投资客内部资料泄露:房子能不能赚钱就靠这3点!

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：买房赚钱主要靠两点，涨幅和杠杆。在不买CEO房的情况下，各种类型的二手房涨幅其实差异都不大。但是杠杆所导致的影响却非常大，三成首付和一成首付所带来的却是天壤之别所以在不买CEO房的情况下，杠杆比涨幅更重要。而一般正儿八经的次新房很难做到低首付，反而是很多老破大却比较容易做到一成首付甚至零首付。即使老破大的涨幅略输给次新，即使老破大的流通性比次新差一些，但是杠杆的威力实在太大了，一成首付买入的老破大率依然秒杀三成首付的次新。通过以上分析，的投资策略是低首付买入单价低的老破大。您认为我的分析对吗？如果不对，请您指导一下，并阐述一下原因，谢谢您回答：给你个基本公式：率=涨幅*杠杆率*周转率 在涨幅一定的情况下，杠杆率和周转率都非常重要；而重庆本身限售2年，因此周转率这一因素相对固定。剩下的就是你说的涨幅和杠杆率了。先上结论：你的理论模型在大涨前夜的时间窗口期内部分成立，在大多数时间对大多数人不成立。比如2016年的大涨前夜，珠江太阳城都可以做到5倍以上杠杆，只需十几万的首付。2017年暴涨，低首付操作手法率爆表。但即使这样，也有限制性因素：贷票资源和心力资源。你不可能贷票无穷随你买，更可能的情况是只有几个贷票如何操作获得【值】更多，而不是【相对值】。而在大多数时候，老破大的涨幅是小于次新的，流动性也更差。更重要的是不少低首付的房子都有这样或那样的硬伤（地下室、顶复、特大面积等），这些硬伤在我们看来是需要严重打折的，而很多一刀流忽视了这样的硬伤成为接盘侠的比比皆是。另外，房子作为一项资产，还有三个要素：性、风险性和流动性。老破大：性一般、风险性低、流动性差；次新：性较好、风险较低、流动性较好。而我们投资的时候要兼顾投资三要素和杠杆率。提问：我在三四线城市，目前有几套房产出租，打算卖掉去投资二线城市，请问异地置业如何实操？1.选城市。我在广东，深圳太高门槛，广州后劲不足，个人觉得东莞珠海惠州都被炒作，且不如中西部二线城市，这个观点对吗？目前去二线城市，选择中西部二线还是东部城市。江浙三线城市估计价格都超过中西部二线。按照城市行政价格选？应该优先中西部二线？2.版块：中西部二线，武汉光谷和重庆两江四岸，哪个板块更安全更有后劲？之前重庆房价很低是因为天量供应？以后呢？3.买房后如何打理？现金流有限无法空置。目前广东小城市体制内上班，为了多一点实操经验，利用周末做了大半年的中介，看房了百来套。回答：1.主场在广州，深圳和广州是更好的选择，大仓位还是应该放在一线，更安全。为什么？京沪如果开放随便落户，不是武汉重庆成都西安天津的几十万一百万级申请量，而是几千万上亿的申请量。这就是魅力。现在深圳开放落户，吸引的是流量，加上深圳的宏大规划，ZF扶持，现在房价还远远没有到达天花板。小仓位可以放在二线城市，吸引的是全省的流量，相对于的，天花板也更低。2.城市发展水平划分：东部>中部>西部目前来看，武汉和重庆都是不错的城市。但是目前2个城市都处于横盘期，需要逢笋入。武汉和重庆投资的楼盘，详见知识星球内部分享。建议优先武汉，房票用完再考虑重庆。3.未来交给公司打理即可。已经完成看房200套，执行能力很强，淘笋方法论详见知识星球内部分享。提问：房姐，感谢您的指导，武汉已上车，非常满意。现想咨询您，小区的车位应不应该买呢？回答：买房还是租房？绝大多数的中国人会选择买房。买车位还是租车位？相信很多人就会犹豫了。到底买不买车位，很多人都在纠结。根据经验来看，如果小区是刚需盘，车位比例在1:1以上，那车位买到最后一般都会剩余，而且最后剩下的还会降价处理，而高端住宅在1:1.3以下，需要尽快入手，买的迟了好位置基本就没了，所以还是得尽早买。如果想用作投资，最重要的一点就是看本小区以及周边几个项目的车位占比，因为车位市场只存在于500之内的小区内部，买之前可以去周边小区调查调查。提问：请问沈阳房子未满二大税如何和房主讲价比较好，当前行情下拖延流是否可用？回答：谈价格在于挖掘对方核心诉求，缺钱急售还是置换等等，满足对方核心需求，才有达成交易基础上砍价的可能，详见知识星球内部分享《二手房砍价50万实操技巧》。拖延流慎用，以年底银行信贷额度为由，拖到1月。遇到笋盘，以成交为目的，以顺利过户放款为目的，越笋盘越不要拖，久拖生变。提问：房姐好，感谢百忙中看我的问题，跟朋友借钱，开始对方诚意度很高，答应很爽快，当我主动提出付利息时，感觉对方诚意反而下降了，不止一个朋友是这样的反应，所以这问题出在哪儿呢，想请教下我应该怎么做才合适……谢谢啦回答：别人无息借你钱，是友情价计价。你给别人利息，是市场价计价。你的主动，让朋友从亲情友情切换到市场交易上，你给的利息又不足以吸引人。很多人不愿亏欠别人，总喜欢加一句我会给你利息，很煞风景。正确做法，利息折成电子产品、饰品箱包送给朋友，同时表示感谢。提问：老师，你好！现在想优化一下房产跟你咨询：长沙两套住宅和两套公寓（共贷款90万），深圳蛇口华彩花园一套（贷款近300万），小孩后年上小学当时看中了育才学位及三房两卫，就牺牲品质买了华彩老破旧，现在手头上有160万，也打算卖了长沙公寓一百万，能凑260万，有两个想法：1、卖掉华彩花园置换对面好一点房子比如对面花园城，2、担心出手速度慢，房子快速涨，不卖华彩，再在深圳投资一套四百万人小两室。请老师指点，怎么优化更合理，也可以有第三套方案，谢谢！回答：深圳老破大的威力有多大，看华彩花园就知道了。查了下，华彩近几天成交了一套152平，单价只有44000。也就是说，连南山、蛇口、学区这几个重磅加在一起都无法挽救老破大。还好你买的是一套三房，面积应该不过百，要好出一些，不过受大盘拖累，也卖不上高价。我的意见，华彩能出则出，集中力量重新选一套好的标的。提问：房姐好，想请教您一个问题，关于武汉卖房。在深圳房价的影响因素中学位占的比重很大，即使很旧独栋的楼盘有好学位也有大的空间，本人在武汉有两套房准备卖一套深圳置业，一套是丹水池佳园小区，第二套是永清街袁家墩（以前老社区楼梯房9楼学区是沈阳路小学对口二中算不错了），现在在纠结卖哪一套，个人偏向卖带学区的，原因是零几年老社区楼梯房40平一房没有任何居住优势，好点就是地段和学区，但不了解武汉学区对房子的影响多大，毕竟武汉学校多新楼盘多，想看看房姐这边是什么建议 最近也有人说要我都卖了去深圳回答：你好，武汉这2套建议都出手，老小区流动性和涨幅都不理想。出手后深圳入手一套，武汉重新置换一套次新潜力盘。子弹200以上可以去深圳。面临很多政策风险，无法推理及预判，有很大的赌博性质；但是，在深圳，新学校的引入是平稳的行情下完成暴击的因素；如，去年的深圳湾暴涨，主要是归功于深圳湾学校的建立；武汉学区和非学区差价不算太大，但是深圳不一样。深圳教育资源不足，优质教育资源更是极端紧缺，因此深圳相比其他城市未来会有更大的想象空间。学区要选最确定的地段，边缘地段的学区政策风险巨大。在次新盘中，挑个学区溢价不太多的，更好了。深圳的教育资源分布极度不均衡，基本都在关内（罗湖、福田、南山），关外很少有好的公立学校（宝安、龙华、龙岗等）；关内也集中于几个区域。深圳投资大的学区楼盘推荐，详见知识星球内部分享。提问：房姐，18岁的年纪应该做什么，以后才不会后悔？回答：无论你做什么，你都会后悔。人生总是在选择，选择的本质不是你获得什么，而是你愿意放弃什么。只要有放弃，你就一定会遗憾。不完美是人生常态也是生活常态，我们也别贪心，习惯就好提问：房姐说的看房200套是看什么样的盘呢？新盘二手盘都去看吗？只要感兴趣的都可以去看？回答：是的，看二手房，形成板块立体构架，单套房子价值体系判断，以及片区间涨幅时间差的套利空间反复思考: 为什么两套一样面积的房子有定价差异；为什么同样户型的房子有定价差异；为什么二三四室不同小区，定价差异；为什么这房子挂了一年卖不掉；看完200之后在软件里标注，并回访中介，知道每套房子成交周期，形成立体价格体系。提问：房姐，请问小白 普通人套房应该怎么买?回答：这段时间接触的咨询和问题，相对更加小白，往往是次接触买房，对于这件人生的头等大事，大多数人毫无头绪，凭感情用事。所以讲一讲这个话题，尽可能直白。回答：怎么买？先说结论：1.尽一切可能凑到更多首付；2.打好看房的底子，必须选增值潜力大的房产；3.尽可能贷款贷足。因为房产的增值，是稳定的，雷打不动的；房产的价值，就是国家的股份，城市的干股。最重要的，是房产拥有杠杆。只要你的选筹正确，房贷可以瞬间放大你的；从12%一年，变成36%一年。没有任何一个投资产品，具备36%的稳定。工资，是现金流，是赚钱的手段。现金，是生产工具，而不是生活资料 买房少贷款，才是风险更大的选择。一元钱的冗余现金，10年后就只剩下1块钱的真实价值。而你的现金流，也会受到更沉重的压力。套房买好了，才能房生房，才有第二第三第四套；套房买差了，工作一辈子赚的钱，都买不回套好房。上班挣的工资，大概率是永远也凑不上首付，越往后，这个现象就会越明显。一步错，步步错。提问：亲爱的房姐？请问房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推荐么？回答：房查记录抹除和征信抹除都可以操作，具体流程见知识星球内部分享。提问：房姐您好，请问万科金色家园现在应该卖掉吗？朋友都说是中心城区，又是，都建议不卖，想听听你的意见，谢谢。回答：继续持有，还有涨幅空间，等下一波涨幅来了卖出，裂变2套低价盘。详见知识星球内部分享《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》提问：房姐好！感谢多次的指导，还是有滨江情节，汉口卖不起，有朋友买了汉阳的“滨江金茂府”，极力推荐。看了楼盘和周边规划还可以、单价和物业费均较高、装修的档次不高，若以持有10年的心态购置，从多方面看合适否？增值的空间？另，有爱家国际华城24楼97平的大2房一套空置，不想出租，是否该继续持有？敬请赐教！谢谢您了！回答：看过国内大小城市的江景，今天来聊聊什么是好的江景房。江景房的稀缺资源到底是什么呢？答案是：能欣赏城市天际线的地方。也就是城市的全貌。城市全貌距离适中且无遮挡才能够看到。距离过远，城市的高楼大厦就显得过于渺小。距离过近，则无法看清城市的全貌。江，仅提供了一个视野开阔的条件，水面是最平的衬托物，更关键的是对岸的摩天城市景观。而这个景色，必须经过天时、地利、人和的偶合，才会出现。就江面宽度而言，江景的条件十分苛刻。宽度过窄，建筑阻挡了你的视线，你无法看到城市的全貌。天津的海河、太原的汾河、兰州的黄河、南宁的邕江、福州的闽江都过于狭窄，不足300米宽。这直接导致了滨江视野受限，景色差强人意的结果。长沙的湘江比较倒霉，因为江中间有一座岛：橘子洲，活生生将两边景色打断，橘子洲并不高，但是足以让江边堤坝上的人们视野受限。而武汉处于长江和其大支流汉江的交汇处，这么说武汉江景潜力无线啊？并不是！长江在武汉宽度超过1公里，而汉江在武汉宽度小于200米。长江太宽建筑物太小，汉江太窄视野不开阔。武汉的江景天际线，必须要用绿地606这种大尺度建筑物才能够起死回生。500-1000米的江面宽度，才是江景的福地，不远不近，普通楼房不显小，摩天大楼刚好能看全貌。上海的黄浦江，重庆的长江、嘉陵江、广州的珠江、是天生的江景房出产地。相比武汉的江景，我个人更喜欢湖景。武汉土著自住喜欢就买，滨江金茂府现在开盘的这几栋并不是一线江景，同等价格，锦绣长江一线江景更好一些。爱家可以继续持有，做截断抵押融资，入手低价潜力盘投资。提问：美丽的房姐，您好！新人首问。自己刚把首套房资格腾出来，准备入手一套国产光立方的房子。是叠拼别墅的下跌，产证面积是一楼的155平，公摊15平方，送50平的入户花园和一个60平的空高5米6的地下室。如何用拆骨法计算它的实际价值？350能不能入手。另外父母手下有一套武车一村的77平的1楼，和一套安普顿小镇的1楼45平。安普顿小镇的是否需要卖掉？女朋友有首套刚需的资格，安普顿小镇这套房，是否可以过敲给女朋友。是否可以考虑再把武车一村的房子过户给我，开发住出老人的房票？父母今年63岁。回答：拆骨法：正常面积为1小花园系数0.25，私密性低系数减小，花园过大系数减小，花园系数也减小。50平米算稍大，本案算0.2地下室不上产证是一个败笔负一楼系数0.2负二楼系数0.15如果有采光，系数略微增加。武车一村房龄太老，涨幅弱。安普顿户型太小，占房票，光谷南不是发展重点，都可以出手做裂变。没必要对敲了。资产配置方案见知识星球内部分享。

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