要求：
1、达到出让指导价后进入规划评比阶段，规划方案提交及评比的具体时间、地点为以武汉市土地交易中心2017年11月2日17时前在网上发布的通知为准。
103号：新洲区辛冲街曲背湖村和邾城街余姚村
住宅商服用地，净用地面积10公顷，建面约27万方；起始价5.5亿元，起始楼面价2019元/平；出让指导价8.25亿元，楼面价3029元/平。
地块要求：
1、本地块采取“先竞后评”的方式出让，当竞价达到出让价后，按住宅总建筑面积2%幅度竞配建房屋，比例达到20%后按规划方案评比方式确定竞得人；
如未达到20%比例，配建比例高的为竞得人，配建房屋须无偿移交给新洲区人民政府用于政府租赁、保障房、还建安置。现场规划评比将在11月1日上午9:30在市民之家现场进行。
2、引入1家排名全球前30名国际知名酒店管理公司下属运营机构经营管理酒店；
3、必须配建四星级以上的酒店一处，其建筑面积不少于20000平方米。
新洲4宗宅地点评：
1、因为有地铁21号线经过，目前新洲新建楼盘多集中在阳逻片，均价6500元/平左右；但本次新洲所推地块均不属于阳逻。本次新洲共推4宗地块，建面约35万方。其中100号、101号和103号位于新洲区中心周边，也就是之前的新洲县城，周边仅有新盘上坤绿城，该楼盘已有一年未开盘；102号位于较远的新洲县城南面的三店村，4宗地块目前均没有地铁在建。
2、100号、101号和102号地块都较小：100号和101号建面只有3万方，102号建面仅有1.6万方；103号，分为两小宗地块，建面约27万方左右。
3、虽然地块小，但新洲县城中心的三宗地块（100、101、103）要求都很严格，达到熔断价后需进行无偿为政府配建比例来决定结果，配建比例（不超过20%）为最终竞得人。
100号需要与相邻的P（2011）204号地块统一规划、统一实施。资料显示，该地块由新华房泰房地产开发有限公司于2011年竞得，成交价1915万元，楼面价850元/平。
101号是武汉首宗要求住宅自持的地块：竞得人须在24个月内将建筑面积不少于1900平方米的住宅，按市场评估价5500元/平方米的价格销售给新洲区土地储备机构用于还建安置；竞得人还须自持住宅总建筑面积的20%（约5485㎡），五年内不得转让，这也是武汉首宗要求住宅需自持的地块。
103号是新洲出让的一宗地块，需要建一座4星级酒店，还需由全球排名前30酒店管理公司来经营。
4、由于不限购，土地限价等原因，曾经无人关注的蔡甸和新洲片区不仅成为外地购房者的，也成外地开发商进入武汉市场的争夺之地。在外地众多品牌开发商大举进入蔡甸片之后，新洲也加大了推地步伐。目前进入新洲的品牌开发商仅有保利、绿城和碧桂园，本次土拍也是新洲今年以来次大规模推地。
5、虽然住宅土地稀缺，但本次新洲出让地块可谓是要求颇严，除了无偿帮政府配建公租房，还需自持住宅不能出让，以及建设四星级宾馆。另一方面，这几宗地块周边都还没有地铁规划，因此新洲这次出让的土地还会引发开发商争抢吗？我们拭目以待。
104号：黄陂区汉口北大道以南、轻轨1号线以西
纯商服用地，净用地面积近3.7公顷，建面约16.5万方；起始价2.72亿元，起始楼面价1650元/平。
地块要求：
1、引入投资建设管理单个区域性商贸物流基地（由商铺、办公大楼、交易中心、展示中心、物流仓储及配套设施组成）建筑面积达到100万平方米以上的上市公司或其全资子公司；
2、建筑功能及风格应体现武汉老汉正街风情风貌；
地块点评：
1、虽然位于远城区，但黄陂区本次出让的汉口北商服地块紧临轻轨站旁，对面即是汉口北交通总站。按照规划，该地块需建设成区域商贸物流基地，为汉口北商贸市场服务。
2、汉口北虽然已经发展5年多，但目前仍然处于发展缓慢的阶段。一方面是电商的冲击和实体经济增长放缓；另一方面则是与东部沿海来说，汉口北在电商时代差距更加拉大。除了交通等配套，汉口北需要的还是整个产业链的打通和支持。
11月1日现场土拍地块解读
90号：洪山区渔业村A包
住宅商服地块。净用地面积7.8公顷，建面27万方，其中住宅（K1）23.85万方，商服（K1部分+K2）3.22万方。起拍总价7.2亿元，起始楼面价2666元/平，无限价。
90号地块所在位置及周边在售楼盘
地块要求：
1、K1地块内应配建1所6班幼儿园，用地面积不小于2700平方米；
2、K1地块内应布局不少于3栋120米以上超高层建筑，同时应采用3个及3个以上的建筑高度层次（不含裙房），两层次建筑高度之间差值应不小于25米。
3、K2建筑高度控制在100米以内。
91号：渔业村B包
91号为纯住宅地块，净用地面积约16公顷，建面51.65万方。起拍价近13.7亿元，起拍楼面价2649元/平。无拍卖指导价。
91号地块所在位置及周边在售楼盘
地块要求：
1、91号地块需配建1所9班幼儿园，1所6班幼儿园；
2、91号地块需建5栋120米以上超高层建筑；
3、91号需对轨道交通金口线、轨道交通17号线进行合理避让。
白沙洲渔业村地块点评：
1、白沙洲是目前土地出让面积的片区，也是各大开发商储备地块的片区。除了早年的万科、华润、复地、世茂、保利、清能，目前还有东原、鄂旅投、爱家、新城、美好、武汉地产、景瑞控股等开发商在该片区储存了大量土地。虽然土地储备量充足，但由于目前备案价限价，白沙洲新房普遍控制在毛坯10000元/平左右，大大降低了开发商的推盘热情。因此白沙洲楼市目前陷入某种供不应求的假象，即使目前周边配套急缺，基础建设较差，但鉴于房价较低，成为目前武汉楼市火爆程度仅次于光谷的片区。
2、11月出让的渔业村两宗地块一共建面近80万土地，为9月土拍延迟出让的白沙洲城中村地块。在9月土拍中，旭辉联手水墨清华底价拿下白沙洲沿江约141万方土地，总价达38亿元，楼面价约2700元/平。
渔业村的两宗地块分为三小块，91号位于白沙洲滨江，紧临新城悦璟台和美好长江首玺这两个项目的西面；90号的K1地块位于青菱湖旁，K2位于黄家湖旁，K1有24万方，K2纯商服地块约3万方。这两宗地块除了有修建幼儿园要求以外，没有太多其他要求，也是难得的优质住宅土地。
TP酱2017-10-20 15:01:30
