襄阳说 | “三四线楼市崩溃论”可以休矣

最近10年，中国经济与楼市，有一个始终不衰的话题：

“三四线房产泡沫或将破灭”

一直以来，由于大量布局三四线城市，恒大屡屡作为“崩溃论”的主角，被按在放大镜下剖析。令人称奇的是，不争不辩、埋头苦干的恒大用事实说话，最近三年业绩飙升，销售规模从2000亿向6000亿跨越，综合实力迈入世界500强，让很多人大跌眼镜，这也被视为“中国经济看不懂”的又一鲜活案例。

尤为引人关注的是，越来越多的品牌房企，开始积极下沉三四线，颇有”亡羊补牢“的趋势。仅以湖北省为例，13年13城的恒大，正在迎来更多的小伙伴。2017年以来，就有近20家性品牌房企涌向襄阳、宜昌、鄂州、荆州等城市，这背后，到底发生了什么？或许，作为先行者，恒大可以给我们一些真正的启示.......

拥抱三四线恒大不走寻常路

恒大集团是以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的世界500强企业集团。2018年上半年，恒大总资产1.77万亿，净资产3245亿，利税超850亿，现金余额2579亿，在世界500强排名第230位。

在中国人眼里，恒大是一家无所不能的巨无霸企业，一举一动都可能上头条：恒大精准扶贫、恒大地产、恒大足球队、恒大冰泉、恒大人寿保险、恒大研究院、恒大合作中科院、恒大智能汽车......

动辄百亿千亿的投入，让人惊叹于恒大的大手笔。但恒大更是一家民生企业，共有员工近14万人，解决就业260多万人，累计为公益慈善和脱贫攻坚捐款超115亿。

(今年10月26日，武汉科技大学举行120周年校庆，作为校友，恒大集团董事长许家印宣布，捐资一个亿，助力母校建成世界一流高校，这也是湖北省属高校金额的单笔校友捐款。)

目前，恒大地产在中国280多个城市拥有800多个项目，覆盖了所有省份和自治区，开创行业“全精装修交楼”和“无理由退房”先河，让600多万业主实现宜居梦想。

很多人惊叹于恒大的豪气冲天，而忽略了其民生地产的本质，而这，恰恰是其快速成长的密码之一。

政国策分析发现，2018年前11个月，恒大合约销售金额5352.1亿元，销售均价10518元/平方米，大大低于北上深动辄七八万的房价，甚至低于很多三四线的房价。

原因在于，恒大布局的城市中，三四线项目占比近半，业绩增长的背后，是来自于200多个城市的深耕细作。

截至2017年底，恒大土地储备3.12亿平方米，位居行业，主要集中在二三线核心城市，其中二线城市占33.4%，三线城市占55.5%，四线城市占9.8%，重点布局发展潜力较好、人口较为密集的城市。这一点，恒大在湖北执行的最为坚决。

自2006年正式成立，13年来，恒大先后进驻武汉、宜昌、襄阳、荆州、鄂州、孝感、随州、荆门、十堰、黄石、恩施、咸宁、潜江等13座城市，开发了恒大华府、恒大名都、恒大绿洲、恒大城、恒大帝景、恒大翡翠华庭等各系产品40余个。

2017年，恒大湖北销售额逾200亿元，武汉以外的三四线城市贡献了近7成业绩，闻者为之惊叹！成为众多企业对标研究的样本！

中指研究院报告也显示，2017年，50家百亿代表企业在二线及三四线城市销售额占比达80.4%；2018年前11个月，中国10房企拿地区域中，中西部达到2503亿，仅次于长三角的2887亿。

在很多人眼里，三四线的经济、人口、产业都不行，无非是棚户区改造拆迁，非理性的投资需求，成为房地产的推手。三四线楼市发展肯定是畸形的，房价上涨肯定诱发拐点，并导致房产泡沫破灭。

政国策认为，这个一刀切一边倒的”理论“，源于很多人没有真正把握中国经济与社会发展的脉搏，仅以恒大在湖北襄阳的发展为例，足以说明”三四线崩溃论“是怎样的一种武断！

汉江流域的中心城市

“华夏城池、铁打的襄阳、兵家必争之地”

襄阳，湖北省辖地级市，从脍炙人口的《三国演义》到妇孺皆知的《射雕英雄传》，作为中国历史文化名城、楚文化、汉文化、三国文化的发源地，已有2800多年历史。

刘备“三顾茅庐”“《隆中对》”等故事就发生在这里。襄阳也是金庸先生偏爱的城市，“射雕三部曲”小说260多次提到襄阳，郭靖、黄蓉夫妇坚守襄阳城的故事，更使襄阳声名远播。

清代兵科地理区划巨著《读史方舆纪要》点评湖北有云：以天下言之，则重在襄阳；以东南言之，则重在武昌；以湖广言之，则重在荆州。

三千里汉江，精要在襄阳。作为一座历史悠久的文化名城，就在这个年末，襄阳迎来令人振奋的好消息：

11月中旬，由国家发改委编制的《汉江生态经济带发展规划》获国务院批复，正式印发！“支持襄阳打造区域中心城市、建设汉江流域中心城市、省域副中心城市”等内容，首次在国家层面得到认可。

政国策发现，《规划》中有32处提到襄阳，比如《优化城镇化空间格局》中明确指出：

“支持襄阳巩固湖北省域副中心城市地位，加快打造汉江流域中心城市和性综合交通枢纽，辐射带动周边区域发展。”

“湖北省域副中心城市上升为国家定位，成为襄阳政策机制新优势，在汉江经济带内具有性，资源聚集效应显著。”专家论断。

汉江流域的中心城市！通俗的说，这是国家给襄阳发放大礼包，一个的发展红利。实际上，最近几年，随着中部崛起战略、作为省域副中心的襄阳已经驶入了全面发展的快车道。

从经济看，2017年襄阳GDP4064.9亿元，跨越4000亿元大关，仅次于省会武汉。2018年前三季度，襄阳以2998.2亿GDP，稳居湖北第二。

从人口看，襄阳人口超过600万，其中2017年常住人口565.4万人，城镇化率达59.65%，最近五年都实现了人口流入。

从产业看，工信部《2018年城市产业竞争力指数白皮书》显示，襄阳成为百强榜58位，2017年襄阳整车产量突破32万辆，实现产值逾2400亿元，位居第8位。

从规划看，“十三五”期间，襄阳将建设一批重大交通项目，重塑“七省通衢”新枢纽，再造“南船北马”新优势，最关键的是，襄阳是中国高铁十三五规划的受益者：

武汉-西安高铁、郑州-重庆万州高铁、呼和浩特-南宁高铁、贵阳-襄阳高铁、长沙-襄阳高铁、合肥-安康高铁......从2019年起，这些高铁将陆续建成，襄阳也将成为米字型高铁枢纽，铁路枢纽地位可以进入前十！届时，从襄阳到武汉、西安等地只需2个，到北京、广州等地仅需4-5。

“腹地变前沿，洼地变势能，末梢变节点”，高铁网络的健全，使得深处内陆的襄阳，直接参与性的产业人口资源竞争，成为中部乃至经济发展的新动能。在外界看来，武汉成为新一线城市后，襄阳是湖北省最有希望晋升二线的城市。

战略领先的恒大捷足先登了。早在2012年，恒大就进入了襄阳，从恒大名都到恒大翡翠华庭，直至2018年2月入市的恒大御府，掀起了恒大旋风，叫好又叫座。

榜样的力量是无穷的，襄阳的消费能力、发展潜力，加上战略加持，吸引一大批品牌房企争相涌入。除恒大、万达、碧桂园、绿地外，最近两年，保利、花样年、正荣、华侨城、越秀、世茂、新城、富力、阳光城、实地、融创、中梁等结伴而来，掀起了襄阳楼市发展的新一轮热潮。

这样的城市，崩溃论从何谈起？

2017年，中国常住人口城镇化率58.52%，不过，户籍人口城镇化率只有42.35%，将来至少还有2亿人口集中到大中城市。而出于均衡发展需要，北上广深逐步推行规模与人口管控，未来城镇化的提升，主要看中西部区域中心城市。

恒大的策略告诉我们，把握这一点至关重要。

恒大虽然拥抱三四线，覆盖280个城市，但重点很明显，土地储备中一半位于三线城市，特别是产业与经济呈现上升势头的区域性中心城市，并不是盲目扩张布局的粗放式发展，湖北襄阳正是一个典型的样本。

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打破城市“等级论” 美好生活不将就

2018年10月20日，襄阳马拉松在诸葛亮广场开跑，来自近30个国家18000名选手用脚步丈量襄阳古城，全城参与，盛况空前，毫不逊色一二线城市的澎湃激情。同时，襄阳正在全新规划建设高铁、地铁、机场、公园、商业购物等配套设施，城市发展与人民生活迎来全面升级。

奋进中的襄阳

新经济时代，不同等级城市的服务消费观念、薪酬/物价水平、政府服务和生活服务水平，差距不断缩小甚至抹平，这也悄悄的影响着消费时代每一个人的选择。

襄阳的变化正是中国新型城市化的一个缩影：网络和高铁的互联互通，带来世界一体化与平行空间效应，不管身处哪个角落，人们对于美好事物的审美追求趋于一致。三四线城市苹果手机热销等事实也表明，人们愿意为美好生活买单。

这也凸显出恒大的另一个秘密：这么多年来，深入三四线的企业何止千百家，为什么只有恒大等少数几家杀出重围，得到市场的认同，并能够持续深耕下去？

秘诀在于，恒大已经形成独特的核心竞争力，用高性价比产品、的服务，赢得追求美好生活的人们，实现又好又快的发展。

恒大的楼盘，从名称、外立面、园林、品质、物业服务等方面，都实现了统一的标准化建设，对于三四线城市的消费者，他们能够享受与一二线城市近乎等同的居住体验，这是生活品质的消费升级，美好生活就在当下，从此不再将就。

例如，恒大在襄阳的第三个项目——恒大御府，就充分体现了上面提到的竞争优势：品牌效应、中心地段、便捷交通、匠心规划、生态湖居、景观园林、9A精装、豪华配套、优质物业、高性价比、无理由退房等。

襄阳这几年一直按照“东进南优西扩北拓”发展，恒大御府正处于襄阳高新区核心区域，片区规划路网密集，紧临樊魏路，距襄阳城市主干道长虹北路仅1.5km，出行方便。

项目西侧核心景观城市公园，南侧2.5km范围内有紫贞公园，2.5km范围内则有襄阳体育场等休闲娱乐资源。距离万达商圈3公里，火车站商圈4公里，诸葛亮广场3.5公里，商业休闲配套齐全。

项目总建筑面积约29.5万方，2.55低密度高层社区，传承恒大集团标准化的欧式皇家园林、高端会所、12班幼儿园，在保障在居住环境的同时尽享繁华都会生活，打造高新区宜居纯住区。

几个细节可见恒大的诚心匠心：

建筑密度12.9%，楼间距达到110米，是襄阳少有的低密度社区。2664住户，停车位3183个左右，比例达到1:1.2，完全人车分流。小区9万㎡欧陆风情园林，分为4大景观区，园区内有近2000㎡人工内湖。近千平铂金会所，内设恒温泳池、餐厅、健身房、台球厅、乒乓球厅等等，生活便利度也是的。

最近几年，襄阳高考状元频出，其中，襄阳5中一枝独秀，除2017年湖北文科状元之外，还包揽了2013年、2015年湖北省文理科状元，而这所高中，距离恒大御府只有2公里，让人心动。

实践证明，恒大的全精装、拎包入住、过硬的工程质量、严格的内控管理、完善的生活配套、多维交通全能配套、全面升级的园林景观、一级资质金碧物业等8大价值，得到了襄阳人的认同与追捧，恒大已经成为区域市场品质生活的代名词！

政国策经常提醒那些“崩溃论”持有者，中国有13亿人口，只有不到3亿生活在36个“一线”和“二线”城市，还有10亿人，依旧生活在超过270个三四线城市，这才是中国未来发展的大背景大趋势。

国家卫健委发布的《中国流动人口发展报告2018》指出，最近几年，随着劳动密集型和资源密集型产业向中西部转移，劳动力开始从东部沿海地区向中西部地区回流。

湖北统计局报告也显示，随着区域经济发展，外出人员持续回流。2017年，全省流动人口为660万人，其中流入人口157万人，比上年增加8万人；流出人口为491万人，比上年减少6万人。

襄阳就是典型的受益城市之一。从东南沿海甚至武汉回流的人群，以及范围流动的资本，进入襄阳这样的区域中心城市，这个时候，拥有头部效应的品牌房企，自然受益。

2014年就成立了清华恒大研究院的企业，早就意识到这一点。坚定拥抱成长性强的三四线城市，满足城市居民的美好生活需求，成为中国城镇化的贡献者，这正是恒大近几年势如破竹的秘密。

楚山横地出，汉水接天回。房地产的地域性最强，居住文化背后还寄托着乡愁乡愿，也许，在襄阳人眼里，武汉的东湖固然壮美，却难比襄阳古城墙的沧桑，武汉的热干面再醇香，也不及襄阳牛肉面的咸鲜辣！

可以设想，身在外地的襄阳人，回乡置业的话，多半会优先考虑恒大御府这样性品牌公司的楼盘，建面约76-138㎡装修房，满足主流消费诉求，省心省力，在区位、规划、园林、户型、物业方面亮点突出，要买就买当地的，这是回流客群的重要消费偏好。

令人莞尔的是，饱经“三四线崩溃论”轰炸的人们，出于避险本能，也会倾向于恒大这样的龙头房企，靠谱放心！

蛋糕或许不大，但恒大总能吃到奶油。在湖北、江西等众多三四线城市，恒大的市场份额可以占到当地市场的3成甚至更多，二八效应淋漓尽致，众多同行看在眼里，岂有不跟进之理？

读懂了这些，再看到那些罔顾事实只顾吸睛的”三四线泡沫论“、”崩溃论“，想来你也会做出与以前不一样的判断吧？

（政国策：资深地产与城市研究员）

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