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本期问答嘉宾：徐sir、影源、武汉数据君、土拍酱、周米说房
问：数据君，武汉楼市会不会崩盘，我身边好多朋友觉得房价会跌，现在买会成为接盘侠吗？
数据君：这个问题，已经回答N次了，每个人身边都有我朋友、我同学、我同事、还有我亲戚！他们那么牛逼，都是经济学专家吗？关于崩盘理论不想辩解太多，一句话，北京10万都不崩，武汉15000崩个啥？
问：数据君，目前有一套汉口北批发城二楼商铺，60多平，拐角位置，在二楼算是好位置，目前率在5%。想问一下，1.商铺是继续持有还是卖了投资住宅？长江新城及黄陂周边的发展对该商铺有没有大的利好？2.如果卖，目前二楼商铺市场价格在卖家净得价每平10000到11000，但是流动性差，很少有成交，问挂多少卖比较合适？
数据君：商铺不是很好转手，除非汪铺，现在汉口北发展的一般般，长江新城还早得好，所以短时间内对你的商铺没啥太大影响。如果你手上还有购买住宅的名额，你可以挂着试一下，按照市价挂就好，如果能出手，卖掉全部入住宅，纯投资，2-3年内卖掉，不会比你的租金应该只多不少。如果手上没有住宅名额了，就继续租吧，已经守了一段时间了，就继续守到，长江新城至少要5-10才会有一些起色和发展，别忘了当年汉正街搬迁到汉口北是喊得多么起劲的，结果也就发展成这样而已。长江新城能不能做起来，关键看政府的力度，有没有持续的资金投入，还有就是领导班子的稳定，一旦换届或许对长江新城是致命打击。
问：数据君，美联储加息对房价有什么影响？刚需现在还适合上车吗？投资的话是不是要等一等？
数据君：美联储加息极有可能央行业会加息，这个是跟购房者都息息相关的。中国央行业有2年没有加息了，其实之一轮早就进入了加息通道了，首套利率基本也要上浮10-20，所以加息不过是时间问题。对应购房者而言，贷款会更加难，利息会更加高，极有可能是基准上涨+利率上浮。尽管如此，对于刚需而言，早买比晚买好，从武汉现在的供应来看，低价盘卖一个就少一个，因为后续的楼盘地价普遍都高，到时候价格自然也高，所以刚需及时上车是王道。而投资的话，现阶段并非快速获利期，基本上业内普遍认为2018会是楼市的横盘期，并不是说不看好后市，而是说2018年年初进入或者2019年初进入获利的大小会相差不大，回头看2010-2015楼市基本上也是缓慢上涨的，2015之后开始加速不涨，这时候进入获利速递是最快的。2018年投资的话，建议优先选择地铁、学区、已经一二手倒挂的区域，或者低洼区域如白沙洲，片区价楼盘则要避开，当心高位站岗！
问：徐老师好，根据您的经验汉口福星华府值得投资吗？请综合帮我分析下，两年之内能涨到两万吗？五年呢？谢谢！
徐sir：这种单盘分析主要先看周边配套，品牌，独特资源（湖景江景），学区，地铁，规划，地王以及后期物业等！你把这个盘得几个要素每个标一个分，再和你看中的其他盘对比，最后得出得分就是综合增值最快的！依次10-1排列，最重要的前几位学区，规划，品牌，独特资源，地王……，当然房价上涨的因素还在ZF，所以，福星华府我个人觉得2万是没问题的，毕竟武汉的房价还有很大的上升空间，2019年底到2万是合理的，大胆预测：5年后，武汉应该85321，这种均价！
问：徐老师，您好，武湖长江新城是否值得投资，现在那边均价在10000以上，并且是全款加茶水费，如果适合投资，那几个楼盘适合投资哪些？比如汉口大全景，汉口熙园，联投汉口郡，谢谢！
徐sir：这个问题，你可以查查我以往回答过的，投资光谷好还是长江新城好，对比！讲的比较清楚！你如果非要投资长江新城，这是一个超级慢的过程，估计不是5-10年可以兑现的，恐怕得10年以上，而且还限售，出手都是问题，流通性太慢！武湖还没有所谓的大开发商进驻，足以看出大开发商想进来的难度较大！这不利于新城发展！你所说的三个盘，在我看来，一个样，没品牌，没什么大的优势！实在要买长江新城，可以考虑江北快速线和地铁口的盘，长江凯旋城位置还可以，有江景，有快速线，地铁也不远！但是价格的确高，开发商套路多，不花茶水的话，这边的盘，未来空间更大！如果你可以接受别的区域，建议你去看看白沙洲，盘龙城，光谷南，硚口，金银湖等！看中的盘子，我们再具体交流！
问：老师您好，本人武汉户口，在外地上班，无房，目前政策，房贷利率提升等都在控制房价，请问是现在买还是等一段时间再买？将来准备回沌口上班，能负担70万首付。请帮忙推荐从投资角度来看，买哪个区域的更好，新房还是二手房？谢谢。买房小白，希望能解释一下目前的行情及您对武汉市场的判断和推荐。
土拍酱：1、没房还是赶紧买吧。
2、武汉房价虽然对本地人来说很高，但是在一线城市工作的湖北人来看，算是很便宜了。而一线城市普通人又买不起，所以都回武汉抢房了，所以武汉房价肯定还是会稳步上涨的。
3、你首付70w，首套资格，总价就是210w以内。如果你是自住的话肯定就在沌口周边买。沌口各种配套很齐全，也很适合居住。万科翡翠玖玺现在可以直接买，均价20000，109平的你首付也够了。
4、四新也适合在沌口上班的自住，但是现在基本都是尾盘在售，比较不好抢。而且这个片区几乎全部都是住宅，没有产业支撑，未来就是个睡城，投资没啥前景。现在四新有房源的楼盘有：海伦春天（只剩1栋）恒大翡翠华庭（只剩2栋）凤凰小城（只剩2栋）中铁世纪金桥（只剩2栋）武汉正荣府（只剩2栋）光明上海府邸(只剩3栋)中核时代广场(只剩3栋)保和墨水湾（只剩5栋）兴华御水蓝湾（只剩6栋）
5、纯投资的话郊区可以选蔡甸和汉南。蔡甸汉南现在均价都8000左右，等地铁通车后应该会迅速上涨的；
6、投资主城区，汉口核心推荐福星华府和万科汉口传奇：福星华府均价15500，而且是毛坯；万科汉口传奇需等下期加推，均价23000左右，买小户型还是够的。武昌推荐白沙洲滨江和青山滨江：白沙洲的有美好长江首玺、新城阅璟台，可以等首次开盘；青山滨江均价20000左右，可以等招商一江璟城下期加推。
7、至于大家都推荐的光谷东现在已经涨到16000以上了，规划透支的比较厉害。投资不是不行，但得等长线了。
问：您好！我有住房一套，想投资汉阳，或汉口住房一套，首付100万左右，请问哪个区域以后发展规划好，哪个楼盘值得投资，谢谢！
周米说房：你好。从目前的发展现状来看，汉口片区要比汉阳片区好些，投资汉口，未来空间可能更大些。鉴于您二套首付5成，投资的话建议选择核心点的区域，汉口片区最近在认筹的阳光城央座整体位置还不错，7号线开通的话就3条地铁交汇，周边医疗教育配套也都齐全，万象城建成后，商业也更加完备，未来空间还是有的。缺点是阳光地产收购的项目，目前基本现房状态，不过也能即买即过户。可以看下42平和104平的户型。
问：您好，保利心语一套，沙湖边一套，两个房子对口学校都太一般，小孩近一岁，考虑买一套学校好点的二手房，可以用哥哥二套资格买，今年买武昌中心二手房是高位接盘吗，中介说年后诸如百瑞景二手房都会涨，要等吗，还是今年出手？洪山广场附近上班，次新房有哪些可选，今年预算不超过300万总价，明年不超过400万。
影源：整体来看武汉目前虽然限购限贷限价政策短期内不会放松，但从需求面及核心城区的供应量来看房价下降可能性不大，一个是从上一轮调控周期的数据来看（11-14年年均14万套左右月均1.2万套左右），但目前主城区的库存及供应量短期内基本难以达到这个水平，再从今年土地供应情况来看基本上70%以上的新出土地都在四环区域，未来武汉楼市新房主战场在三环外，再者天然抗跌性更强，基本上你这种情况也属于学区刚性需求，建议淘到合适的可以入手，
另外从性价比的角度来说目前限价政策形势下选择新房肯定更划算，但武昌主城区目前带优质学区的新房百瑞景六期还剩最后三栋、复地东湖国际最后的八期及中南汇等新房楼盘开盘时间和购买难度不确定性较大，如果没有太大把握的话选择二手次新房也不错，这几个盘来看中南汇大概率对口武汉小学及武珞路初中属于武汉学区，复地和百瑞景属于分校也不错，其中百瑞景一期二期属于武汉小学分校和武汉中学双学区，三期以后小学对口珞珈山小学属于普通小学今年刚被武汉小学代管教学质量是否会有大的提升有待观察，建议优先淘一二期并且没有使用过学位的房源。
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武汉数据君2017-12-21 16:57:27
