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土地篇|去年武汉土地市场量价齐涨,2018年仍是土地供应年

凤凰网房产武汉 2018-01-25 02:36:04
编者按:

回望2017年,武汉楼市经历了风云变幻的一年:多项调控政策密集出台,市场需求依旧旺盛;武汉落户门槛不断放宽,对人才吸引力度远超往年;武汉成功入选全国首批住房租赁试点城市,并加快进入住房“租赁时代”;整个城市建设层面,武汉两会提出,要把武汉建设成世界亮点城市,推动武汉从“三镇时代”迈向“长江时代”……

过去的一年,关于武汉楼市,有太多值得回顾与记录,并且在多个维度上迈进新的台阶。2018新年伊始,凤凰房产武汉站推出2017年终策划“江城楼市分水岭”,将围绕2017年度武汉房地产市场发展进行系列盘点,本期内容将回顾武汉土地市场的六大看点。

看点一:去年武汉土地成交金额达1531亿元年末呈翘尾之势

2017年房地产调控不断收紧,但武汉土地市场的火热似乎让人有些意外。据武汉房地产开发企业协会数据显示,去年武汉土地成交总面积1113公顷,成交总金额1531亿元,位列全国第四,成交面积增幅为35%,成交金额涨幅为44%。

(数据来源:武汉房地产开发企业协会研究部)

2016年武汉土地成交金额首破千亿,位居全国TOP10,而在2017年前11个月中,其土地成交金额已逼近千亿,再加上12月的大幅供地,超过2016年已成定局。值得一提的是,去年前11个月的土地推出量都较小,但在12月迎来供地爆发期。据凤凰房产武汉不完全统计,12月共出让土地超60宗,供应量占全年的三分之一,呈现年末翘尾之势。

对此,湖北房地产经济学会专家委员殷跃建表示,武汉土地市场的“翘尾”现象有诸多原因。首先,前11个月的市场情况反映出进入武汉的房企的意愿,如金科、康桥、五矿、红星等多家房企通过土拍首次进驻武汉;其次,武汉城市发展对于土地的依赖程度较高;第三,市政规划基本确定后带来的利好影响,如长江新城、地铁阳逻线通车等;另外,年度供地计划的完成度,若供地指标用不完将回收并在下一年核减,以及其他多种因素共同造成的。

看点二:远城区成土地市场主力军高溢价地块频出

据南山南地产工作室数据显示,2017年,武汉共成交了180宗地块,中心城区63宗,远城区117宗,远城区已经成为武汉土地市场主力军,占到了成交总数的一半以上。随着远城区交通、配套的逐步完善,区域价值不断攀升,吸引了众多房企的关注,其土地溢价率也较高。

据凤凰房产武汉统计,2017年武汉土地市场溢价率前十的地块中,远城区占了6宗地,以黄陂、汉南为主;其次是东湖高新区有3宗地,其中位于光谷东的P(2017)024号地块溢价率最高。

看点三:中心城区地块总价高企最贵地块达99.2亿

从中心城区来看,由于土地资源稀缺,总价相对较高。据凤凰房产武汉统计,去年武汉土地总价排名前十的地块均位于中心城区,其中排名前三的二七滨江地块、汉正街地块、归元寺地块入选了“2017年全国住宅用地成交总价TOP10”。

看点四:去年诞生九宗地王 花山区域楼面价破万

去年,武汉土地市场也呈现两极分化的状态。上半年表现低调,仅有一宗“地王”;而在下半年,则是出现了多宗“地王”,且大多分布在中心城区。同时,在去年的土拍中,新洲、花山的地王记录两次被刷新。

看点五:武汉土拍市场频现“新买家”、“新规则”

除了土地成交面积、金额的大幅增长外,去年武汉的土地市场上也出现了诸多新面孔,如金科、三远、五矿、南山、康桥、金辉等新房企落地,为武汉楼市注入了一股新生力量。

其次,武汉的土拍规则也是“花样百出”,除了设置指导价、一次性报价、方案评比外,在“租售并举”的大策略下,配建公共租赁住房、竞配建、自持等规则也频频出现在文件要求中。未来房企拿地不仅需要有“造房子”的能力,也需要兼具资金运作的投融资能力以及项目长期运营能力。

看点六:多宗地块表现抢眼黄陂某地块三次易主

在去年出让的180宗地块中,也有一些地块表现亮眼,让人印象深刻,关注度最高的几宗地块分别为总价最高地块、楼面地价最高地块、出让最一波三折地块以及溢价率最高地块。

◆总价最高地块:中信泰富99.2亿拿下二七滨江商务区地块

2017年2月7日,位于江岸区二七沿江商务核心区北片的P(2017)009号地块被中信泰富收入囊中,总价99.2亿,楼面地价8456.9元/平米,而该地块也是“2017年全国住宅用地成交总价TOP10”的第二位。据凤凰房产武汉实地探访,该地块案名为中信泰富滨江金融城,已经开始打桩。

◆楼面地价最高地块:中海以19113元/平高楼面价拿下江汉地块

2017年1月24日,位于江汉区青年路与雪松路交汇处的P(2016)151号商住地块由北京鑫景通达置业有限公司(中海)拿下,成交总价286428万元,楼面价19113元/平米。据了解,该地块已于2017年8月1日报建,案名为中海·万松九里。

◆出让最一波三折地块:五矿拿下盘龙城地块首进武汉

2017年5月23日,武汉挂牌出让8宗地块(含5宗网上挂牌、3宗现场挂牌),有四宗网上出让地块(41-44号)可谓是一波三折,两次系统崩溃,临时补充出让说明,其中位于黄陂区盘龙城经济开发区华云路以南、宋家岗东路以东的P(2017)041号地块两次被武汉地产和中海地产竞得,但两次被取消竞得人竞得资格,在耗时10余小时后,最终由五矿拿下。据了解,该地块已于2017年8月31日报建。

◆溢价率最高地块:光谷东地块溢价率高达197.07%

2017年3月21日,位于光谷东的P(2017)024号地块引发了激烈争抢,在经过324轮,近3小时的竞拍后,最终由武汉铭泰盛德置业有限公司以24496万元的总价拿下,楼面地价4011元/平米,溢价率高达197.07%。

◆预测:今年武汉拟出让1192.58公顷住宅用地 较去年上涨7.15%

去年武汉集中供应了1113公顷土地面积,今年还会加大土地供应吗?根据武汉市国土资源和规划局发布的《武汉市住宅用地供应中期(2017-2021年)规划》中显示,2017-2021年武汉市计划供应住宅用地4765公顷,其中开发区和新城区占七成。

同时,在《武汉市2016年度第四季度住宅用地供应计划及三年滚动计划》文件中指出,2018年武汉预计出让土地1192.58公顷,2019年预计出让土地1129.81公顷。

来源:武汉市国土资源和规划局

可以看到的是,中心城区土地日益稀缺,开发区和新城区将成为房企的主战场,未来也将会有更多的房企进入到武汉市场中,武汉楼市竞争将越发激烈。

↓↓↓↓点击查看《江城楼市分水岭》往期内容:

成交篇|2017年武汉到底卖了多少套房?

城建篇丨厉害了!过去一年,武汉竟然干了这么多大事

政策篇|武汉楼市一年调控10余次,倒数第2条就很猛!

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