贷款买房，涨多少算不亏？

买一套300万房产，自掏100万首付，其余全部贷款。

核心是算出每年买房的机会成本。这是一个比较简单的计算题。

1，现房，总价100万

2、首付三成，即30万，年利率设为R

3、买了之后马上就可以入住

买房年的利息成本：70万*R

买房年的机会成本：30万*r，这里的r代表如果你不买房，而是把30万的钱拿去投资（这里设定为存款），那么你存款能够获得的。

通常，R＞r（贷款高于存款）。

所以，年你买房的总成本其实是70万*R+30万*r

这也意味着， 年你的房价必须涨70万*R+30万*r这么多，才能够回本。

据此算一下涨幅，【70万*R+30万*r】/总价100万。

我们将现实当中的数据代入进去：R=4.9%（基准利率），r（余额宝代替）=4%，结果为4.63%，即房价一年要涨4.63%才能保本。差不多一年的总成本是46300元。

当然有些同学会说，我买了房，那就不用付房租了啊！对，考虑房租，也不麻烦，把每年的成本减去房租就行了。

即买房年的总成本为70万*R+30万*r-T，T代表一年的总房租。一套100万的房产，一年房租回报只有2%左右（中国一线城市房租比只有2%），即一年的房租2万元。

同样代入上面的数据，计算出来，一年总的买房成本是2.6%，即房价只要上涨2.6%就能回本了。

以上的算法，只是简化的模型，现实当中还有期房（前2年或者3年），未交房的时候不但要支付房租房贷，你的首付款还被开发商占用；即便拿到钥匙，装修及装修之后还要房产通风减少甲醛，可能又是1年时间。此外，买房还有各种税费，实际上的买房成本要比上面的计算要高一些，其房价涨幅也会比上述计算的结果高。