我是武汉祥哥，实战派房产投资专家，亲自买卖房产20余套，你相见恨晚的买房军师，只说最有用的操作和建议。

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问：祥哥你好，最近开始看二手房，经验不足，不知道有哪些谈价技巧可以运用？

答：，要了解市场，多实地看房，摸清小区不同楼栋、楼层、户型的价值体系，才看几天房就下手，很容易买贵了，通俗地说就是看房200套，心中自有价。第二，谈判前不要表现的过于欣喜，多做推脱再勉强答应面谈要擅于反客为主。第三，擅于找出房子真实存在的劣势，比如楼层过高或过低，装修风格不喜欢后期要重装，户型分布不合理等等。第四，不轻易报价，报一次价你在中介和卖家面前就相当于只剩下底裤了，容易被人牵着鼻子走。第五，要准确观察卖家态度，表现出足够的购买诚意，尽量让卖家先报价，一般来说，在卖家首次报价的基础上还有下行的空间。 

二手房谈价还有很多的技巧，但最关键的是条，看得多了，一套房子应该是什么价格自然就清楚了。

问：最近感觉新房价格上涨的很快，自己关注的几个楼盘都是一两千地往上涨，不知道还有哪些楼盘值得买？

答：近期的中粮光谷祥云、中建星光城、长投绿城蘭园都还不错，具体可以参考星球内文章《限价放开，还有这些楼盘值得买》。

问：祥哥，有个问题请教下，刚JLH定了一套房，贷款只能选中国银行和交通银行，现中国银行可以做装修零首付（但是现在银行说没额度，需要等到明年），交通银行有额度，但是装修部分需要付3成，请问我是等中国银行还选择交行好。还有如果选择中国银行，明年的利率是不是会高。

答：建议选择占用资金少的中国银行，下半年到明年初都不是楼市旺季，这段期间正常不会有利率的大幅变化。投资用更少的钱，选择额度更高、利率更低的贷款，用好杠杆，才能使化。

问：已上车武汉，投资去重庆可以吗？首付30左右，有性价比高的吗？

答：17年以前，30万首付在重庆随便买，现在选择很少了。武汉的房如果有贷款选择面更少，估计要看巴滨和蔡家。 当然了，重庆目前单价足够低，长期看还是不错，注意不要做短期，交易成本太高。

问：祥哥，武汉不限购区域，您有推荐的楼盘吗？谢谢。

答：不限购区这个盘可以关注下，清能正荣府、联投汉口郡、南德长江城、金地格林格林等。

问：不好意思，请教个问题：使用公积金购买的新房，开发商还没有交房，还没有拿房产证，在这期间如果结婚（复婚）了，可以使用夫妻双方的公积金合并还款吗？

答：首先要办证，没有办证是用不了的；第二，如果用一个人的名义购买了使用公积金贷款，后期是申请不了的。

问：小白提问，若是圈存十万，选房后银行审核放不了贷款，这十拿回吗？

答：很大可能拿不回，贷款过不了是买方责任。和置业保持沟通，新房下不了款的情况很少。

问：阳逻之心的楼盘投资，能分析一下是否可以？有哪些推荐？谢谢！

答：限购区是，阳逻属于限购区没资格或者资金不够时的选择。可以看看新力金沙湾，地铁口、万达、大开发商。还有一个新影华翔城，这个价格稍微要低一点，适合长持。

问：请问下幸福时代5期和福星华府3期买哪个好哦，自住小孩1岁多。

答：福星华府新房已经卖完了，目前二手并不便宜。建议关注幸福时代5期，周边配套比较成熟，目前正在收资料，下旬开盘，估计卖毛坯，价格17000上下。

问：外地户口在不限购区买房后落户，要过几年才能在限购区买房？还能算刚需吗？

答：不限购区买房，符合面积和总价要求后，产证办下来直接落户，落户就可以买限购区房子，不算刚需资格。

问：祥哥，已经在一个楼盘登记过了，请问可以换一个电话号码（姓名和资料不变）重新登记换一个置业顾问吗？

答：如果只是看房登记的话，可以换置业。

问：自住加投资看了很多盘。现在看中汉阳的，远洋东方镜世界观和万科金域国际。远洋1a地块5号楼的八楼以下，低楼层126平价格在2.3万左右，但是距离汉阳大道主干道距离才1十几米，灰尘和噪音；距离归元寺近了会不会有方面的不适？钟家村的归元寺的商业会发展的好么？远洋得学区贵兑现吗？同楼层万科金域国际4号楼126平的，价格比远洋低800左右，万科物业好口碑好，但是学校不好。现在有些纠结！如果您方便可以分别用投资和自主的眼光还有综合起来帮我分析。问题太多了，麻烦祥哥了，谢谢。

答：临主干道+低层，自住体验不佳，小道消息，太古里可能黄了，当然钟家村本身商业就不错；学区方面，远洋公示的信息是划片读钟小或挂名的钟二小（原翠微小学），不确保上钟小，学区存在不确定性。五里墩也是好地段，整体上还便宜2500左右，自住选万科中高层。

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