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注意!土地市场重要信号正预示武汉楼市走向

武汉楼市直击 2018-06-08 09:20:15

2016年,武汉共诞生十几个地王,随着这些地块陆续入市,所谓的“地王效应”却齐齐失效。从武汉的情况来看,已经开盘的高价拿地项目并未出现令人瞠目结舌的高价。

2016年集中爆发的高价地,大部分已经陆续入市,但高地价并未转化为高房价。根据国家统计局今日发布的2018年4月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数,武汉房价4月份下调0.2%,同比去年仅上涨0.5%。

土地市场降温 高价地难变高价盘

根据克尔瑞的统计,截止到2017年11月,2016年范围内诞生的50个典型地王中,如果以楼面价的两倍作为项目入市价格基准,已开盘的7个项目中,仅有4个项目达到此标准,地王的盈利空间已经得到极大的挑战。

从2016年高价地爆发之后,武汉土拍市场出现多种新玩法,热门地块大多设置熔断价、先竞无偿代建后评比规划方案、“限房价、限房型、限工期、限销售对象”等土拍新玩法陆续出现,基本上终结武汉地王频出时代。

从土地溢价率来看,2018年大部分城市土地溢价率保持低位,热点城市土地溢价率基本在10%左右,明显低于2015年至2017年平均30%的溢价率。大连甚至出台了住宅地块出让溢价率不得超70%的政策。

此外,备案价的限制,也让楼盘的溢价空间变小,从一定程度上为地王降温。底价拿地开始在今年上半年的武汉土拍市场中频繁出现。由于中心城区土地资源紧缺,前几年的高价地多在相对较为闭塞的主城区和三环外的远城区。

这些片区已有楼盘的规划和定位与高端项目有差距,主力客户群与高端项目有差异,根本不具备涨价条件,这也是“地王效应”失灵的主要原因之一。武汉市场情况尤甚,目前武汉的高价地普遍面临的一个情况是,地价与周边房价不匹配,周边配套支撑不足,导致后期产品打造中面临极大的困难。从数据统计可以看出,目前武汉高价地的开发周期远超过一般地块。对于大型企业,可能是单一项目的盈利困难。而对于中小企业,可能就会直接导致项目无法按时周转,继而影响企业发展。

土地市场的变化,让开发商在土地市场的豪夺变成了一场豪赌。

怕坑?买房应该这样买

 对于房子来说,钢筋水泥的成本相差不会太多,对房价起到最主要作用的,有五大核心要素:地段、配套、规划、物业、地价。也正是这些因素决定了房子的价值。其中最重要的无疑是地段。

在区域的选择上,尽量选择配套完善、交通便捷的主城区。很多人认为,谈及潜力必然是远城区占优,毕竟起点低,发展空间较大。如果是以潜力作为考量,选择远城区,实际上是一场赌博。

目前武汉的远城区规划大多十分优越。无论是蔡甸的中法生态新城、汉口北的商贸物流、东西湖的地铁小镇、汉南的通用航空产业园都面临着发展缓慢的情况。从规划到兑现的时间长短不一,但整体来说不算迅猛。

可以说三环附近,除了光谷东一枝独秀,其他片区多少都存在规划到兑现时间长的问题。盼望着、盼望着、规划黄了的消息也并非没有。

今日地铁9号线、10号线未纳入地铁第4轮规划的消息,足以让期盼已久的沿线居民痛心疾首。所以,不管市场发生何种变化,主城区的保值能力肯定优于远城区。

而对于主城区楼盘来说,只要品质不出现问题,即便价格高一些,仍不乏人接盘。二手房挂牌价难免有虚高嫌,很可能面临有价无市的状况,而成交价则更能科学反应楼盘的实际价值。因此在购房时,不妨将二手房成交价作为片区价值的参考因素。

根据链家网的数据,仅2018年4月,武汉天地就有两套房源成交,单价分别为57921元/㎡,和62249元/㎡。从价格来看,确实已经远高出周边新盘的水平了,华发外滩首府前期开盘价格大概为毛坯36000元/㎡。二手房成交价格超过新房超过20000元/㎡。

相信大家都明白,在新房备案价被限的情况下,二手房的成交价更靠近片区的价值。根据直击团队统计,目前武汉二手房与新房差价排行榜,光谷核心价差大约在6500元/㎡,而青山大约为6200元/㎡,光谷新中心约为4300元/㎡,王家湾约为3900元/㎡。从某种意义上来说,一旦限价放开,这些片区将是空间的板块。

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