12月3日，光谷关山纯新盘旭辉千山凌云首开，266套房源全部售罄，该项目首开备案价20667元/㎡，成为今年以来关山大道备案价的楼盘；自正荣紫阙台一次次刷新关山大道备案价以来，关山大道仅毛坯备案价都突破2.5万元/㎡，而此次旭辉千山凌云项目，带精装整体均价24167元/㎡，在价格上确实就赢了一场。面对楼市热情日益高涨的光谷新中心，关山大道2.4万元/㎡的楼盘首开售罄，这种到底是实力还是运气呢？
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光谷核心街道，也是光谷房价的板块
旭辉千山凌云项目位于光谷核心关山大道，这片区域还有一个名字叫关东街，由民族大道、关山大道、光谷大道三条“川字型”大道梯次撑起。关东街也是整个光谷如今发展的基石，拥有独立的产业和配套，不仅吸引了成千上万家家企业入驻，还聚集了60多家第二总部企业，实现就业人数超过2.4万人。从华为武汉研究院到小米武汉总部，关东街道成为目前光谷人口最为密集的产业园区。
不断涌入的产业光谷创造了更多就业机会，从2011年到2019年，关东街每隔五就有1人迁入，其中落户人口中博士数量上万、海龟上千，人口超7成为18-35岁之间的年轻人，新落户的大学毕业生超过4万人，落户人数位居武汉市各区。
伴随着光谷腹地产业、人口数量呈爆发式增长，这些红利必定也吸引了房企的目光。关东街道原本下辖的130多个小区，在过去的十年间，楼市涨幅达到近300%，从早期的新世界、长航到如今的保利、万科、融创、金地、旭辉，关山大道已成为整个光谷区域楼市的标杆。
因为聚集众多高校以及高科技产业，关山大道的置业需求开始走向改善高端，因此，关山大道的房价也普遍迈上了2万元/㎡的台阶，如今更是突破25000、26000元/㎡；而高价之下，对关山大道而言却是不利的，如今随着光谷中心的转移，光谷以东区域混的风生水起，拥有着不亚于关山的产业聚集，也成为光谷楼市新的增长点，而房价更是低于关山大道，所以可以预见一旦关山大道有低价一点的楼盘入市，购买力也将存在。
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旭辉超28万方纯住宅用地，首开告罄
在2019年1月份，旭辉以28.43亿元拿下曙光村D包开发用地，该地块为纯住宅用地，土地面积达10万方，容积率5.21，建筑面积达70万方，其中计容建面达52万方，算是近两年关山大道出让的一宗住宅用地了。
该项目分为三个地块开发，一期即K1地块位于二路以南，关南园二路以东，块内拟建3栋56F住宅，1栋23F住宅，1栋46F住宅以及1座9班幼儿园；总户数790户，配有1289辆停车位。二期即K2地块位于高新二路以南，光谷大道以西，地块内拟建6栋56F住宅，1栋44F住宅，1栋46F住宅以及1座12班幼儿园；总户数1184户，配有2222辆停车位。三期即K3地块位于光谷大道东侧，拟规划5栋楼，总户数513户。
项目首开一期，地块比较方，楼盘排列南低北高，住宅楼栋均为正南北朝向；首开的4、5号楼位于一期地块中的南边，南向为规划的教育用地，基本无遮挡，楼栋整体采光较好。且4、5号楼是整个一期中楼栋相对较低的，剩下的3栋楼都是56层的超高层住宅楼，且根据项目消息，4、5号楼售罄后，一期剩下的楼栋全是140㎡以上的户型。
户型鉴赏：
143㎡四房两厅两卫：
为1、2号楼的边户，户型较为方正，餐客厅一体，南向大阳台连接客厅和次卧；主卧套房设计并带独立阳台，北侧书房和次卧均没有飘窗。整个143㎡的户型比较紧凑。
143㎡三房两厅两卫：
为1、2号楼的中间户，与边户的143㎡的户型相比仅少了一个书房；且主卫比次卫更大，空间略显小。
178㎡四房两厅两卫：
为3号楼的两个户型，同样也会方正户型，南北通透，与个户型相似，仅在主卧多了一个衣帽间。
三个户型都属于功能性比较强的，基本没有多余的浪费空间，南向大阳台比较突出；但几房设计的都比较紧凑。
因为项目首开户型为118㎡和125㎡两种，以24167元/㎡的均价来说，总价285万元起，首付85万元起，相对关山大道其它项目户型而言，这样的户型确实更容易上车；而一旦同样推售大户型房源，可能会面临相同的去化问题，所以旭辉千山凌云项目首开选择小户型迎来了开门红，也是不错的策略。
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临近光谷天地商圈，但距地铁站达1.1公里
旭辉千山凌云项目的K1、K2地块位于光谷大道和高新二路交汇处的西南角，而K3地块位于东北角，从区位上看，K1、K2地块距离关山大道更近，仅隔一个街区关南园二路。关山大道是整个光谷的核心中轴，拥有着丰富的产业集群和商业、商务配置。
以旭辉千山凌云的位置来看，以西为光谷坐标城、光谷天地、以及光谷软件园；以北为光谷总部国际裙楼；以东为光谷大道和医药产业园；以南为光谷世茂中心以及科技工业园区。周边多已开发，并不是闲置用地，保证了住宅周边有一定的人流量。
在商业配套方面，距离项目最近的商圈为光谷天地，距离在600米左右，步行5左右；另外距离稍远的为关山大道的武汉保利广场和K11购物艺术中心，大概距离在1.5-1.8公里左右，也是适合日常去购物的，不至于太远。
教育方面，项目自带两所幼儿园，可以满足小区内业主的就学需求，另在项目两公里范围内聚集了光谷一小的主校区、南校区以及新竹路校区，还有光谷十小和光谷六小。其中光谷六小是距离项目最近的，距离在800米以内，日常步行就可以上下学。这些院区目前均已投入使用中。但是值得注意的是，项目所在2公里范围内没有中学，未来小学毕业后上初中、高中会是一个比较麻烦的事情。
医疗方面，最近的为雄楚大道高架下的武汉第三医院光谷关山院区，距离项目2.3公里左右，除此之外，只能依靠就近的社区卫生服务站，医疗资源并不算得上充足。
最后说说项目周边的交通配套，因为关山大道至今没有深入腹地的地铁，所以这一点还是蛮可惜的，对于旭辉千山凌云来说，还稍微好点，项目距离东侧的2号线延长线的黄龙山路站点还比较近，直线距离在1.1公里左右，这算是距离项目最近的地铁站了。而未来，区域内有规划有13号线，将直接落站在项目门口，横穿高新二路；13号线将计划纳入武汉第五期交通规划，所以时间还是待定的，并不能说准。
除此之外，项目临近的公交站点为高新二路关南村站，有4辆公交，其中333路可以直接去往地铁站，仅距离2个站点；向西去往光谷天地，也仅有两个站点，公交出行的话，在光谷区域内还是比较方便的。
总体而言，旭辉千山凌云项目周边的配套成熟之下略有薄弱，以商业及小学资源较为丰富，以中学、医疗、交通等配套略显不足，但基本生活需求还是可以满足的。
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年内关山的纯新盘，是不是性价比的？
前面有说到关山大道是光谷区域人口增长最为密集的板块，其中以35岁以下的优质青年人群，这也使得区域内购房需求成倍增长；而旭辉千山凌云也是今年关山大道的纯新盘供应，且规划体量不小，也将是目前光谷核心区域的供应担当。
在今年一整年，整个东湖高新区出让的地块均位于光谷东，关山大道的土地基本接近断粮状态，这就使得至少在未来1-2年的时间里，关山大道可售的住宅项目就只有现在这几个。
我们来对比看看，在旭辉千山凌云项目的西侧，分别有正荣紫阙台、中建大公馆、清江山水九程项目，都曾是关山大道的热门楼盘之一。目前旭辉千山凌云项目，毛坯备案价为20667元/㎡，另带3500元/㎡装修，整体均价24417元/㎡，即将待售的为一期140平以上的大户型房源，项目明显的优势在于均价较低，且距离已有的地铁站是最近的。
中建大公馆项目在售均价略低于旭辉千山凌云，但中建大公馆为毛坯出售价，目前仅剩154㎡/168㎡大户型房源，起步较高；另项目位于关山大道与高新二路交汇处，离商业配套更近。
正荣紫阙台在更西边，靠近南湖大道，周边为中南民族大学，人流量更大；项目目前在售均价为25000元/㎡，起步面积为143㎡的户型，虽然为毛坯，但价格更高了，且距离关山大道商业配套较远。
清江山水九程位于西南角，更靠近光谷软件园；项目在售均价26300元/㎡，含3500元/㎡的装修，户型起步面积142㎡。
综合来看，目前整个关山大道户型房源起步都在140平米以上，均价2.4万元/㎡以上，旭辉千山凌云带装修价格与其他项目毛坯价持平，这算是一个优势；而对于不信任精装标准的来说，中建大公馆的毛坯房源更加可靠一点。正荣紫阙台和清江山水九程相对而言性价比并没有其他两盘高。
武汉楼市直击2019-12-06 08:51:22
