光谷南究竟凭何卖到17000？来看看光谷南片区有什么利好！

极端限价下一大波地王来袭会再将武汉房价带上新台阶？

如果是新盘首开的，没有上次价格参考，则按照以下原则定价：

1、纯新盘参考同片区3公里范围内的项目进行备案比较；

2、备案价格不得突破片区内同品质、同样产品项目备案价；

3、因备案价导致亏损的项目，可考虑按成本价备案。

地王拉动房价的金钱逻辑

如果按照以上三条来定价，那么武汉的房价就要在一定时间内牢牢的被钉在板凳上！因为区域内价格标杆一旦树立，那么无论如何都无法涨价了！

因此突破区域价格的只可能是上述定价规则中的第三条，地王！

对于面粉与面包价格相当，甚至贵过面包的情况，究竟会怎么定价？目前还是一个谜。因为不管怎么说，都不可能让开发商亏本卖，至少也得保本，而成本如何核算，就是个很大的问题。

武汉2016年以来的众多地王几乎都没有开盘，价格依然是很大谜团。

一旦区域内新房价格出现突破，二手房价格也会随之波动，这也就是为什么就算二手房价格暴涨，大家依然挤破脑袋去投资世茂锦绣长江，就是要等着碧桂园晴川府开盘。

武汉5大地王近期开盘成本定价还是周边定价？

1、东湖金茂府楼面价14272 杨春湖片区周边房价10000

2、碧桂园晴川府楼面价20017 汉阳滨江周边世茂新房18000

3、中南熙悦楼面价10133周边吴家山九坤新房9700

4、中锐滨湖尚城楼面价7299 周边新房高层8300

5、中海光谷锦城楼面价8230 周边新房15500-16000

中海光谷锦城在众多地王中价格最亲民

而在众多地王当中，江夏地王中海光谷锦城可以说是最“亲民”的地王，其8200的楼盘地价虽然也十分出众，但对于定价还是有很大操作空间的。周边最近有备案的新房就是旭辉御府，旭辉御府备案均价12800，加上精装修均价15300，部分105平房源价已逼近17000，中海光谷锦城至少可以参照旭辉御府的12800进行备案，如果加上地王的成本因素，依据成本合算其备案价可能继续上浮至13500左右，再加上2500元/平精装修，17000可能有点夸张，但15800不是危言耸听。

纯新盘备案价均有突破？

所有新出的地价格都会慢慢上涨，中海光谷锦城高于旭辉御府，招商地块高于中海光谷锦城，一步步慢慢拉升价格。现在我们已经看到武汉不少项目的备案价在有条件的逐步提升，例如朗诗里程就相比2016年12月的备案价提升了近1000元/平。因此，预计未来一段时间武汉房价会在大体稳定下，局部有小范围的上涨，随着落户政策的放开，供不应求的局面还将持续很长时间。所以，能上车的还是赶快上车！现在压房价的只有备案价审批，二手房倒挂严重，越等价格越高！

光谷南究竟凭何卖到17000？来看看光谷南片区有什么利好！

地铁2号线南延长线2018年-2019年通车

远期规划地铁9号线南段和地铁17号线

地铁2号线南延长线起于2号线一期工程的光谷广场站，经光谷步行街、省中医院、华中科技大学、关山产业园区、光谷火车站、流芳产业园区，南端止于佛祖岭高新六路，线路全长13.35km，均为地下线，设车站10座和佛祖岭停车场1座。

在光谷南片区设置大舒东站、秀湖站、藏龙东街站、佛祖岭站。

终点站佛祖岭站位于光谷一路与高新六路交汇处。

光谷目前只有2条地铁：2号线和11号线。佛祖岭片区价格能远超庙山和藏龙岛的最重要原因就是2号线加持。不同于四新片区，地铁对于光谷来讲目前还是稀缺资源。

远期可能还有9号线和17号线经过光谷南

有轨电车T1号线年底通至佛祖岭

二期明年开工至光谷芯中心

南北向的T1线起于光谷步行街珞雄路站，止于光谷大道光谷芯中心站。它的建成，将改善公交车出行条件，可有效缓解鲁巷和关山大道等地段的拥堵。

光谷永旺最终选址佛祖岭

之前光谷永旺的选址问题一直悬而未决，后咨询东湖高新区有关部门得到回复，确定光谷永旺选址佛祖岭，也就是地铁2号线南延长线终点附近。

光谷永旺选址高新六路以南，光谷一路以西，武汉大学人民医院东院对门。按照永旺的想法就是想直接在地铁2号线南延长线终点站光谷一路站上加盖地铁物业，以便从地铁直接进入商场。

从预计规划显示，永旺建筑面积约4.2万方，其规模预计和光谷天地差不多大。

教育资源云集

在教育方面，光谷三小、光谷三初、光谷二高等知名中小学云集，华中农业大学楚天学院、华中师范大学武汉传媒学院、湖北美术学院、湖北经济学院等高校环绕，教育资源非常丰富。

藏龙二小2018年开始招生

光谷大道南延线公示

光谷南新增进城快速路

近日，光谷大道南延（三环线~外环线）进行了环评公示。按照其中的公示显示，在由高新四路、高新六路、光谷大道围合的金融港—流芳区域内，共规划有3条地铁线路，地铁2号线南延线、本次改造工程由三环线至外环线，北起金融港三路南，南至外环线南，全长约7.31公里，道路设计为城市快速路。道路自北向南依次跨越金融港四路、高新四路、高新五路、高新六路、流芳大道等。

金融港+大学园区+藏龙岛产业园区

经济发展势头良好

光谷区域的软件、金融、光电产业迅猛崛起，其中光谷软件园、光谷金融港更是成为区域标志性高新园区。周边还有以华师科技园、武大科技园、武工大科技园等以大学院校等为核心的产业园区。

光谷南可能没有光谷东花哨，那么多可讲的故事

光谷南更多给人的是安逸、实在、成熟的感觉

光谷南PK光谷东一个沉稳、一个俊俏各有千秋

可能你今天觉得他贵再过一年或许你更高攀不起

2016年12月27日，中海地产在逾百轮竞价后斩获位于江夏藏龙岛片的P（2016）132号地块，总价约10.96亿元，楼面地价8230.05元/㎡，溢价率约54%，成为江夏新地王，即中海光谷锦城项目。

中海光谷锦城位于梁山头路与东园西路交汇处，地处光谷南佛祖岭片区，占地面积4.3万方，总建筑面积18.3万方，计容建筑面积13.3万方，容积率3.0，共1251户。目前主推2、3、8号楼89、107、124平精装修房源。

一、区位：

中海光谷锦城位于梁山头路与东园西路交汇处，地处光谷南片区，东湖高新区和江夏区的交接地带。距离光谷金融港约3公里，距离三环线约4公里，距离光谷广场约10公里。

小区位：

北面为招商蛇口项目地块

南面为东园西路

西面为梁山头路、梁山头社区

东面为住宅用地、交警中队、公交枢纽站、公共停车场等

区位点评：光谷南片区周边发展相对成熟，此前已经有万科魅力之城、金地艺境、平安光谷春天、水晶郦都、当代卡梅尔小镇、梁山头社区等多个大型社区。佛祖岭片区主要依托光谷核心产业区，辐射光谷金融港、大学园产业区、藏龙岛产业区等，周边环境尚可，比较适合居住。

二、交通：

1、地铁：地铁2号线南延长线终点站佛祖岭站距离项目约1.5公里，预计2018年-2019年通车

2、有轨电车T1号线二期康魅路站距离项目约700米，T1号线一期今年年底通车，二期预计明年开始修建。

3、自驾：光谷大道在建全程高架桥，目前光谷大道高架桥二期（三环线-外环线）已进行环评，也就是说如果建成从中海光谷锦城出发可上光谷大道高架一路抵达光谷核心区、雄楚高架、东湖隧道等，开车会比现在快很多。目前从中海出发也可以走光谷二路上三环线，也可以避开拥堵。

4、东园西路佛祖岭站：380 、789、405、116四路公交

交通点评：2号线南延长线离项目不远，再加上有轨电车，未来出行还是比较方便的。光谷大道高架会改变整个光谷南的开车状况，与雄楚高架、东湖隧道、三环线连城快速路网，很大程度上会改变现在光谷糟糕的交通状况。

三、房源：

中海光谷锦城首期主推2、3、8号楼89、107、124平精装修房源，预计2017年10月中旬首次开盘，共373套房源，样板间在10月1日开放。

2、3、8号楼均为1个单元两梯四户，总层数为31-33层

户型：

89平为两梯四户的中间2户，半通透结构，北面依靠连廊采光。

89平紧凑的三房两厅两卫，户型方正，客厅开间3.6米，89能做到三房两卫的简直是，功能性极强，两个朝南的卧室均赠送飘窗面积。

107平户型为东头或西头通透户型，三面采光，舒适型三房两厅两卫，客厅开间3米8，卧室带三个飘窗，餐厅也有赠送面积。

127平为东头或西头通透户型，三面采光，均分布在小区内侧。该户型为四房两厅两卫，带大阳台，客厅开间3米9开间，3个卧室带飘窗，餐厅也有赠送面积，户型利用率极高。

户型点评：中海光谷锦城的户型设计相当赞！采用时下流行的连廊设计，户型之间没有遮挡，户户通透，功能性极强，中海107全通透户型简直完爆光谷188的107全朝南户型。

中海光谷锦城预计交房时间为2019年9月，从售楼部得知项目推盘节奏会比较快，预计年底之前会清盘。

四、品质

1、中海地产为十强，央企中海旗下的房地产开发企业，大开发商，品质有保障。

2、中海物业为中国物业服务质量前十强。

3、小区规划上共设置4个出入口，比较方便（南北各1个车行出入口，主出入口位于西面梁山头路上）

4、楼间距为间距50-70米，采取东西错位布置（楼栋侧面错开无遮挡）

5、车位：1251户配备1580个车位，车位配比为1比1.2，1-3号楼地下是一层车位，4-9号楼为地下两层车位

6、小区设计先进，采取地面全人车分流，部分楼栋配备架空层，绿化率35%，园林覆盖率88%，规划有680米长夜光跑道，南北景观轴、东西入户景观轴，包含5大园林景观广场（儿童乐园、宠物乐园、婚庆广场、老年乐园、青少年活动乐园）

7、公共走道墙面预计为贴砖，品质楼盘标配

8、全装修交付，入户大门做的比较好

品质点评：整体品质中上等，规划设计先进，品质楼盘应该有的要素中海光谷锦城基本都具备。

五、价格：

新盘首开目前价格未确定，目前售楼部释放的价格为预计15000以上，含2500精装修。相比起来，光谷南片区的备案价相对较高一点，而且中海为地王项目，地价较高，备案价恐怕也不会很低。

周边此前有旭辉御府精装均价接近16000，比中海远4公里的栗庙路片区精装修均价在12000左右。

中海光谷锦城装修部分可以贷款，售楼部目前释放可以使用公积金，金融条款相对宽松。

六、不利因素：

周边没有明显不利因素，东面、北面都为待开发住宅用地。

综合点评：

1、光谷南佛祖岭片区，区域成熟，配套完善，生活氛围浓厚，比较适合居住

2、周边产业聚集，包括金融港、富士康、藏龙岛产业园等，人口迁入，区域有活力

3、交通方面有地铁、有轨电车规划，不过只能算二线地铁盘。光谷大道高架规划对整个光谷南都是利好

4、小区规模适中，规划先进，户型相当不错，有赠送面积，功能性很强。

5、在金地湖山境、保利清能西海岸、当代国际城、旭辉御府售罄之后，中海光谷锦城几乎是光谷南片区在售楼盘。

本文由大光谷新鲜事微信平台、大光谷新鲜事房产圈发布。