十年后回看光谷:中心东移,光谷中心城轴线商业探看

杰克牛在2009年的时候曾经做过光谷藏龙岛的项目，当时从光谷鲁巷坐755公交2个到，那个时候觉得藏龙岛已经是光谷的最边缘，往前汤逊湖，往右一片农田，当时光谷经济开发区办公地方还在珞喻路光谷展览中心，过了鲁巷给人的产业印象便是烽火科技绵延厂房和楚天激光的办公楼，光谷五路当时还叫豹澥村；

2009年光谷卫星图

2018年光谷卫星图

十年的时间光谷原有中心明显出现饱和状态，光谷东进趋势明显，沿着光谷大道东向逐步扩展到光谷七路，以光谷五路形成新的光谷轴心，作为综合服务区承担主中心的功能；从商业角度来讲，光谷商业发展分为三个阶段：

1.2000-2010年，10年开业3个大型商业，世界城一家独大，从2000光谷鲁巷广场到2008年光谷世界广场的一二期项目，成为光谷商业的萌芽期，依稀记得当时为能够引进大洋百货，世界城陈老板咬着牙添几千万的装修补贴，光谷世界城与鲁巷可以说是光谷商业的萌芽阶段；

2.2011-2018年，随着人口流入，光谷经济发展，一条不到5000米的大道——关山大道迅速崛起，崛起速度令人啧啧称奇；从2005到2015年，年间房价猛涨300%，随着这轮房价的上涨，8万方的保利广场、10万方的光谷坐标城、12万方的光谷世界城MALL、光谷K11随之开业， 这阶段光谷呈现南扩的趋势，并且止于汤逊湖；

3.现阶段，以光谷五路光谷中心为聚集的第三轮商业发展，这里聚集瑞安、龙湖、中粮、绿地等商业巨头；

光谷中心效果图（出自宣传册）

标志性建筑群环绕中心区域的新月公园

光谷中心区将发展成为武汉东湖国家自主创新示范区的新型多功能科技商务区

光谷中心城商业统计（武汉商业观察）

光谷五路沿线商业，可以说是集聚了武汉乃至优质商业开发商，中粮、瑞安、龙湖三大品质商业开发者，再加上绿地的高楼专业户，此外还有奥山、碧桂园等其他商业做补充，有近130万方地上商业集群，相当于2.5个光谷步行街的体量；此外，还有一个亮点，50万方的政府规划地下空间，其中也有一半左右是用来做商业规划。

下面，杰克牛一一盘点相关的商业项目；

光谷创新天地是由瑞安房地产与中心泰富共同出资打造的大型多功能综合体项目，总建筑面积120万方，位于光谷中心城核心区。光谷创新天地，由创新金融服务中心、创新创业中心、创新生活中心三大功能区组成，其中前两者为商业、商务区，创新生活中心为居住区，就不多做介绍；

武汉光谷创新天地项目（商务商业地块）规划设计条件于2019年4月12日进行了优化调整公示，它东至光谷六路，西至光谷五路，南至望月路，北至二泉路，共17个地块。该地块于2017年8月14日取得国有土地使用权。

创新金融服务中心

建筑面积约30万平方米。东湖新技术开发区公共服务中心，位于神墩一路和地铁11号线北侧，交通便捷。由1栋200米甲级写字楼、4栋企业总部及15万方的一站式购物中心组成，与周边商业地块通过地下轨道交通换乘站无缝连接形成百万方区域商业中心。

创新创业中心

建筑面积约45万平方米。光谷六路，跨越神墩一路和地铁11号线直至望月路。

以创新大道为轴心，由8个SOHO庭院和12栋创新总部组成，每个庭院各自独立又相互连通。8个庭院串联起该区域北边的新天地特色商业街、创新展示中心、下沉式剧场、户外活动广场，及该区域南边的运动中心，将商业的活动空间进行延伸、连接和汇聚。

项目点评：创新天地是瑞安在上海洋浦创智天地的升级版，它不像传统的产业园，而更类似众创空间、孵化器、综合体结合的产物，打造知识型社区的概念；在设施上提供智能化办公楼及具备各种商业服务设施、创新创业孵化平台InnoSpace+，产品配合上提供住宅、办公、零售、休闲、娱乐等多种组合，洋浦在上海区域位置和地位和武汉光谷中心很像，大量年轻群体、城郊结合、高新产业聚集，对于光谷中心缺乏就是时间和耐心，知识型社区打造需要高度的产住融合、产城融合；

2018年5月18日，龙湖拍得光谷中心城P（2018）034号地块，这就是龙湖光谷天街项目。该项目由龙湖和尚文地产联手建设的品牌项目，计划新建12万方购物中心1座（全自持），250米超高甲级写字楼1栋，150-180米超高甲级写字楼2栋，10栋住宅楼，配建9个班幼儿园，项目建设周期为5年，计划于2022年12月30日前竣工。龙湖天街购物中心位于光谷五路和高新二路西北角，未来两条地铁：13和19号线。

龙湖光谷项目整体效果图

住宅视角龙湖天街项目

重庆龙湖天街

项目点评：从2003年，重庆北城天街开业至今，龙湖从事商业地产运营已超过10年，先后发展出都市型购物中心“天街”、社区型购物中心“星悦荟”和中高端家居生活购物中心“家悦荟”三个业态品牌。从拿地规划的体量来看，光谷中心龙湖项目应为龙湖天街项目，作为龙湖龙头品牌，龙湖天街定位家庭生活，在年龄跨度和辐射消费人群范围上比大悦城跨度更大；龙湖已经将一个商业项目的筹备期从44个月缩短至36个月，体系能力越来越成熟。从所有店铺的专修、进场、开业进行管控，与商家一起倒排计划表，用于跟踪道具、货品甚至单据的整个流程都热衷于前置时间，提高开业率和招商率。

项目于2018年10月拿地，P(2018)115号地块规划建设中粮·光谷大悦城、中粮集团成员企业区域总部及高端配套等。项目总投资约70亿元，总建筑面积近70万方，预计2021年12月开业；大悦城项目致力于打造以年轻、时尚、潮流、品味为特色的多业态现代服务业，将有力提升光谷的商业配套水平。按Benoy规划，光谷大悦城总体量约45万平米，包含13万平米的大悦城商业，4.5万平米写字楼以及公寓街区、公园商业等功能。

光谷大悦城以“光”为设计原点，强调光在行进过程中的的能量传递

具体在方案里，设计以不同的人行流线组织方式强调多维度体验，在保证室内商业动线的流畅完整，清晰易辨的前提下，增加诸如办公楼三层落客、室外探索活动动线、多层次跨地块连接等组织方式，从而更好的吸引、组织并附着了年轻客群，让不同兴趣爱好的群体都有自己的共鸣点。

一二层连续的商业界面让城市感受相对完整；三四层结合功能开始形成较多退台，便于租户灵活使用；五六楼布置影院的娱乐功能；与此同时，光谷大悦城将在屋顶布置环形跑道，树屋酒店，儿童活动等功能。

项目评价：大悦城一直坚持以“18-35岁新兴中产阶级”作为核心客群，秉承“年轻、时尚、潮流、品位”的品牌内涵，不断为城市和消费者带来生活方式和消费的升级，租金、销售多年呈双位数增长。围绕母品牌鲜明定位，各大悦城项目进行个性化主题定位，以主题定位统筹整个开发运营价值链的协调统一。光谷中心大悦城曾经传出会做大悦城的春风里系列，春风里比大悦城在品牌等级和客单消费上稍低一些，但是从目前的面积体量和效果图来看，应该为大悦城系列无误；曾经看国一组数据截至2017年光谷常驻人口180万，其中年轻客群人口大道60%，这样的数据对于大悦城的定位十分吻合，但是年轻人群的消费能力是大悦城需要提升的；

于2016年拿地，共78万方，集住宅、商业、办公等多功能业态于一体的城市综合体，包含一座406米的国际甲级办公楼、200米的光谷科创大厦及光谷自贸大厦、创客中心、五星级酒店、高端服务式公寓、精品购物中心、BLOCK街区等。

项目评价：绿地商业有高楼建设充足的经验，绿地在商业地产方面有两个明确的发展方向，即超高层建筑和大社区类型的购物中心。其中，购物中心会以持有为主，办公楼将会出售。商业以缤纷城系列出现；

地下有50万方的空间面积，是全球规模的单个地下空间，地下空间共三层布局，地下一层与公共绿地、广场和道路连为一体，地下二层为公共通廊配合商业体，地下三层为地铁轨道、地下停车、市政管廊。每一层分别与地上的绿化道路、综合商业体、地铁轨交等密切联系，形成地上、地下的。

整理完光谷中心的商业项目，让杰克牛想起印象深刻的深圳福田CBD。

1990年福田中心区航拍

2018年福田CBD夜景

中国有两种CBD，一种是深圳福田的CBD，一种是其它城市的CBD，同样的产业引导，同样的高新产业聚集、同样的年轻结构化，从1997年开始建设，历经20年完成现在深圳城市会客厅的概念，中心区身兼特区“四大中心”职能：文化中心、行政中心、金融中心，交通枢纽中心。

光谷的发展是迅速的但是光谷的发展还是需要时间的，杰克牛曾经在做高新五路的一个项目的时候遇到过高新管委会的管理人员，年轻、高学历、有视野、有干劲；光谷中心的规划已经是领先级别的，剩下就是交给给时间。