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提问：房姐好！新人首问！1、南京、武汉哪个城市更有投资价值？具体哪个区？哪个楼盘？子弹200-300 2、武汉百步亭长顺园一套房，可不可出手？多少钱出手合适？谢谢

回答：南京楼市一直很强，和武汉不一样，不是这一波涨起来的，而是慢慢涨上来的，和上海很像。现在，南京被市场教育的跟上海差不多了。但是南京杭州武汉成都无论从什么维度上，都是同等量级，房价差距长期来看注定磨平。

投资还是看价格，武汉容积率高的房子非常多，但是价格也便宜！南京杭州房子少，但是价格很贵。所以南京现在的人口流入完全比不上武汉。前几年武汉满城挖，地铁，道路，高架桥，隧道，新区气壮山河。

bbc专门做了个纪录片采访武汉市，并表达了对该市债务的担忧。

然而呢？几年后的今天，武汉市民获得了前所未有的基础设施和商业距离活跃度，武汉地铁里程越发扩大，一改原来大县城的落后形象，成为了闻名的大城市。一切对前几年武汉脏乱差，到处工地，司机不文明的指责，在大气磅礴，绿地606，地铁上天入地的城市景观面前，都成了渣渣。

这一切武汉的成就，与其大规模负债拉动地方发展密不可分。没有资金，你如何建设的市民中心呢？可是，任何事情，都不可能白拿好处，不肯付出，只想享受的白左病要不得。城市发展这么好，都是真金白银堆出来的，税收还债就不要想了，还是卖地实在点。

所以，让武汉市民大家一起买房，涨价去库存，城市好了，房价高了，大家一起发展，其乐融融，多好？！

子弹200以上，买武汉其实有点浪费了，建议优先考虑一线城市，北上广深是。武汉可以作为强二线城市中的最优选。入手2套以上低价潜力盘，涨幅可观。武汉投资的楼盘，详见知识星球内部分享。

百步亭长顺园单价1.5左右出手裂变。

提问：坐标武汉，我和老公，年收入30个以上！婚后组合贷买一套商品房，现第二套纯投资，子弹20，低价潜力盘！求推荐

回答：子弹20买武汉，能够得上的项目基本都没有性价比。3个方案：

1.老破大的选筹逻辑，淘核心地段2005-2010年之间的老破大。通过一些发，可以做到0首付或者微首付，再通过分割出租，运作的好基本可以实现租金抵月供。但是老破大有一整套操作手法，持有8-10年，基本放弃流动性。

150以上的老破大在武汉属于穷人买不起，富人看不上的产品，所以交易量非常小。没有充分交易的房产通常属于价格失效的产品，存在非常大的套利空间，属于底仓充足 现金流充足的职业多军。在一堆垃圾中找出真正有价值的项目，非常考验你的价值判断能力。这类房产属于鬼牌，投资客钟爱，不是血亏就是血赚。

2.利用你的身份，做几笔低息贷款，扩充子弹，再全款抵押入手推荐的几个洼地板块，具体选筹见知识星球内部分享。

3.老老实实去沈阳，入手单价8千的潜力盘。

提问：房姐，汉口顺驰柏林可以买吗？有没有空间？

回答：当年很多人被东西湖的环境吸引入手了，结果是东西湖的房价与主城区的差距越来越大。

最近东西湖的土拍火热，各大开发商手拉手联合炒作，未来1-2年内东西湖供应量极大，老小区潜力越来越弱。如果是纯自住，可以考虑，入手价控制在1.1以内。

提问：房姐怎么看待秦皇岛这个城市，和这个城市投资的未来走势。

回答：秦皇岛IP价值高，领导人手一套，但是旅居房产并不是很好的投资标的，没人接盘。

提问：美丽的房姐你好，替亲弟弟家乡买房咨询。弟弟在老家枣庄，大概率不会到更大的城市去。目前在薛城有一套房子，现在想把现有房子给父母住，再贷款买一套。之前已经学习到房姐的理论，这种小城市人口外流，房价趋势是会降的，但看了下2019年枣庄的房价是上涨的，目前均价接近8000，青岛都回调了，枣庄还没有回调。弟弟想明年2021年初买房，这个时间点合适吗？我有想法和弟弟共同炒房沈阳的话，要注意哪些？

回答：现在房价均价9200，未来几年破万 枣庄类四线城市单价近8千不足为奇，货币棚改，本质是国开行定向放水给所在城市。近几年的棚改短暂救活了一批三四线城市，不过也让更多人被假象搭进去，成为最后的接盘侠。沈阳首付十几万就能买了，合伙买房是高端玩法买，只适合资深多军入手一线城市大单。先用自己的房票买。

提问：房姐，我想在武汉投资套房产，咋能解决限购

回答：目前武汉有8种方式可以破限购，具体操作详见知识星球内部分享。

提问：（新人首问）坐标济南，已婚，二孩老大已上学，在郊区唐冶自己名下有120，90两套房，20+30贷款未清，一直想换四室，年底在附近新盘改善一套精装房四室144平195w（18年中旬首开卖到260w），新房目前只交了10%，让三月底交齐首付，6月底交房。把120的挂了一个月卖14k无人问津，卖要降到13k以下，恒大三室户型客厅朝北户型丢分，房龄8年，但是距离马上开工的4号线地铁口100米。地铁开工后是不是能涨点？这两套房都是我自己名和贷，之前打算做JLH，抵押，让我媳妇6改3。但算下来一年成本接近20w利息，唐冶周边准新房未来2年大量入市，怕走错路财富缩水，还请房姐支招。卖房还是抵押赌一把？

回答：你好，唐冶利好是地铁，等地铁开通了会涨一波，20-21年开通是个卖点，23年雪山、工业北、唐冶初具规模发展完善后，是第二个好卖点。如果现金流还能支撑，建议先做抵押。

提问：美丽智慧的房姐，请问3年或5年后，东原启城的房价是否会和保利新武昌的房价涨到持平，现在还是有3到4千左右的差价。如果一年后卖掉新武昌，资金裂变买两套东原启城二手房是否合理，求房姐翻牌

回答：新武昌是白沙洲环线位置的盘，地铁口加上品牌溢价，现在卖1.8不排除有业主控盘，价格虚高。长远看，地铁开通之后与其他次新盘直接的差距会缩小。但是不建议裂变2套东原，抵押融资，入手星球内推荐的低价潜力盘。

提问：房姐，请教下，您经常提到的老人票到底应该怎么用呢？

回答：买入角度谈老人票的运用 最近经常有朋友咨询老人票的用法，简单粗暴的科普一下 现在越来越多家庭把老人票逐步使用，无他原因，家庭购房资格太稀缺了，现在不尽早用掉，指不定日后更麻烦 从使用顺序来看，建议先把自己的主力购房资格用掉，再考虑老人票。

毕竟年轻人，有更好的未来性，可以从银行借更多的钱 从投资强度来看，老人票比较适合买入家庭资产配置里头偏小型中型的物业。简单来说，家庭资产配置中的重量级房子还是年轻人自己来装着，小舢板可以让老人票装着 从信贷角度来看，现在银行政策允许的住房贷款的年龄上限，是70岁，如果老人是55岁以下，还可以按揭15年。

按照贷300万，15年，基准利率上浮10%，月供在1.6万左右 如果大于55岁，为了更久的贷款年限，可以考虑接力贷产品，但悲催的是当前可以做接力贷产品的银行并不多，老人家不超过65岁，可以申请子女作为共借人（或担保人）的接力贷，贷款年限不超过30年，贷款利率一般是基准利率上浮20%。老人票不建议用全款再抵押的形式买入。

因为买入后，父母的房子，用子女的名义抵押贷款出来，不太好做的，对这种属于第三方抵押借贷的贷款方式政策始终是不太支持的，做起来往往费用高，贷出成数低

提问：房姐晚上好，我今年5月份买了一套房，因为信用卡有两笔，所以无法使用住房公积金贷款，我本人在央企工作，工作三年半以来住房公积金有十五万了，结果首套房最后走的商贷，为之苦恼。明年打算再入一套，想用公积金贷款，请问房姐如何消除不良记录，顺利实现住房公积金贷款呢？

回答：你好，信用卡可以通过几种方式清洗，详见知识星球内部分享。

提问：新人:房姐您好！长沙和沈阳哪里更值得入？求推荐长沙的盘，单价在多少可入？

回答：沈阳涨幅更确定，现在二手业主都憋着等沈阳国家中心城市落地后涨价呢。长沙最近1-2年看不到希望。如果主场在长沙可以淘笋。

长沙东西大旺，重点关注武广新区（雨花区北部），关注租售比就沿着地铁线淘二手次新笋。这块区域的交通更加方便，是原来的市中心五一广场的自然延伸，与高铁站机场同方向的武广新城，有着没有任何自然阻挡的平坦土地，相比于梅溪湖市府片区，这里才应该是建仓长沙的区域。单价8000左右入手，长沙要做好持久战准备。

提问：的房姐，宜昌自住买房，新房、二手都可以，主要考虑交通方便，小孩上学（目前小孩一岁），能推荐性价比高的片区和楼盘吗？工薪阶层，拜托了

回答：市区太贵 伍家岗，小溪塔单价7千左右的关注下，新盘溢价太多，重点淘二手。宜昌楼市透支严重，最近1-2年都处于下降通道 租房住，子弹都投到武汉是更好的选择。

提问：请问房姐，如何将佛山千灯湖公寓快速出手，拿证时间只有半年左右，实际还款2年几个月了。因为买付首付时用了XYK，后面时间没控制好，出了问题借了网贷，现在越陷越深，资金极度紧张随时有破产风险。求房姐指导，有什么快速将写套万科27方公寓出手呢

卖房子的时候，哪怕你再着急用钱，不到签合同的时候，也不能表现出来，更不能将自己真实的情况告诉中介经纪人！因为一般人买卖房产都是一锤子买卖，基本没有回头客，你要是告诉中介或者买家真实情况，基本都是趁你病要你命，轻轻松松让你少卖三五万块钱，车船店脚牙，没有什么人情。

如何快速高价卖房是门技术，详见知识星球内部资料《卖房科技树》。

提问：房姐，你好！问一个不关于房产的问题，今年32岁，待产在家，学历不高，生完孩子未来的职业规划，包括人生规划是什么？您能给点意见吗？总觉得还有很多梦想没有完成，不甘心当一个少妇，未来只能相夫教子，您能说说吗？

回答：怎样才算是优质父母？

1，父母做小生意的背景，例如小饭馆，小药房，定制塑钢门窗，尽可能目光长远一些，做一个可以传承的生意。

2，父母都是手艺人的，例如医生教师律师作家记者工艺美术大师等，尽可能自立门户，争取交下去一个完整的事业架构，子女也能参与。

3，父母是大单位的，尽可能要会做人，留点人情，给子女铺个路。

4，父母是打工的，尽可能学好技术。看看孩子能不能接手？除了大城市的985211，学历真的不重要，没人因为你读过一个山沟沟的二本学院，会对你高看一眼。我认识一个民企的鞋模师傅，年薪三四十万，老板看到他都要先发烟，生怕他跑了。子女也做这个。其他人想偷技，门都没有。

5，父母是纯屌丝，那就锻炼身体，不要吃喝嫖赌抽，今后婆婆去给儿媳带娃，公公买菜做饭，让孩子尽可能有时间逆袭！儿媳妇不要跑了。

6，父母啥也不会，还好吃懒做噶姘头，那就多喝点，多抽点，多搞点，争取早点了了算了。

你现在能做的事情，都是你近5-10年经验累计出来的，如果以前的职业规划一塌糊涂，建议找一个天花板高的行业，从0开始。

去大城市，为了下一代创造一个更高的起点，更好的环境。

提问：房姐好，武汉买二手房有好多中介，这些中介有什么区别，怎样选择？目前知道的就是中介费不一样

回答：好中介的判断标准，我说下自己的经验。

1.沟通起来感觉很舒服，对区域了解上基本上没有盲区，即使是有盲区，也会赶紧问，问完之后告诉你。

2.姿态低，说话很客气，不该问的不问，如果问了不该问的，很快能圆场。我遇到好多傻中介卖周边的品质盘，他们的姿态就跟那房子是他家的一样，一副爱买不买的态度。

3.有车的中介，车上比较干净整洁，没什么烟味；

4.开车比较稳，没有路怒症，不闯红灯，不压线；

5.客户在场的时候，不抽烟，如果客户抽烟他们陪一下，这个另说；

6.每次看完房，主动收鞋套；

7.跟卖家沟通的时候，很积极，该问的都主动问；（有的中介让他问一些信息，死活问不出来，沟通能力上有问题）

8.不乱发微信，正常发一下微信这个都能理解；有的中介给你发完二手房之后，又给你发新房，这种我直接就拉黑了

9.中介费该优惠的都去主动申请

10.能很快看懂你的需求然后推荐合适房源，房源筛选上比较用心，不乱带你看房；至于如何挑中介，我的过往经验，首先是自己要有筛选能力，如果遇上自己觉得不靠谱的中介，果断停掉，你将就对方，自己就吃亏了。

二是让靠谱的熟人帮你推荐，是熟人跟那个中介有过成交历史。

三是从链家网站上看评分及成交量综合还不错的中介，然后线上联系，觉得对方还不错，再去线下找他们看房。很多人次买房，都是随便找个店面找了个中介，最后就成交了。大概率上，这是极不靠谱的。

提问：我首套房有房证，做了抵押贷款，现在想出掉卖新房，二套房现在只做了合同备案，没有收房。卖了首套房，再买房是算首套还是二套，是否可以首付三成。如果算二套购买，卖房的钱不够付5成，手上有信用卡有20万，农行信用贷款还有18万先息后本可以提。怎么用可以不影响后期房贷。盼回复谢谢。

回答：算二套，合同备案就可以查到了 再买一套二手房，可以做2改1，二套改首套，首付3成买入。操作流程详见知识星球内部分享。

不影响后期按揭贷款，需要换核操作，或者高流水可以覆盖2倍月供。抵押贷、消费贷、装修贷等等，最终变成了首付或者还按揭的现金流，银行都是睁一只眼闭一只眼的。

提问：请教下，坐标深圳，1000万总价预算，首付3成按揭，纯投资。有以下选择：1.深圳湾太古城62平两房920万 2.老前海诺德假期82平3房一卫880万 3.深高北水榭5-6期89平3房2卫950万 想听听你的建议，谢谢。

回答：都是不错的选择，都很推荐。诺德短期涨的算很多的，我把他排第三位。深高北后市依然看好。我优先考虑太古城，主要原因有：

1.深圳湾门槛

2.年后或许会补涨

3.地段学位都不差

4.价格不算是高位

提问：房姐，最近看到很多文章都在唱空楼市，说的都有理有据的，请问我们小白要如何判断这些文章是否正确呢？

回答：怎么快速判断一篇文章的对错？讲房产下跌的文章，凡是带有「泡沫」、「去杠杆」、「下跌周期」、「租售比」这些词的，可以99%的肯定整篇文章都是胡说八道，就不用浪费时间往下看了。如果要一个个去反驳，我们岂不是累死？我们还怎么把精力用在赚钱和提高自己的姿势水平上面？

步只用知道：什么是正确的，就足够了；那些文章所讲的逻辑，和我们正确的逻辑完全抵触，所以你知道他们是错的，而不是思考他们这样说，是不是对的？谁对谁错，除了讲道理，还有现实告诉你结果。

唱空房产的人，发财比例比兢兢业业买房的人低几个数量级，关键是没有一个唱空的人凭借做空房地产发财的。失败死掉了，就是的道理——天道。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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