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总价200万,这可能是武汉人离别墅最近的一次

羊锅说楼 2019-12-06 18:05:23
岁末年终,中国人总是喜欢蓦然回首。盘点、总结、回顾那即将逝去的一年。前几天,“2017-2019”的自拍对比,在朋友圈刷屏。

时间线拉长了,不是一年,是两年,内容五花八门,颜值、身材、收入……

按说,回忆总是会让人伤感莫明,感慨无限,可一张“二师兄”对比图片让人惊恐无比。

两年前,猪肉每斤只要13块,今天却高达35块。两年涨了近两倍。两年来,头发不长,身高不长,工资不涨,只有猪肉等物价涨了。两年来,能够与“二师兄”身价媲美的,只有房价了。

靠养猪致富,属人中,买房保值的,却是大把的。2017年,是武汉房价飞涨的一年,即便是捆绑精装+家电包,依然是通宵排队,千人认筹,价外加价。

2019年,疯狂上涨的房价被摁住,可也只是涨幅减少了,从年初到现在,房价仍然是一步一步往上爬,并没有停息下来。

年底了,房子不好卖了,利率也下调了,而每次在调控形成的楼市“冷静期”,其实,也是选房最从容的时候。

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资金有限欲望大

心态从容,选择不乱,可纠结不会少。纠结是因为钱少,钱少就不好选择。只有200万的预算,如何选?选哪里?这个预算,内环和二环是不用想了,即便是“偶遇”80平的房源,单价至少是3万+了,200万怎么也包不住,只能在三环及三环外来选择。从平层来看,这个总价只能在后湖、四新、白沙州和东西湖几个区域来挑选了。后湖,地铁方便,学区不错,不论东后湖还是西后湖,道路通达,配套也都很成熟。不过,后湖的房源以精装为主,近期,虽然冒出了几个毛坯房,单价偏高不说,面积也就只能买120平左右,关键是,目前在售的毛坯房,僧多粥少,不一定能买得到。比较而言,四新、白沙州和东西湖的交通和配套,就不如后湖,价格也相对便宜,可同样的问题是,避开在售的精装房,即将是毛坯,对于拿200万来扩大面积、三代同堂的人来说,明显不够用。后官湖的一大波别墅,倒是让很多人动心,总价合适,首付也不高,尤其是泰禾知音湖院子最近推出的70年产权不限购叠墅,包括赠送在内,实得竟有面积 206 平。

这类低总价、低首付的别墅,对相当一分部人极具“杀伤力”:

一是上有老,下有小,希望三代、甚至四代同堂的改善人群;

二是已有二胎或打算生产二胎的中产人群;

三是偏好别墅或对国风别墅的铁粉;最后,还有部分的投资人群。当然,选择后官湖的别墅,在通勤时间和配套成熟度上,就得有所放弃。

2

改天换地一家亲有舍才有所得。很多放弃平层而选择泰禾知音湖院子的人来说,居住空间的扩大,最核心的诉求。

200万的总价,首付50万,在这个价格框架下,可以实现包括赠送在内的200余平的空间,且是上下两层的别墅。

既极大满足了面积上的扩张,同时,又是别墅型物业,可以说,这样的选择是“改天换地”了。目前,知音湖院子推出的是最后 10 栋中的上叠。上叠,拥有屋顶花园,赠送挑空园,独享一片星空。

有阔绰的会客厅、独立私密的主人套房,

有男主最爱的书房、母亲的厨房、父亲的棋牌室,

尤其是整层的星空露台,晚间搬一把摇椅,吹着微风,看星空繁星点点,甚为惬意。在这里,上下分开,既可以有小两口的浪漫甜蜜,也可以有三代同堂大家族的热闹。

在这里,能以满足三代同堂的居住功能需求,恰到好处的生活空间,邂逅一家人美好的家庭生活。对于人口众多的大家庭,对于追求大尺度空间感的人群,平层的120平,甚至140平的三房、四房,在一个平面上的分房,还是不如上、下分层200平的舒适。可以别墅,何必平层,可以宽阔,何必拥挤。

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纯墅商墅差别大所谓叠墅,本质上与独栋、双拼、联排一样,同属于一脉相承的别墅血统,分上、中、下三户相叠而成。

所以,拥有叠墅,是对天地资源的独立占有。然而,尽管都是别墅或叠墅,在容积率和产权属性上的差别也很大。别墅的这样的住宅,必需依靠奇低的容积率,可是,武汉的高容积率让每一个外码房企格外码抓狂。数据显示,最近8年以来,武汉0.5容积率以下出让的地块,都以商服为主,无一宗0.5以下住宅土地供应。而且,这类地块后期均开发成为商墅产品。容积率在1左右的楼盘,只能采取“高低配”的方式,让别墅被四周的高层“环绕并俯视”着。在后官湖的别墅群里,有些是商业属性的别墅,有些是“高低配”的别墅,只有泰禾的知音湖院子,其容积率为0.91,而且是住宅产权70年。没有高低配,纯别墅社区,知音湖院子填补了武汉别墅市场的空白,成为武汉楼市稀有产品。没有高低配,居住在别墅内的人群更加单纯,居住的舒适度更高,同时,商墅和纯墅的区别在于,未来,这些房子也许都可以“续费”后(补交土地出让金)各自“天长地久”。但商墅的日常用度是商水、商电的价格,知音湖院子则是民水、民电,日积月累,这也不是个“小钱”,更何况,一旦想出手转让,商墅和纯别墅在交易中的税费却是天差地远。

资产保障,纯墅难求。

4

唯有实惠得人心武汉的GDP位列第九,可人均可支配收入的排名却在20开外了,武汉人的购买力是有限的。因此,总价控制是武汉楼市的典型特征。泰禾的知音湖院子,深谙此道,开发的叠墅有了100平左右的“亲民”面积。

一方面,叠墅缩小了面积,让别墅从奢侈变为轻奢;

一方面,叠墅赠送了面积,让空间仍然显得“奢侈”;总价的降低,极大丰富了购买人群,让别墅真正走向大众,成为改善型客户可以触摸到的产品。当然,自古深情留不信,唯有实惠得人心。任何时候买东西,武汉人都喜欢还个价,要的是个面子,讲的是个味口。

已进入最后收官阶段的知音湖院子,展开“三个50”的大优惠举措:

总价只需 200万,首付50万,优惠50万,加上赠送的近50平,低门槛、高品质、大优惠。可以捷足,何必观望。

从周边的配套和未来观察,

这里有地铁,距离还不太远;这里有学区,门槛还不太高;这里有商业,门类还比较齐。

从区位来看,知音湖院子位于中法生态城的核心地段,作为中法两国的“元首项目”,今年11月初,双方在蔡甸召开现场会,促进生态城进入加快建设期,今年招商引资实际到位资金达102亿元。

同时,德国总理默克尔访汉后,双方敲定,武汉中德国际产业园也将在蔡甸建设,引入一批德国“高精尖”企业。

5

换房时代的抉择

经过40年的发展,我们基本不存在住房短缺的问题了,基本居住问题也都差不多解决了,但“老破小”的比例不少。

“老破小”的背后,是强烈的置换需求。武汉很多楼盘,如知音湖院子、龙湖春江彼岸、碧桂园云玺、万科金域国际的成交结构里,40%以上的成交面积来自于置换。我们已经进入了一个的换房时代。然后,在武汉,能够换到心仪的房子,并不容易。

从“老破小”到“新大全”,真正能满足改善一族需求的房子,总价至少在4、500万以上。

在地价成本和溢价压力下,主城区户型走向“大户化”已渐成趋势。二环及二三之间,基本迈入 3万+时代,两年前,本以为可以伸手够一下 120左右户型,结果新盘的户型户均 140平+。由此来看,中产改善走向三环及以外是不可阻挡的趋势,可问题是,在三环外大多是以100平左右的刚需面积为主流,超过140平以上,不仅需求少,且首付及总价也水涨船高。对于预算总价只有200万的很多人来说,想要换一个能三代同堂的大房子,或一家四口的二胎房、或是纯粹钟情于山水间的别墅房,确实是有些犯难和纠结。更难堪的是,为了住上大房子,说服自己从内环、二环搬到了三环外,找到一个居住舒适度高的房子也很难。改善的需求不仅以小换大,以旧换新,更多的应该是把原有不合理的户型、舒适度不够的尺度、环境不好的空间、物业不好的服务,更换、更迭或升级。武汉的改善一族,群体庞大,细分很多。有的要与上一辈“分户”,有的则要与父母们“合体”,有的喜欢两人世界做丁克,有的偏好孩子继续要二胎。不同的家庭结构,不同的支付能力,决定了改善一族的需求多样纷繁,而共同的理想是,既要“改朝换代”,又要保值增值。换,是必须的,难,也是肯定的。没有对错,只有是否合适。

番外篇

每个人都有自己的秉性,每个人都有自己的选择。没有对错,没有高下,没有优劣。“如果遍地都是罗马小镇、托斯卡那、加州水岸,中国人到哪里去找自己的乡愁呢?”这是泰禾董事长黄其森做中式住宅的初衷。中国人的乡愁是什么?不是古代的八百里加急、烽火连天,也不是当代的996,更不会是007。是“采菊东离下,悠然见南山”的闲适,是“明月松间照,清泉石上流”的意境。黄其森认为,房子除了建筑属性,还要有文化属性,通过坊巷、门楼、院落、庭院等这些中式符号和标签,营造出蕴含古意的现代生活场景,彰显中国传统的居家仪式。泰禾知音湖院子的“附加值”在于,可以让小孩穿巷过坊,走家串户,也可以晚上登临露台,数着星星听父母讲故事。这里有山有水,眼观山脉,近看湖水,这里有礼有序,层层递进,重重穿越,这里有规有矩,归家有道,自成格局。让人沉静,少了浮噪,让人温和,少了偏激,让人儒雅,少了粗鄙。这是泰禾的院子给当下中国人置业的一个选择。如今,泰禾已在布局 22 城 44 院,成为新中式院落别墅的领导者。在武汉,泰禾已落子两个院子——武汉院子和知音湖院子,今年前三个度,双双获得别墅市场的销售。一城双冠,泰禾在武汉也有不少知音,一城双冠,很多人也选择了泰禾院子。

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