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6个百分百刚需优选区域,执行一年,仅只剩半数有机会

武汉楼市直击 2019-12-02 09:09:57

在2018年11月16日,武汉市房管局修订《武汉市刚需无房家庭首次购买新建商品住房优先选房操作规程(试行)》并对外公布,有效期两年。根据规程,预售备案均价低于(不含)20000元每平方米的新建商品住房项目中,建筑面积低于(不含)140平方米的准售房源被纳入80%的优先选房范围;同时选出6个热点区域纳入100%优先选房范围。如今这个规程已实行一年,在今年多个热点区域价格上涨之后,武汉刚需买房还有多少机会?

1

江岸后湖:名存实亡的刚需板块,仅2盘符合要求

曾经作为刚需最喜欢的板块之一,即使经历过房荒,依然在刚需购房者心里有着不可动摇的地位。在去年,后湖区域住宅产品仅有星悦城、首地云梦台、汇悦天地等,其他项目多以公寓、商铺、写字楼为主;也正是因为这种供求失衡,使得片区在去年成为为数不多的倒挂区域,新房均价在15000-17000元/㎡,而二手房价格早已在18000元/㎡以上。

在今年,这种供不应求的局面总算有所缓解,一直不开盘的星河2049、汉口派也顺利开盘,此外还迎来仁恒公园世纪、汉悦府坤璟等项目入市,如今后湖区域在售待售住宅项目有10余个,但供不应求的市场却沦为住宅难以去化。

究其原因无外乎是价格上涨的厉害,在今年,后湖神盘首地云梦台最后几栋入市,价格直接从去年的15000元/㎡上涨到16800元/㎡,最终清盘价格也为16800元/㎡,上涨1800元/㎡,这样的涨幅之下还是迅速售罄,因为确实是当前后湖的最低价。在首地云梦台售罄后,后湖区域目前的最低价为星河2049的18200元/㎡,其次便都是2万/㎡的楼盘,可以说如今的后湖,面对一年前的刚需规程,基本上是名存实亡了,符合刚需定位的楼盘实在不多,整个板块都向着改善进击。

2

汉阳四新:有价无市,仍是刚需的理想购房区

同后湖区域一样,是刚需瞩目的热门板块,但现状却与之前的后湖相差无几;近两年来随着四新区域新房供应的不断减少,整个片区从供应大区过渡到了房荒区,片区内住宅房源成为稀缺品,公寓反而占领了整个区域。

从去年开始,四新一直走在告别的路上,武汉正荣府、上海光明府邸、招商公园1872、招商樾望等一系列刚需楼盘接连清盘,仅剩下城投四新之光、武汉国博新城等几个为数不多的住宅项目撑着,开盘次数屈指可数,但每次开盘必定也是十分受欢迎。

今年四新房价上涨并不明显,如今年清盘的招商公园1872较去年开盘价格,仅上涨200元/㎡;待售的城投四新之光今年开盘价格较去年上涨900元/㎡,最新在售均价仅为13600元/㎡。区域内房价最高的为武汉国博新城的15869元/㎡,可以说整个四新房价一直发挥稳定,对刚需始终友好,但奈何房源不够分,可谓是有价无市。

在近两年,四新土地供应很少,整个区域的住宅用地早已开发完全,所以未来的四新也将持续在房源上断货,对刚需购房者来说,有房卖的四新仍然还是购房的天堂。

3

光谷东:刚需调性十足,供应足、价格还合适

光谷东,今年武汉楼市最热闹的区域莫过于它。年初从龙湖光谷城开始,区域内楼盘开始一次次的热销,以18000元/㎡的价格,成为区域内楼盘的标配,到后面的碧桂园云玺、碧桂园云镜、再到新城璞樾门第,都以18000元/㎡的价格次次售罄。

2018年光谷东的楼市较为平淡,但新房均价却稳定在17000元/㎡左右,如光谷188国际社区、奥山光谷世界城等项目;到2019年,区域内新盘开始冒尖,一个一个的冒出来,基本上光谷东每个月都有几个楼盘开盘,供应一直不曾短缺,而这些新盘主要集中在11号线东段沿线光谷五路至光谷七路之间,到后期楼盘之间的客源竞争也开始加剧。

便有项目开始以毛坯出售,拉拢客户,如中建星光城、中粮光谷祥云等,以16000-16800元/㎡的毛坯价再次风靡光谷东;所以说当前的光谷东一面是18000元/㎡的精装盘满地跑,一面是16000元/㎡左右的毛坯盘被人抢。但不管是精装盘还是毛坯盘,光谷东的去化量都较为不错,相较于其他区域这个段位价格的楼盘,简直就是压倒性的胜利。

如今的光谷东,供应足、价格合适,可以说是最符合刚需调性的区域了。

4

洪山区白沙洲:价格上限再突破,但仍是刚需心头好

位于杨泗港大桥一端的白沙洲片区,同样是一块刚需爱不释手的区域,在四新房源告竭之后,洪山区白沙洲以充足的刚需房源屡次占领成交榜首的位置。在之前,白沙洲有两大鲜明的特点,便是价格低和环境差,如今白沙洲除了不断改善的环境外,价格也逐渐摆脱洼地之称。

在11月22日,白沙洲万科云城项目拿预售,备案价再次上涨,均价15114元/㎡,精装标准也从原先的2500元/㎡变为3000元/㎡,整体均价18114元/㎡,较上期开盘价格上涨1514元/㎡,成为白沙洲区域第一高价盘,也带领白沙洲区域价格突破18000元/㎡的水平线。

白沙洲从去年的13000元/㎡到今年整体的15000元/㎡,价格上涨还是比较明显的;虽然万科云城备案价刷新,但它不是白沙洲区域备案价最高的楼盘,目前仍是中建铂公馆的15600元/㎡,不过中建铂公馆一直以毛坯出售,同万科云城的热度不相上下。

至杨泗港长江大桥开通以后,武汉新二环出炉,对白沙洲整体利好;目前白沙洲区域的楼盘以新二环附近价格最高,向南越远越低,最低至青菱板块的南益名悦华府,仅10660元/平。从价格上来看,白沙洲依然是刚需比较好的选择,只有少数几个盘价格较高,但大部分仍然较低。供应上来看,白沙洲楼盘众多,一时并不会缺少房源。

5

东西湖常青片区:高价盘持续站岗,刚需进入难度较大

常青片区虽然位于东西湖远城区,但是很有些汉口老城区的味道,历经20多年来的发展,已形成非常成熟的大型社区集群,再加上地铁的通车、永旺梦乐城的开业,生活氛围已经十分浓厚。

不同于其他的刚需版块的是,这里并不是新兴的年轻片区,而是早在多年之前就已经形成了常青花园居住组团,人口、配套都已经比较饱满,可供开发的地块少之又少,刚需进入片区的难度比较大。

在片区内神盘常青花园恒大御景清盘之后,区域内新盘整体均价都向18000元/㎡靠拢,以金地北辰阅风华为代表的楼盘,不断挑战区域的房价上限,目前最高价已达18600元/㎡。

目前整个区域住宅项目并不多,在售的还有美联奥林匹克花园五期、青青佳园、华星融城,其中华星融城均价最低,毛坯均价15000元/㎡,可能因为开发商知名度不高,所以能在17000-18000元/㎡的区域中还没被抢完。除此之外还有一个越秀逸府,前期带装修均价16000元/㎡已售完。

6

蔡甸:百分百符合刚需条件,但无房卖成现实

蔡甸是6个百分百刚需区域中最为完整的区域,在去年蔡甸整体热度较高,但今年也不曾想到蔡甸热度去的这么快,主要原因是片区内长时间无房供应,购房者自然也不愿意一直等候。

现阶段,蔡甸在几个纯新盘的入市带动之下,房价从去年的8000元/㎡左右的水平,直接突破万元大关,但整体开盘节奏还是缓慢,导致区域的成交经常垫底,至今成交量还不到去年的一半。

蔡甸区域目前最高房价为时隔两年再度开盘的中国健康谷,毛坯备案价11760元/㎡,但在11月25日开盘仍然被售罄;此外过万的项目为金地中核格林格林与德信江南大院,但去化成绩不一;德信江南大院是蔡甸城区第一个均价过万的项目,而此时周边的项目还停留在8000-9000元/㎡左右,所以第一个吃螃蟹的德信江南大院并没有获得购房者的认可,反而从首开至今一直持销中。

时隔一年,我们可以看出,武汉划分出来的6个百分百刚需片区中,符合条件的楼盘数量是越来越少,不是价格上涨即将过线,便是无房可卖,所以这也是当初为何提出这个规程时有效期仅为2年,而如果明年政策有变,很有可能大部分区域已经不符合这个条件了,武汉刚需置业者买房只能继续向外选择了。

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