军运年的武汉，楼市整体销量仍在增长，但如人饮水，冷暖自知，由于市场上在售楼盘超过250个，竞争激烈，越来越多的开发商感叹卖房不容易，最突出的标志就是，开盘去化率下滑，“日光盘”越来越少。
最典型如临空港新城中心，作为2019军运年热门区域，据中指院华中分院数据，整个片区云集了至少15个项目，新盘接近10个，价格区间从12800～18000元/㎡不等，近几个月，多个项目开盘去化率勉强及格，更有不到30%的翻车事故。
但在8月初，在这个刺刀见红的网红区域，有一个网红项目，首次开盘就实现“日光”，并成为区域1.5万价格档“日光盘”，成功引起政国策的关注，这个项目到底有什么绝活？这对于武汉人买房有什么启示？
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“网红盘”不负众望首开日光
2019年8月10日，夏日的武汉，奥山汉口澎湃城首次开盘，诺亚酒店人满为患，有一些客户6点多就已经在酒店外等候，为的是能成功锁定目标房源。9点，选房开始，整个酒店一片欢腾，置业顾问带着客户飞奔，2个，183套房源售罄，在没有任何折扣优惠的情况下，实现100%去化率，成为区域1.5万价格档“日光盘”，这让排名靠后、指望替补选房的客户懵了，这么快就卖光了？这个消息，也让整个市场为之一振，原来，哪怕房子多了，买房人挑花了眼，什么样的房子需要抢，他们心里还是有数的！即便在项目扎堆的区域，也还是可以做到“日光”！
▲ 汉口澎湃城开盘现场
这个新盘到底有什么魅力？为何能够杀出重围实现"日光"？在分析解读之前，不妨听听几位买房人的心声：
“蛮开心，我选到了127平米南北通透的四房，楼层也是我们都喜欢的”，汉口澎湃城未来就是临空港中心，超过吴家山老城区的规划水平，因此“晚买不如早买，早买就是在省钱。”——吴家山换房的刘女士“我在网安基地工作，所以早点买房。在临空港看过很多楼盘，发现汉口澎湃城的位置在最核心，自身有商业配套，出门就是五环体育中心。这个地方，很像5年前的光谷。”——职场新人小吴“买城市的中心，才能保值。我了解区域与商业规划，项目旁边有商业、公园、体育馆、学校、网安基地，特别是靠近协和医院，养老自住或者投资出租都可得。”——投资兼自住的汉口老李
▲ 汉口澎湃城开盘现场作为楼市研究员，不得不感叹，现在的买房人越来越专业，无论对于区域还是项目本身的评判，基本八九不离十了，还能看到很多不为人察觉的闪光点。虽然这些买房人偏爱的地方不一样，但作为一个新项目，汉口澎湃城能够赢得不同层级买房人用脚投票，到底有哪些比较硬核的竞争力？
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独具发展潜力的新城中心
2019年1-7月，武汉住房销售约10.8万套，销售面积1200万㎡，同比上涨34%。但市场出现明显的区域分化、产品分化，不同价格段或者同区域项目，销售情况冰火两重天。也正因为如此，地处临空港新城的奥山汉口澎湃城，全装修均价接近1.5万，冲破多个项目围追堵截，成功实现日光，再次掀起整个区域热潮，尤为引人瞩目。在政国策看来，买房人之所以集体动抢，首先是基于项目的中心区位价值，有两重意思，一是临空港新城目前是武汉市发展最快、潜力的风口中心，二是汉口澎湃城的位置属于临空港新城的核心。武汉六环线已经进入实质性建设，对于买房人来说，可选区域太多了，也是最考验人，按照流行的术语，如果方向选错了，越努力错的越离谱！从这一点来讲，临空港新城可堪大任、不负众望。2017年以来，得益于产业、交通、配套的全面升级，临空港成为城市发展新风口，特别是“网络安全人才与创新基地”落户之后，这个的“网络安全学院+创新产业谷”基地，吸引了京东方、中金数据、康宁、弘芯半导体等百亿级项目开花结果，成为临空港的”发动机“。2019年上半年，在武汉市13项重点绩效目标考核中， 临空港夺得服务业增加值增幅、固定资产投资增幅、社会消费品零售总额增幅等3项“”，并拿下2个”第二“，2个”第三“ ，是能与光谷媲美的网红区域，成为武汉高速发展的实力担当。
▲总投资460亿的京东方生产线
7月20日，百万校友资智回汉国家网安基地专场在临空港盛大举行，再次完成895亿元投资签约、27大项目落户，其中九成为战略性新兴产业和现代服务业项目。截至目前，临空港累计实现3363亿元53大项目签约，注册企业95家，2000亿元十五大项目投产，逐步形成芯片、显示屏、智能制造、网络安全和大数据、新能源五大战略性新兴产业集群，预计2020年，五大集群主营业务收入可突破1400亿元，成为开发商和买房人共同看好的新风口。
▲网安基地专场签约895亿临空港前景看好是一颗定心丸，但这个区域共有15个新老项目扎堆，奥山汉口澎湃城能够脱颖而出，还在于其地处临空港新城的中心。临空港新城中心面积7.26平方公里，捡到碗里就是菜？买房人不会犯这些低级错误，同一个区域冷暖差异极大，这个时候，有个简单原则，认准临空港大道就可以了。为什么？临空港大道，由南至北，串联起吴家山老城和总投资20亿的军运会新建场馆——武汉五环体育中心，以及临空港新区管委会、国家网安基地等重要设施，是临空港新城中心的经济、产业、交通发展的中轴线，也是武汉市产业规划的三条”千亿大道“之一。临空港新城在售项目众多，但奥山汉口澎湃城，是临空港大道上的在售项目，这个竞争力足以C位出道。
▲武汉临空港新城主轴—临空港大道
奥山汉口澎湃城，地处临空港大道与金山大道交汇的“黄金十字路口”，地铁6号线二期与17号线在此交汇，五环体育中心拔地而起，五环立交连通整个武汉三镇，加上奥山商业综合体的集聚效应，必将成为这座新城的中心。
看到这里，从规划定位、产业结构、发展势头看，买房人自然联想到光谷中心城之于光谷，何况临空港新城还拥有后发优势，买房人看好顺理成章。
政国策也了解到，开发商此前希望卖到1.6万以上，最终，由于限价政策非常严格，带装修均价勉强达到1.5万，奥山汉口澎湃城首次上架，被一抢而光也就不难理解了。
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仅有1057套的稀缺大盘即将加推8号楼
打铁还需自身硬，除了外部条件相当优越，汉口澎湃城本身，也有一鸣惊人的本钱。
奥山汉口澎湃城，总体量约40万㎡，商业占20.9万㎡，涵盖冰雪中心、风情商业、高星级酒店、影院、创意商办与国际社区，其中，C地块是一个以冰雪运动、娱乐休闲、酒店度假为主导的冰雪综合体，总体量3万㎡，另有1.5万㎡五星级酒店。750㎡多功能馆，可进行电竞、娱乐、拳击、展览等活动。还有面积1900㎡、含5个影厅、容纳531人同时观影的影院。
值得一提的是，作为中国房地产百强房企，奥山控股立志成为中国最的冰雪运动休闲方式缔造者。汉口澎湃城规划的冰雪中心，拥有专业级比赛滑冰场，可承办国际赛事，环绕看台体验观赛享受；也拥有室内主题娱雪乐园，可体验雪地高尔夫，冰上保龄球，急速滑雪等浸入式游乐。
这是武汉未曾有过的商业业态和休闲体验，一定能够成为武汉集商业、体育运动、休闲时尚于一体的网红打卡地。
▲ 临空港大道在售的汉口澎湃城
项目的综合配套，称得上级别：奥山汉口澎湃城方圆3公里以内，政务中心东西湖新政府大楼，码头潭遗址公园、协和东西湖医院、东西湖文化中心、武汉五环体育中心、奥山冰雪综合体、中欧城市广场、轻轨一号线、地铁6号线二期（在建）以及规划的17号线，即将到来的北大附中、北京鼎石教育，具备了核心都市商圈的发展基础。
这样高品质公共生活配套密集区，可遇不可求，在武汉主城区，能与之媲美的极少，中山公园武广商圈算一个，但价格普遍在4万+，也难怪，这里可以获得很多汉口人的青睐。
▲总投资20亿的军运会场馆—五环体育中心
产品特色更是鲜明。奥山澎湃城铂悦府（A、B地块）总建面约18.8万㎡，9栋高层住宅，总户数为1057户。总车位数约1570个，车位配比达1：1.48。项目全部南北向排布，采用连廊设计，户型南北通透，保证了良好的采光通风。
本次"日光"的6号楼与9号楼，98平米的三房、127平米的四房，都是武汉当前的网红户型，也是自住及改善家庭的主流选择。
▲2公里距离之外的协和东西湖医院
实际上，通过买房人的视角，政国策认为还有两个非常有意思的闪光点：
一是健康休闲概念。五环体育中心、东西湖文化中心、协和医院都在15步行范围，"修身养性"都方便。特别是三甲医院的巨大人流量，能带来大量购买、租赁及商业消费需求，同时，楼盘还具有一个居家养老的功能，这个价值显然被市场低估了。
二是稀缺性。奥山汉口澎湃城，总体量虽然有40万方，规模不小，但是，大部分规划了商用物业，导致纯住宅可售只有1057套，是不是有点意外？
这是一个什么概念？
如果开发商敞开了卖，按照目前热销的节奏，可能再开盘二三次就光了，这样的项目，”日光“还需要秘密吗？
特别提示
据消息，奥山汉口澎湃城首开日光之后，即将加推8号楼，约98㎡三房、127㎡四房，机会又来了，没抢到的、有想法的可以开始行动了！
建筑面积约127㎡
四室两厅两卫结构，方正的布局，南北双阳台的设计，增加了室内的通风效果，三面朝南，南向日照时间最长，阳光可以直接入户，采光充足，餐客厅一体化，增大了室内的空间，居住舒适度更高，实用性更强。
建筑面积约98㎡
三室两厅一卫结构，户型方正，得房率高，动静科学分区，生活依然自得，厨房承接餐厅，餐客厅一体化，室内空间显得宽阔，三开间朝南，带南向阳台，房间均带飘窗，延展空间，为生活添加无限想象。
文｜政国策（地产与城市研究者）
楼市政国策2019-08-16 21:14:02
