【楼市乱象系列】2017武汉房价到底涨了多少？

政国策

2017年武汉住房成交面积2040万平方米，同比减少32.7%，大概20万套，连续第七年居于销量三甲城市行列，这个地球人都知道了。但是，武汉房价到底是多少？涨跌如何？目前为止，没看到明确说法，只有这句“武汉去年11月的房价基本回落到2016年同期水平”， 究竟几个意思？

最近全网刷屏的主要有两篇文章：

《武汉去年11月份房价回落至2016年同期水平》

（长江日报记者廖桥）江城楼市销量仍处于梯队。2日下午,出炉的楼市年度统计情况显示,2017年全年,武汉新房成交面积达2040万平方米,有望连续第七年位居前三甲行列。

供应充足保障市场需求

2日下午,中指研究院华中分院发布年度楼市报告显示,2017年武汉住房供应2163.09万平方米,较上年上涨1.3%。成交面积2040.42万平方米,同比减少32.7%。如果按照每套房100平方米来粗略计算,江城2017年全年销量约为20.4万套。

按照前11个月的统计数据,武汉销量仅次于重庆和成都,上海成交量排在武汉之后。目前,虽然其他城市的统计数据尚未出炉,但武汉这一成交量仍处于楼市销量梯队,并有望连续第七年居于销量前三甲之列。

与此同时,在严格精准的调控政策之下,武汉房价继续保持平稳态势。

2017年,武汉继续实施限购限贷限价政策,除了毛坯房预售价格管控之外,还在率先对精装修标准实行指导价,由于剔除了装修因素,也使得市场价格实现了稳定。

长江日报记者梳理发现,根据国家统计局数据,武汉2017年11月新房价格环比10月份持平,与2016年同期相比,仅上涨0.1%。这就意味着,武汉去年11月份的新建商品住宅价格,基本回落至2016年同期水平。

汉阳、江夏、洪山销量领跑

从区域成交看,汉阳区以266万平方米夺得,江夏与洪山区分别以213万平米和207万平米居二三位。

报告分析指出,随着地铁环线的提升,外来人口导入加快,汉阳四新、龙阳大道沿线板块,成为武汉最热的置业区域;江夏汤逊湖区域,成为大光谷刚需的主战场;洪山区的白沙洲板块,最近五年销量位居全市前三,也是主城区最后的洼地。

从2017年监测的开盘数据看,全年武汉累计推出134545套,开盘销售122552套,开盘销售率91%,全年开盘即售罄楼盘超过200个,均创出历史新高。随着第四季度供应量大增,开盘去化率明显回落,年末有2成项目开盘销售率不足50%,引起市场关注。

土地成交刷新纪录 土地市场也呈现出火热局面。

据统计,2017年中国房企销售超过千亿规模的16家房企全部落地武汉,继2016年新进30多家房企之后,2017年武汉依旧是资本眼中的香饽饽,泰禾、金辉、金科、五矿、康桥、南山、路劲、三远等新房企纷纷落地,推动武汉土地市场供销两旺,全年土地出让成交额1531亿,同比增长37%,位居第四,规划建筑面积4542万平方米,高居。

湖北房地产经济学会理事李国政表示,从产业和人口角度,武汉被资本看好长期发展潜力。后期,武汉还将继续执行严格的楼市调控政策,市场供需也将迎来新的平衡,2018年全市整体依然会保持稳中有升的发展势头。

以及这一篇：

《2017年武汉住房成交2040万平方米 连续7年稳居三甲》

（湖北日报记者黄磊）1月2日，中指研究院发布研究报告显示：2017年，武汉新建商品住房成交达2040万平方米，连续7年稳居三甲。

根据监测，汉阳、江夏、洪山区成为最热置业区域，武汉住宅开盘去化率、日光盘数量均创历史新高。2017年，武汉累计推出134545套住房，去化122552套，去化率91%，全年日光盘超过200个。火爆的楼市导致“茶水费”、要求全款购房等违规行为出现，2017年第四季度，武汉相关部门开展持续市场整顿，有效规范了市场秩序。

与此同时，在限购限贷限价政策影响下，武汉房价上涨势头得到一定遏制。国家统计局数据显示，2017年11月，武汉新房价格与2016年同期相比仅上涨0.1%。为满足更多刚需家庭需求，2017年第四季度起，武汉房管局等部门大幅加大市场供应，根据计划，春节前，武汉将有114个项目入市，面积达446万平方米。

中指研究院（华中）市场研究总监李国政表示，当前经济发展势头强劲，创新活力十足，武汉发展潜力被长期看好。2017年，中国销售超千亿规模的16家房企全部落地武汉，武汉土地市场全年出让成交1531亿元，同比增长37%，位居第四，建筑面积4542万平方米，高居。在限购限贷限价等调控政策影响下，2018年，武汉楼市整体将保持稳中有升的发展势头。

国统局：同比上涨0.1%

问题来了，这两篇报道中，对于武汉房价，均只提到，“国家统计局数据显示，2017年11月，武汉新房价格与2016年同期相比仅上涨0.1%”，卖房前三，房价基本没涨，典型的加量不加价？

显然，这样的说法，与大家的真实感受有差距，引来吐槽。但国统局公布的数据确实如此，在“不得妄议中央”的精神下，这样说没问题。

根据公布的指数看，武汉11月同比上涨0.1%，已经很厉害了！为啥？因为15个热线城市，有11个同比都是下跌的，只有武汉等4个上涨。虽然12月的数据还没公布，但按照这个惯性来看，2017年武汉房价指数上涨也就在0.1-0.3%之间！

根源在于国统局的统计口径，政国策这里不想做深究，各位只要明白，这个指数被住建部等部委作为调控指标，也是衡量各地政府成绩的重要依据，所以，不管你同意不同意，这个价格指数就是风向标！

武汉有关部门：不高于9400元

根据武汉市官方公布的数据，2017年11月，武汉新建住房成交均价9336.78元/平方米，环比上涨0.04%，此前10月是9332元，按照同样口径，2016年11月，武汉均价是9221.95元/平方米，也就是说，一年涨了大概1.25%；

需要说明的是，这个价格涵盖全武汉范畴，还包括保障类住房（经济房、限价房、安置房、企事业福利房等，估计占到总量的10%左右），收入被拉高，房价被拉低，这就是中国特色的“被平均”！

显然，这个价格和涨幅，吃瓜群众是不信的！目前，武汉三环内起步12000，九千多价格，只能在武汉新洲、汉南、蔡甸几个远城区买房了！

平均房价：没有一个准的

大家在网上看到的武汉房价，1.4-1.9万都有，莫衷一是，在2017年特殊的政策市场环境下，平均房价失真失灵问题更严重。

首先是武汉三城三镇，区域发展差异大，板块不均衡严重。武昌主城区3万+，紧邻的白沙洲1.35万；汉口二七滨江3万+，坐地铁20到盘龙城1万出头。汉阳主城四新1.6万，江夏、光谷东也是这个价！

如果纯粹从环线界定，三环线白沙洲四新平均15000，二环2.5万，但遇到奇葩的大光谷，这一定律也失效了，四环五环位置的光谷东和光谷南，抢的风生水起，时不时传来一阵惊呼，“地价一万了、房价奔2万了”，这背后，是城市发展空间和产业布局变迁的必然反映！尤其是武汉237公里的8条地铁线，加速了这种趋势。

这些特点，完全不同于很多城市从内环依次外延的规律性发展格局，不仅买房人懵，开发商来到武汉也懵！看看武汉现在的土地拍卖价格，很多人已经找不到北了！

所以，任何试图用平均值解释武汉房价的努力，都会显得力不从心！都会被吐槽！下次谁再问你武汉房价多少，至少你也要问一句，你说的哪个区域？

真实价格：一直在涨就对了

还有一些场外因素不得不提！武汉现在执行严格的限价政策，不少高端项目迟迟无法领证入市，有一些豪宅卖了没有及时备案，都会影响统计值。而武汉对于装修的管控，也让真实房价变得扑朔迷离。

武汉预售价格审批毛坯部分，装修标准另外出了指导价，如果是装修楼盘，买房要签订两个合同，一个毛坯，一个装修！2000-5000装修标准不等，按100平米算，20-50万的成本，这是买房人必须承担的实际成本，但房价统计主要针对毛坯部分，根据2017推盘来看，装修楼盘占到6成以上，因此，房价再次被“拉低”，与买房人的感知偏差就更大了。甚至有人还会吐槽，另外交的茶水费要不要算在内？

如今，预测武汉楼市成了一个高危事件，微博上不少大V表示误判了2017年的楼市走势。至于武汉房价到底多少，涨了多少，政国策认为，由于今年武汉大量楼盘上马装修，纯粹与过去的毛坯房计算涨幅，不太客观，非要说一个数字，那就10%吧！！至于房价后面怎么走？这个可以明确：即便再涨，2018年也不会超过武汉人均收入涨幅！

2017年11月20日，湖北省住建厅发出《关于因城制宜实施房地产市场调控的通知》，要求各市、州、县按照房价稳定、供需平衡的原则，18年3月前，上报2018年房价控制目标，确保2018年新建商品住房销售均价与当地城镇居民人均可支配收入增速相适应，库存消化周期与市场需求相协调，完不成任务的约谈问责！

说了这么多，武汉房价到底是多少，还是要给个说法，不妨看看下面这个参考一下！

房天下——武汉楼盘价格统计

大汉阳限购区域

大光谷限购区域

大汉口限购区域

大武昌区域

不限购区

“光谷东”—湖北鄂州区域

☑七日谈 | 武汉城市布局“大”字型 春季前114个楼盘上市

☑2017年1-12月房地产企业拿地排行榜

☑2017楼市总结 | 武汉卖地1531亿，集齐16家千亿房企

☑2017武汉楼市总结 | 3房企销售过百亿 5楼盘卖房超3000套

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