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四新房价突破1.8万元/㎡,又一个刚需板块即将消失

武汉楼市直击 2020-01-14 08:57:40

如今,武汉市主城区,对于刚需购房者越来越不友好了,随着武汉市人口增量不断上涨,已经迅速转化为刚需购买力,持续涌入楼市;刚性需求不断放量,相比较之下,刚需房源就显得捉襟见肘。

在2018年6月份武汉市出台刚需优选政策,将18000元/㎡以下、120㎡以下的房源纳入刚需优先;在实行不到半年之后,刚需优选范围再次扩大,价格界限涨至20000元/㎡,面积上升至140㎡,同时公布了6个百分百刚需片区。

如今后湖、白沙洲等区域先后房价上限突破1.8万元/㎡,四新也终于迎来了这一时刻。在1月10日,武汉国博新城再拿预售,毛坯备案均价为15001元/㎡,另加3000元/㎡的装修价,整体均价将将突破1.8万元/㎡,再次跟上白沙洲的步伐。

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四新还击,强势突破片区天花板

四新与白沙洲的竞争由来已久,两个隔着长江的板块,在武汉楼市版图中都有着重要的地位,尤其是刚需购房者的心中。但是在2019年以来,四新区域楼市地位渐消,白沙洲强势崛起,有房源有库存才有说话的分量,四新在这一方面与白沙洲渐行渐远。

在2019年各区新房成交榜单上,洪山区以2.85万套销量领跑全市,汉阳区却跌出前五;根据克而瑞发布的楼盘前20榜单,白沙洲区域2个项目上榜,分别是东原启城和旭辉华宇江悦府,四新区域没有楼盘入榜。

可见,在2019年四新区域房源是有多么少了;要知道在前两年四新可是成交量笑傲全城,在区域开发殆尽后,四新区域在楼市的地位也岌岌可危。

不仅如此,四新与白沙洲曾都被冠名为武汉三环内最后的洼地,但是在去年白沙洲凭借万科云城、中建铂公馆等项目,新盘备案价直接越上了1.5-1.6万元/㎡的水平,这一水平远远超过四新区域,白沙洲房价第一梯队已经超过四新了。

而四新的机会其实很少,主要是可售楼盘太少,如今却在武汉国博新城的身上强势的反击了一回。武汉国博新城此次拿预售证,推出D10地块的部分房源,整体均价为18001元/㎡,其中包括3000元/㎡的装修价;相比较前期高层价格上涨2132元/㎡,此前高层整体均价15869元/㎡。

武汉国博新城并不算是一个很新的楼盘,它的开盘历程基本了可以反映四新的楼市兴衰。这个项目从2014年首开开始,以7700元/㎡,在6年间上涨了近10300元/㎡,直接翻倍了,目前价格与白沙洲最高价盘仅相差百元左右了。

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房荒四新,即将正式进入存量房时代

四新在经过几年的楼市繁华期后,如今早已进入消耗期。楼市发展的核心基础即是土地,如今的四新,土地开发几乎已经是到了瓶颈,不仅在土拍市场少见其身影,连整个区域可利用的土地也凤毛麟角。在2019年汉阳区曾出让了15宗地块,其中涉宅地块有11宗,而位于四新的仅有3宗,三宗地块占地面积仅为139448㎡,全部为商住混合地块,可开发的住宅量并不大。

在这种趋势下,四新区域很有可能一年仅有几个楼盘轮流开,就像2019年一样同一个楼盘开数次,虽然如今的四新仍然有着价格优势,但是能够留给购房者的选择所剩无几。反之来看白沙洲,土地开发一片欣欣向荣,自然不可同日而语,未来的差距也将越来越大。

此时四新小小的还击,对于白沙洲来说不痛不痒;但对于四新来说,是一种希望。如今四新留有余货的新盘仅有城投四新之光和武汉国博新城两个,其它项目多以商住楼为主。同时根据贝壳二手房房源信息显示,四新仅有527套挂牌房源;而成交房源中,高层最高成交价已突破2万元/㎡。

新房价格与二手房之间形成了明显的倒挂,这也说明四新仍有着不少的购房需求。可以预见如今四新正在迈入存量房时代,进一步告别武汉的刚需市场。

之前,豆姐也曾判断过,武汉6个百分百刚需优选板块,在不到一年后符合条件的不足半数,主城区中相对合适的仅有白沙洲和光谷东,但光谷东离这一界定并不远了。四新与后湖基本算是名存实亡,四新是有价无市,后湖是价格已基本高出2万元/㎡,不管怎样,我们都必须承认,时间在挤压刚需留在武汉主城的空间。

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