武汉这些地方房价上涨最快!买房看准了!

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：请问房姐姐，哪里是领涨区？

回答：1.你要看板块的发展阶段，是属于启动初期，发展期还是成熟期。成熟区大部分利好已经兑现，价格也处于高位。发展中板块，配套正在逐步完善，价值在不断兑现。启动初期，纯粹的规划阶段，交通，医院，学校等资源都处于待建状态。

2.功能分区不同，价格表现也不同，比如CBD，CID，CLD，或者学区。

3.其实每一次领涨的板块都不同，这跟ZF的炒作强相关，板块轮动。已经变热的板块，并且利好还没有兑现之前，就不要再进。年轻人和热钱集中的地方一直也是领涨区。但是补涨区永远是固定板块。

提问：房姐好！明年开年想卖沌口金色港湾三期9栋260平的顶楼复式，目前做了十个房间租给芒果公寓，装修10万元，合同还有一年半到期，可以装电梯（目前一楼不同意），金色港湾大户型不好卖。问题，1：适合哪类买房客群？是否需有针对性的进行装修，如：可以改成中空复式，开墙将平14平的独立露台改花园，2：不改造报价多少合适？3.：在租期间如何看房？谢谢！

回答：沌口老破大目前属于穷人买不起，富人瞧不上系列产品，总价高 单价低，比较难卖。这类产品主要是沌口板块内部的自循环。卖出建议把卖房科技树用上。借你的问题说说老破大适合哪类人群，应该如何挑选？老破大的特点：

1.杠杆高但并不是所有的老破大杠杆都高，下手之前要做好充分的预评估工作，且和银行关系到位，才能实现真正低利率长年限的优质高杠杆。

2.租金高但也不是所有的老破大租金都高，而且租金和正确的运营关系很大，如果运营的方法不对，也出不了高租金。

3.可能有折扣但也不是所有的老破大都是真的有折扣，绝大多数是本来市场就只认可那个价格，所谓的“折扣”来自硬伤的折损。专业的眼光，加上专业的找房、谈房，才可能获取到一定的折扣，但也不要对这块期望值太大，现在市场信息如此透明，指望在非债务风险房中找到折扣大的房子，根本不现实，行为期望值更可能是负的。

4.超额涨幅这块就更加考验眼光了，有的老破大甚至可能还没有折旧到位，未来与板式带有小区环境的次新房价差还可能进一步拉大，很多人总以为单价越低涨的越快，却不懂更加底层本质的规律，就容易吃药。

5.超卖溢价

专业人士才能实现高于市场价卖房获利，这需要一套系统打法，关注很多细节，由各种细节组合成最终好的结果，也绝非普通人能轻易实现的。综上：老破大很像股市中的“垃圾股”，更适合我们这些专业人士，或普通人在专业人士的全程指导下操作，不适合普通人独自贸然操作。

6.老破大适合的人群

底仓充足，可以放弃流动性，接受N年不涨。通常情况下，二线城市老破大不如一线城市。

根据你的装修报价在1.3-1.6左右可入。

出租期间约定周末集中看房。

提问：美丽的房姐:你好！急问①板田华晖瑞禧5万8，没好楼层。②盐田港佳兆业5万，都是新盘，盐田晚一年(21年底)交房，请问选哪个有性价比高些？首付不超过180个，有更合适的盘推荐吗？

回答：坂田这一片区主要依赖坂雪岗科技城，进度比较慢，坂田虽然属于龙岗，但距离龙岗较远，靠近龙华北站，北站商务中心的首位度高于坂田，对坂田层在吸附力，龙岗的中心未来是大运，龙岗正在全力建设大运，给坂田的空间就相对较小，10号线通车后会承载福田的外溢，有利好。从大方向来说，华为外迁是购买力流失，地铁10号线-坂雪岗大道-旧改-多。整个龙岗的房子，品质都很好，但供应量也大，你看到的是静态的品质，而缺了一点长远的眼光。坂田自住可以、投资只是略略跑赢大盘。

盐田佳兆业广场是我比较认可的一个楼盘，但是，买这个楼盘是有前提的，就是兼一定的自住需求。佳兆业城广所在的盐田港区，明年地铁开通，港区还有待开发土地资源还有增量，加上盐田近几年被过分遗忘，港区次新不过三万多，这三项综合起来是有补涨空间的，潜力很可能比不上西部某些热点片区，结合你的自住和通勤已经是选择了，凡事没有既要又要，取一个中间平衡。

深圳纯投资的楼盘，见知识星球内部分享。

提问：房姐你好！请问沈阳新南站区域，日后发展潜力怎么样？帮忙分析一下谢谢！

回答：新南站，东北的高铁枢纽站 有地铁＋高校＋会展＋高铁站＋自贸区概念大势向好，但是价格已经很贵了。只考虑该板块，华发全运首府具有一定代表性，可做参考，并非。

提问：房姐辛苦！主场武汉，目前一套全款房在武东金桂园(离规划19号线很近，想地铁开通再出手) ,写了我跟老公两个人名字，准备jlh腾出我的首房首贷资格。找人代持一套瑞园，月供5k，年底资金还有30-50。年收入30左右。想了几个方案，麻烦房姐指点1，武东房子何时出手好，可以接受租房住，投住分离2.主场武汉，是买新盘还是淘二手次新，不限区域，麻烦推荐适合投资的楼盘或区域3. 看你的推荐和沈阳形式，很想去沈阳购房，但是又觉得首房首贷用在沈阳没有充分发挥价值，急4. 要不要抵押全款房增加资金，想在横盘期多买入，等涨 5.郑州有房票，东区太贵，高新区能不能买，有推荐吗

回答：1.可以等地铁开通后再出手、

2.网红新盘和二手笋同时关注，年底淘笋是更好的时机。

3.沈阳用老人票，或者现在先定一个能等半年社保的新盘，有个缓冲期，这半年内赶紧把武汉的房子搞定。

4.全款房可以做抵押

郑州的基本情况：

1.郑东新区是郑州的未来，房价在全省人才的汇集下一定会引领郑州房价高度。在这个区域中，无论是北龙湖、CBD，还是龙子湖、高铁板块，都具有等价购买力，未来可期，房价抗跌。

2.老城区中，推荐金水老城区，其他不做考量。金水老城区，省级核心区域，曾经一直稳坐郑州区域房价顶端，聚集省级资源和人才，学区、地铁双位加持，价值虽被东区超越，但永远会跟随其步伐。

3.北区，虽然占据着规划和交易量之利，在上波房价上涨涨幅惊人，但是由于北边黄河的限制，且区域建设已进入尾声，因此地王再出现的可能性相对就比较小。所以长期看来依旧不如东区的位置优越。

4.高新区是洼地。因为这两年高新区刚需盘集中入市太多，影响了一部分空间，但是如果未来郑州能一直维持着大量的人口净流入，我相信部分刚需人群还会把高新区作为一个重要选择。因为不管从居住环境还是教育来看，目前价位的高新区是整个郑州刚需人群的上上之选。

提问：你好的房姐，子弹60，按揭100左右，选择一：成都2环内，140平米左右单位99年的房子，位置好，交通方便，生活便利。选择二：三环附近大品牌小区90左右2年的新房，在龙泉区。考虑到未来几年旧房改造启动，个人偏向于选择方案一，主要目的，投资，怎么选择现在还是有些犹豫，请问房姐如何判断？

回答：你好，成都重庆小户型也多的可怕 上海2002年以后禁止建造55平以下小户型。从而让老破小一飞冲天 小户型多是容积率的要求和7090政策所致。这是成都重庆这么多年老破小涨不起来的原因之一。人口不多，小户型满天飞，怎么涨。现在情况发生了变化，因为价差太大了。

地铁沿线郊区新房会稀释市中心老破的价值。等城市更大了，老破小又会有价值。不断的轮回。

现阶段成都新房癌太多，所以如果考虑自住可以买核心区老破小，投资的话主要还是高新区新川板块，成华区八里庄理工大杉板桥板块，龙泉书房，郫县犀浦，新都大丰，金牛天回。注意的地方就是当前新房涨价，二手房降价，一定要注意淘笋。

提问：新人首问：房姐，现居四川南充，双方父母的老坡小3套，用于出租。自住一套一楼带花园，公公婆婆住，还有一套11+1顶楼复式，产权面积140多，实际有200平，我们一家四口和妈妈住。还有4间商铺，均临街，有3间连在一起出租，110平米，年租金9万；另外一间产权75平，实际150平，年租金10万。在重庆和朋友一起投资了万科翡翠都会，用的他们的房票。想改善居住条件，想用顶楼复式的房子置换一套临江叠拼别墅，商墅性质。然后再把老破小能甩的都甩卖了，留两套住房在南充，够一家七口居住就行了。想问一下房姐，南充的商铺有必要处理吗？想去成都投资，我的户口在成都，4月就有资格了，入手麓湖高层如何？有没有更好的选择呢？

回答：你好，出手老破小置换到成都是正确的决定。从投资角度，我们不看好天府新区，更不看好麓湖。牧马山就是麓湖的未来。

重庆成都前几年不少土豪被麓湖的别墅 洋房吸引，结果一套就是好几年，不过可能也不太在意房产。以贵妇的眼光买的房子一般都会跑输大盘。商业别墅也是一样，属于最没有投资价值的一类产品，如果考虑置业，纯自住可以入手。成都投资要避开爆炒的新区，几个近郊区多关注下。

商铺租售比在5%以上可以保留。

提问：房姐，刚定了郑州金水区的华瑞紫金嘉苑1.6万，就是有两三栋安置房，不知道有没有影响？还有就是现在交了几个月长沙社保了，有人说长沙万年不涨犹豫还要不要继续交下去了？现在定了房感觉压力山大，下一个目标城市选哪个？子弹光了，也没首贷资格了，申请几笔信用贷全款买入在抵押可行不？银行抵押贷看负债不？

回答：安置房影响不大长沙最近1-2年没戏应对房价过快上涨最有效的方法之一，就是加大供应、让房子不再稀缺！上一轮的房价上涨，很多城市不就是因为房子不够卖，供应紧张吗？一边加大供应，一边限售七年（交楼+取证+限售），增加破限购难度，就是长沙抑制房价上涨的做法。短时间，看不到改变的可能性。保守点，不要太冒进，还是建议大家把负债率控制在70%以内，保持正现金流未来有闲散子弹加仓沈阳

提问：房姐你好。想投资房产还有一些疑惑，请帮忙解答。我工作生活在河北，衡水有三套房一套门店，由于长线来看空间不大所以打算只留两套其他寻找行情机会变现。家庭月入2万+（由于收入不稳定所以不想月供太高），子弹190，想在南方投资房子，一线城市感觉已经不好上车，想选一个强二线城市，由于杭州南京成都房价偏高且限购严，所以比较倾向和关注武汉、重庆、天津，武汉白沙洲光谷东，重庆两江新区万科金开悦府82小三，天津滨海新区和津南大学城附近，疑惑是不知道将来哪个城市发展潜力更好，关注的这几个城市区域楼盘中长线来看，保值怎么样？有没有哪个城市或者区域楼盘重点推荐的？谢谢

回答：你好，思路正确，房产投资的步是判断大势，四五线城市房产继续持有意义不大，趁早出手裂变。

武汉和重庆都不错，房价不高，限购不严。但是2地目前都处于横盘期，需要淘笋。我可能会优先考虑武汉。房票用完再买重庆。

武汉投资的新盘，详见知识星球内部分享。

重庆 万科金开悦府 贵是不贵，但还有时间再淘淘，如果自己实在喜欢也可以买，可能5号北延长线对这个盘利好。

任何事物都分层级，房子也不例外。

以重庆为例，主城房产肯定比区县好。主城九区内部再来看，江渝北肯定比巴南大渡口好。别人一年不代表你也能一年，逻辑可以套用但涨幅不能复制。还是以重庆主城为例，现在偏远板块的房子售卖逻辑是：单价低。

售楼小妹儿一般喜欢用高价盘来做对比反衬自己的价格有多划算。价格低是优势，但不是优势，资源的集中度才是核心竞争力（俗称地段），江北渝北为何房价？因为能吸引全重庆的人来买。

南北滨路核心段为何房价也很高？因为能吸引全中国的人来买。偏远郊区低价盘能吸引谁？答案你心里比我清楚。未来重庆房价再上一个台阶，领涨的还是现在你认为贵的区域。

重庆投资的楼盘，详见知识星球内部分享。

天津滨海新区=没有人口的现代化河北县城，既无法吸到货币，又无法持续上涨。完全没价值，和ofo一样资本催熟，没有自身造血能力，投资回避。津南大学城是天津比较推荐的板块，价格不算高，高考移民能带来持续稳定的接盘侠。

提问：的房姐，请问您提到的签远期合同，可以具体一点吗？比如多长时间算远？怎么和卖家谈？合同中需要具体明确哪些事项？多谢多谢！

回答：如果你看上了一套房，暂时没有子弹，可以通过远期合同拖20个月，有充足的时间筹集首付款，即使最后房主不卖给你，也可以获得巨额赔偿。拖延流具体操作见知识星球内部分享《拖延流实战篇》。

提问：深圳市场风起云涌之际，500万总标的+投资1.是热点片区追涨杀跌，众星拱月，看好长期价值?2.还是预判板块轮动，去寻找同类型的未启动标的?这是目前悬在很多人头上的问题。星主怎么看?请问

回答：说的好，这是我们每个购房者下一步面临的严峻问题。今年下半年，深圳楼市冰火两重天，热点地区持续上涨，冰点片区持续横盘，导致价差越拉越大，下一步该怎么买? 是选择热点片区追涨杀跌，从长线来说，固然更稳，但冲高之后大概率要短线横盘；还是预判板块轮动，寻找新的待启动板块，这当然是真正的价值，但又超出了普通人的认知范畴。

深圳投资的板块，详见知识星球内部分享。

提问：房姐你好，外省户口，女方征信有，男方共同还贷人征信报告上无记录。那男方落户武汉后买房可以贷款吗？需要办理Jlh吗

回答：可以2年内的可以洗征信，2年前的影响不大。

洗征信实操技巧，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，房子在下跌还是上涨的时候容易出售？

回答：很多人认为房价便宜的时候容易出售，因为大家都爱便宜货，就像白菜一样，价格低的时候大家都去抢着买，价格高的时候大家望而却步但楼市恰恰相反事实上，房价越是上涨，越是变贵，买房的人就越多，这是几十年来实践过的真理。当下的房子除了居住属性还是一种金融投资产品，所以每当房价停滞不前的时候，大家都不愿意买、更愿意持币观望当房价上涨时，反而急匆匆出手，越贵越买，股市亦如此，这是普通人的做法。

投资客呢？--淡季淘笋，熊市筑底这就是多军跑赢散户的秘诀

提问：请问武汉房价走势如何？白沙洲,江夏黄家湖军运村，文化大道，江夏大道哪里的房子值得买？

回答：两年前，因为新房限价，售楼处的新房和市场上的二手房有15%左右的价差，有些城市甚至相差30%以上。经过两年的“强制性稳定”，新房和二手房价格已经拉平。

一边是二手房的微跌，另一边是限价新房的放松。今年土拍的高价地，会在2年后陆续入市。武汉作为强二线城市，价格并不高，未来长期看好。买房投资，别在楼市正热时跟风买入，这个时候出手容易“高位站岗”，真正发财的，是那些在楼市低迷时入多套房子的人。

军运村只适合自住，三环外+远城区+睡城，军运会IP溢价太多，长远看，并不高。

武汉纯投资的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐您好，请问万科金色家园现在应该卖掉吗？朋友都说是中心城区，又是，都建议不卖，想听听你的意见，谢谢。

回答：继续持有，还有涨幅空间，等下一波涨幅来了卖出，裂变2套低价盘。详见知识星球内部分享《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

提问：美丽的房姐，你好！准备买第二套房子，未来会提前还款，选择哪种贷款方式，20年等额本息，20年等额本金，30年等额本息，30年等额本金？如果提前还款的话，第几年还？

回答：标准答案是30年 等额本息，永不提前还清为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元，等额本金12416元。

1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会。

2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数 哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经出售/换房/还清重新抵押了。

3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？最重要的一点，是因为我们的视角：通胀的速度，通常保守按照12%计算。我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】。一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。按照【币值】计算：等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。

结果是什么呢：

1.等额本金的总月供，比等额本息更多 2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会 3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草

提问：房姐，您好！为何您认为只有独栋+一线观湖优势的别墅才有投资价值？价值主要体现在哪些方面啊？

回答：联排别墅俗称屌丝别墅，独栋有景观的属于稀缺资源，武汉这种别墅资源越来越少了，所以会越来越贵。从武汉目前的市场热度来看，江/湖景大平层>独栋别墅>双拼>联排

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