同样50万,朋友买大城市的房 我在农村建别墅,现在资产相差500万!

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，发现一个问题，生活中大部分普通人都很爱面子，但是有钱人不这样，能分析下原因吗？感谢！

回答：说说面子问题。

面子，是很多普通人迈不过的一个坎。一开始我没想通原理，后来偶然想到，把面子当做商品，就好理解了。面子本身也是一种商品(消费品)，越穷的人，往往越喜欢购买，原本就所剩不多的资本，花在了面子上以后，就没有多余的资本翻身了。面子的流行，是人性的本能，任何动物都有攀比心理，越是下级阶层，越喜欢攀比表面的输赢，即所谓面子。

好比同样50万，可以省会付一个首付，但老人非要在农村装修一栋「别墅」；明明可以毛坯空关再买一套，中产阶级非要花50万精装修，房子买来没法显摆，「多没面子」；有些夫妻之间早已决裂，因为抹不开面子坚决不离婚，但是整日内耗，全家都陷入困境......10年后资产的差距在10倍以上。

表面上看，面子是钱，越仔细琢磨，面子是阶层的分化标志。为了人前显摆一次，宁可平时省吃俭用，出门公交车，吃饭优惠卷，熬夜刷淘宝，浪费了宝贵的时间和精力，失去了提高自己，提升阶层的机会。穷人与富人的不同，金钱只是结果，核心是认知上的不同。富人认可智力和勤奋的结果，穷人追求虚伪的表面，面子文化切合着穷人的思维和生活方式，但在富人面前可以说毫无作用.

提问：房姐，您好！请问深圳宝安中心区未来房价发展空间相对于福田中心区和深圳湾片区如何？宝安中心区未来最有增值潜力的楼盘前三名是哪几个？欢乐港湾建成后对周边楼盘价格推动作用能有多大？感谢房姐的专业解答！

回答：1.深圳湾：深圳湾是目前深圳房价的顶端，得益于优越的地理位置，加上崭新的片区，刚需豪宅的定位，再由深圳湾学校作为导火索，一飞冲天；但仔细分析，新房+刚需户型+靠近科技园+学区，显然是有钱的上班族的典型偏好，通过观察也不难发现，深圳湾吸引的主要是南山工作的高层管理人员，也就是上一章提到的金领；然而深圳湾不论从地段，景观视野，学区，小区定位都算不上，很难符合深圳顶端富豪的口味，最终接盘的还是南山的金领们，然而面对高位的房价，又告别的新房的优势，未来的高管们是否还会选择深圳湾？我认为吸引力会大大降低，因此，目前应该就是深圳湾的地位的顶峰了，中长期看跑输大势；

2.福田又分为多个区域，目前来看，香蜜湖 景田 福田南是比较推荐的板块。3.宝安中心：是宝安中心是前海规划最利好的片区，也是市内最值得投资的片区，中长期看跑赢大势；宝中是一整片完整的方形区域，统一规划建设，整个片区的品质感远超临近前海片区；同时，以规划及目前的建设情况看，前海写字楼最密集、交通最便利、建设完成的的片区是桂湾，而桂湾又紧邻宝中，因此，购买力外溢的方向是非常明确的；

最后，宝中的购物娱乐也是遥遥领先，除了深圳单体的壹方城购物中心外，未来几年宝中还会有几个大型商圈开业，同时，还有在建的滨海文化公园（被称为”欢乐海岸2.0“）那宝中应该投资什么样的标的比较有潜力呢？根据对深圳购房市场的分析，宝中定位为：中高端改善片区，主要目标为本地二次置业的客户，追求生活品质、以及交通便利、休闲娱乐、教育医疗等配套资源；目标总价在700-1500万之间；（1500万以上的改善客户，目前更多选择后海、深圳湾、红树湾、香蜜湖）基于以上分析，宝中应该选择品质较好的大花园小区，三房或以上，有学区加持；

提问：您好，能否谈谈花山和光谷东两地的优缺点如何？

回答：花山之前说过:东湖高新区整体规划完整，有山水资源环境好，有不错的教育资源，也算有产业，有地铁规划，属于光谷和徐东青山区的后花园，就三环边的地理位置而言，一万三四以内都值得买。(拍出来的地价也有体现)光谷东的规划之牛我不再赘言，但光谷东的现在的问题是价格已经偏贵，透支了未来的红利，投资客太多，二手流通性短时间内会有问题。和花山还有点不一样，花山有环境优势，很多产品定位为改善，有相对多的自住刚需和改善需求，光谷东的批买家大部分是投资客。

提问：个人情况：89年女，目前在上海一家双语私立幼儿园教英文！每月税后6500，自己进修成人英语本科，还有半年毕业！目前有两条路，但很纠结，不知道该如何走？一是：继续呆在幼儿园，工作稳定离家近，工资也稳定，但今后基本也就如此，二是：答应以前的同事朋友，半年后去她那里做教务，帮她管理培训机构，但离家需要开车30.以前同事是两个美术连锁培训机构的校长，（童画）她自己入股在里面！说我若能做到校长，也可以入股投资！但是不知道在未来这种少儿美术连锁机构的前景如何？在此选择中，我应该注意哪些问题？不是关于房产的问题，很是抱歉，但还是希望能在困顿中得到贵人指路，解开迷惑，望美丽智慧的房姐给予指点，万分感谢

回答：很明显你并不满足现在的工作，内心更倾向后者。国家的教育资源永远只能满足基本需求，而基本需求之上的更高层次教育需求必然永远存在，所以额外的培训和民办教育也必将有着旺盛的土壤。培训行业需求规模很大，师资成本只靠一张嘴，越多人觉得门槛进入低的行业，行业拼杀的人也越多。存量行业拼的是一点一滴的各项成本压缩、师资品质提升，想要利润上升十个点，需要产品和服务碾压掉所有同行。培训行业利润在低价生源获得，行业内各显神通，做的好的都在深度绑定公立学校老师和校长。教育行业属于未来十年长期看好的波澜壮阔超级牛逼行业。除此之外：物联网、云计算、大数据、教育培训、文化娱乐影视、体育健身、基因医疗这些行业前景也不错。

提问：房姐 你好 地标连云港 两套房 一套无贷  价值300左右 一套港区九十平方 单价七千多 九年了 五千入手的 想出手 预计七十吧 麻烦推荐可投资地段 手里可凑50 长持 三至五年  要求有潜力 第二 租金可观  一般也可以接受 没有任何地方房票 感谢

回答：你好，连云港从江苏最有发展前途的港口，堕落为被贫困包围的“花瓶”城市，未来发展并不看好。港区出手是正确的选择，投资还是要去一二线人口净流入的省会城市。目前大专可落户，且有投资价值的城市：深圳 杭州 武汉 西安 重庆 沈阳等。具体的选筹，详见知识星球内部分享。

提问：房姐你好，早认识你就好了，周围人都不支持我买房，错过一波又一波大涨，关注你好久，一直进不了门槛，老公收入太低连娃都不敢生了。29已婚，夫妻名下兰州安宁区两套房，一套全款103平价值145自住，一套83平价值110(公婆在住动不了)，公积金贷款45，月供2000。我月入8k，老公4.5k，还有一处18年6月1650租了6年的公寓，算下来投了10w，装修分割，每月至少4300。月收入共计1.7万。。不知如何做到投资化，我想把全款房抵押贷100，加子弹30，在你推的沈阳或重庆投资一套，不知道合理不？抵押买房以后要还公积金、抵押、新房三份贷款，还贷压力很大，该如何处理？纯小白，求指教！

回答：周围人都不支持你买房，重点不是投资买房，而是对整个世界的宏观认知。越是底层的人，通常智力和眼界越低下，认知的局限。对世事艰辛也是一无所知，以为别人买房赚钱都是举手之劳，钻了空子。周边环境如此恶劣，好在众人皆醉你独醒，幸运的是还有底仓能拿出来裂变。兰州城市能级太低，投资不大，建议入手人口1000万以上人口净流入的省会城市。附近的西安，重庆，成都以及沈阳都是比兰州更适合投资的城市。你的思路正确，全款房做抵押融资。但是要把负债率控制在50%左右，别超过70%。横盘期，正现金流才是王道。重庆1N，沈阳1-2N是比较好的配置。具体的选筹，详见知识星球内部分享。

提问：房姐你好！新人第二问。有点急。夫妻孝感公务员，小孩一年级，夫有武汉户口。sfsd 。子弹大概80-100，夫的公积金余额有十几万，妻的4、5万。请教您：上次您建议买的小区，我们看了一个觉得还不错。但房主开价235，且要买家替他还172万抵押款。我的问题：1.2018年交付的房子抵押款可能会有这么多吗？我有点怀疑他是个骗子，也不想替他还。2.我要达到适当压价、资金安全的目的，用借亲戚、找人过桥筹钱全款尽量压价，然后抵押贷款。但这样好像就不能用公积金贷款、经济压力大，这个想法是不是有点傻？还是按普通的二手房过户方法？怎么办？有点急，请教您指导一下！万分感谢！

回答：1.房产有抵押，谁来解押？正常情况默认房东自己解押。房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。最末等是买家自己出资解押。建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。2.房产有抵押，需要确认什么风险？房产债务关系，业主可能用房子做了多笔抵押，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。3.如果买家出资，如何解压？网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证交给中介保管。新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。4.砍价参见知识星球内部资料《二手房砍价50万实操技巧》

提问：房姐将来假设利率一步步降低，直道0或者负。那种情况下，房租是不是非常可观了？但在之前是不是会经历房产价格的下跌和？

回答：负利率指的是商业银行存放在央行的超额准备金的利率为负，是一种货币政策手段，并不是指的你去银行存钱存款利息为负，概念上不要搞错了。利率和房租，建议分开两条线来看，这样比较清晰易懂。利率下降，说明要么是通涨有所减缓，人们要求的对通胀的补偿就少了；要么是经济增长率下降了，做生意钱没那么好赚了，没有那么多高增长的行业和公司了。房租上升，是因为城市的能级不再继续显著提升了，城市化进程也差不多到顶了，人口不再剧烈高速导入了，这时候租金的涨幅会快过房价的涨幅，相当于房产的PE(市盈率)值降低了，因为房价不再包含未来租金高速增长的预期。但这并不意味着房价会跌，因为我们以上讲的都是“增长率”，而不是增不增长。完全有可能经济增长率下来，但还是一直在增长。而如果买对了房子，还是可以很好地保值、对冲通胀，名义价格长期平均看还是会继续涨的，只不过涨的慢一点，但是仍然高于贷款利率。

提问：房姐，看过中科院的报道，说预测北京2020年房价还有可能降。但是武汉的房价还有空间，那子弹一百多到底买哪里合适？另外，老公被绍兴作为人才引进，其中有一项政策，引进的人才在绍兴越城区买房可以直接减60万。那政府这个便宜可以占吗？如果可以，绍兴越城区买哪里合适呢？

回答：你好，任何机构的短期预测都不要相信，正统投资学里没有“择时”的地位。现在中国楼市是政策市，中科院2019年也预测房价会涨，然后呢？因城施策的意思是你再也无法用以前老的研究方法，去预测新的楼市走向。现在不买，更待何时？非要省几个月资金成本，走钢丝？非要等到半山腰再慌忙追涨半路上车？君子不立危墙之下。经历过北京楼市涨幅的人都知道，一个行情来了会有40-50%的波动。量级不一样，涨幅也不一样。现在子弹100多，北京还可以入手个东三—东五环之间的上车盘，等到北京涨完，子弹100+可能只能买远郊区。长远看，人口净流入的一二线城市房价不会跌，大概就是涨，横盘，继续涨，继续横盘的状态。但是绍兴并不属于一二线城市，所以排序是北京>武汉>绍兴。选对城市是步，选筹是第二步。

提问：美丽智慧的房姐，您好，因在武汉限购区无购房资格，今年九月份在武汉以亲戚（武汉本地户口）名义购买了一套限购区住房，合同已签，12月份开始还贷，请问如何合理规避风险，签代持合同可以吗？代持合同受法律保护吗？代持合同有样本吗？签了代持合同还需要公正吗？怎样才能限度的保护我自己的权益？问题有点多，还望房姐不烦赐教，谢谢。

回答：签代持协议有没有用？当然有用，关键是怎么签？代持，是一套手续，而不仅仅是一张代持协议。房产的产权权属怎么确认？房产的产值为什么能归你？房产的处置权利怎么控制？怎么保证你是顺位债权人？怎么附加保险？怎么避免代持人的反悔？把这些点考虑进去，再去思考代持这件事，你才能设计对应的手续。全套手续包括但不限于：见证协议＋抵押转账记录＋全权委托（或者分开委托）＋长期租约＋买卖＋抵押证＋代持工资（房租）。代持人有家属的，还要先排除家属的干涉。意外可能性较大的，遗嘱要先安排好。手续不是一劳永逸的，随时保持创新。代持的逻辑代持的本质是一项委托，一笔合作，因此代持的核心，是双方的信任。代持的逻辑，是用抵押物债权来获得实际上的房子的产权，所以要让代持人签抵押证，叠加各种债务，无法从房产上获得差价。代持协议，各种委托，长期租赁协议，是为了让你拥有对这套房产的经营使用权利和处置权利。好的代持人，是只要讲清楚，什么手续都配合你的，不会疑神疑鬼。房屋的产权，决策权，处置权都在你名下的时候，才算完成代持。星球精华主题有代持合同模板，可以直接下载

提问：房姐你好请问厦门户口，手上子弹70多，想问是投资基金好还是房子呢？请问武汉的合适吗？

回答：你好，就这你的这个问题，聊聊股票基金和房子，谁的更高。先说结论：房子一定大于基金。原因有三：1.房子有低利率长年限的杠杆可以对通胀套利，所以股市的还是比不上的。2.房子是普涨，股票公募基金不是普涨。3.专业股票投资人投资的股票涨幅能做到高于房产涨幅，但综合未必更高，原因是杠杆的比例和成本。比较的基础概率，一二线城市房产远远大于股票。普通人违反贝叶斯定理做事通常都没啥好下场。美国情况不同，大农村土地敞开供应，真正稀缺值钱的房地产只在少数几个大城市。美元霸权输出通胀，股票市场割韭菜指数也略低，几种因素结合，美国人更喜欢买股票也就不奇怪了。适合大众投资的品种...... 如果追求极度流动性，股票可以。但不是自己研究个股。而是买场内宽基指数基金（ETF）。比较难超过8%。绝大多数年景是跑输通胀。但长期看，至少不会产生亏损。主要面对被「投资理念」洗脑的人群。凭运气赚的钱最终凭智力输回去。做好资产配置，大仓位一定是放在一二线城市，剩余零散子弹可以试试基金，小赌怡情。武汉房产属于top10省会城市，长期看好。

提问：房租，我于8月加入中介行业，没有开单。很迷茫又想做这行？感觉比别人慢半拍？要怎么做？怎么才能突破自己。城市江西赣州！

回答：首先你要明白，什么才是好的中介？这个问题的关键，在于你怎么理解中介？在大多数人眼里，中介是一个帮别人「买房」的角色。这种观念是错的。由于买房是一项远超普通人理解能力预估范围的工程，大部分人会把「买房」看得过于简单，从而产生了一种误解：中介是别人我买房的。买房，需要一个将军视角统筹规划，执行不同的步骤。中介是分工职业，可以找房，处理贷款，带客卖房。能真正理解客户的需求，帮客户寻找房源的；业务素质过硬，能掐住卖家或时间找到新出房源的；银行沟通过硬，原本只能贷500的，硬能给你沟通找到贷足700的；卖房别找你砍价，找客户软磨硬泡，找你密谋划策的。都是好中介。

提问：尊敬的房姐你好，最近家中老人出门旅游，被旅游团忽悠去听上海临港周边养老地产项目，朋友也反映家中老人经常被盯上买养老地产、海景房，但是因为信息不对称，老人基本只相信百度和中介自导自演的微信群。那种我们一眼就能识别的骗局：激昂振奋的现场音乐、花钱雇的老业主当托现身说法、声泪俱下的表演、没有人口流入的鸟不拉屎的地方还承诺各种不切实际的“返本”、“分红”。他们不相信沈阳的价格洼地，不相信重庆的人口红利，甚至不看好北上广深的保值功能，只相信短期的市场波动，市场稍微动荡就风声鹤唳，只听小道消息和中介忽悠，恨不得拿自己的棺材本去投入然后做着面朝大海春暖花开的美梦。请问房姐，该怎样说服父母悬崖勒马？万分感谢！

回答：如果钱他们自己出，那你还是不要咸吃萝卜淡操心了。另一方面，你会惦记他们的棺材本吗？每个人内心对金钱的看重程度不同，特别是我们父母那一代。手里要有点余粮才能安心睡觉，不然总是睡不安稳。说白了这就是“安全感”。如果你实在要利益化，那首先应该解决父母安全感的问题，如果解决不了，不建议硬行劝说。父母不在乎子女飞得高不高，只在乎子女飞得累不累。反过来子女也不要老惦记着父母的棺材本，关心一下父母的内心，你已经多久没回家看ta了。赚钱的方式有1万种，但你父母的安全感却很难获得。的方案，你出钱，给父母买一套武汉的江/湖景房，父母的棺材本留着自己享乐。

提问：房姐，请问一线城市的老破小能不能买？

回答：只取决于两点：价格是否便宜，和是否有核心资源。老破小因为房龄老旧，居住体验和楼盘品质早就与它无关，人们之所以愿意买老破小，主要还是因为它总价便宜能上车，或者它有医疗教育和交通的核心资源，虽然居住体验一般，但生活方便总归是个加分项。一线城市老旧小区改造已经提上日程，经过政府推进的旧改翻新之后，老破小或迎来下一轮的重新估值。

提问：关于，我搜了下您的观点说是弱智妈妈的饭后谈资，要花钱上学。您说政策变化风险太大，讨厌。观观等观点是学区不能投资，但是自用要买，要买一套。很多小v的观点是要买买买，市区非不要碰。为什么差异那么大？是不是您已经有足够的钱可以不让孩子参与高考的竞争，直接民办？本地小v还是中产，还是的配置？

回答：有能力，有钱，买了也就买了。实际上现在家长买，送辅导班补课，不过就是寻求一种心理安慰。我都给你花这么多钱了，你再学不好不要怪我。这些操作对家长的好处大于对孩子。因为的教育是家学。你怎么让后代勤俭持家而不是制图享受？你怎么让后代不要卷入白左圣母的浪潮中？价值观远远比知识重要，这就是家学。否则，将来孩子有多少钱都会败光。只要不是菜场小学，剩下的靠家学。的学校如果孩子不行还要去读，对自信心打击也很严重的，得不偿失。你可以先想想孩子的成长路径，不要按照常规上补课班鸡娃的方式来规划，就想你希望让孩子成为什么样的人，是否这个过程必须经过教育的军备竞赛。我个人的观点仅供你参考：天赋最重要，抢跑没用，文凭学历的作用仅限于官方认证和混圈子。在斗兽场里没用 。知识=守护财富的堡垒≠文凭，文凭在贬值 ，教育不是精耕细作，是有牧羊人的放养。

提问：如果一个住宅小区或楼栋内80%都是开公司的，对房价有什么影响？利好还是利空？投资+半自用适合吗？参考武昌区云鹤大厦，15000以内了。

回答：利空。1.小区里有办公就会影响居住氛围，对价格一定是有冲击的，无论产权是什么。2.买下来便宜，卖出去也便宜，低买低卖。事实上，办公多，可能有三种原因：1.设计结构就更适合办公；2.建成的时点市场上很缺办公楼，历史偶然造就了大量办公租户；3.以上两点的结合。如果2的因素比较多，就有机会逐步复原为自住为主。只要有较多新建的办公楼，人们自然会慢慢迁移出去。政策角度，如果不允许迁出以后再迁入新的办公租户，办公的比例自然会慢慢降低。北京上海都有不少住宅性质的楼逐渐降低办公比例的案例。也属于鬼牌的一种，老手视情况判断入不入，一般是4-7折才考虑，买入价格是基础。房龄20年以上的老破大不考虑，除非是大范围持有者，可以对物业类型改造。新手不建议买。

提问：房姐你好，外省户口，女方征信有，男方共同还贷人征信报告上无记录。那男方落户武汉后买房可以贷款吗？需要办理Jlh吗

回答：可以2年内的可以洗征信，2年前的影响不大。洗征信实操技巧，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，本来计划投资沈阳，问了几个沈阳的亲戚，他们的反馈是有价无市，未来二手房不好卖，有点迷茫是否投资，你是否可以指点迷津，沈阳未来房价上涨趋势如何？后面哪些人会在沈阳置业。感谢

回答：不管是重庆 武汉 还是沈阳，新房癌是所有的二线城市的通病癌症什么时候能治好了？癌症永远治不好，只是看5年存活率的高低而已。在一线城市房价已经很贵了，次新10万老破小6万，大部分人选6万的，一点也不矫情。但像沈阳这样的城市整体房价非常的低，新房癌特别严重。喜新厌旧是人之常情，新房总是受欢迎的。沈阳的新房癌要得到缓解，总房价要再涨一倍，沈阳人矫情的程度就少了。而房价在的时间需要多长呢？5年内是肯定的。

提问：房姐，沌口房价为啥感觉很多地方比三环内还高，如果在沌口买房，有推荐楼盘没？

回答：因为有产业（汽车），这点和三环边的光谷价格梯度也要重新梳理一样。在楼市的基本逻辑里，我们知道大多数城市的发展，都是一个逐步扩张的过程，而越早发展的地段，往往价值越高，随着道路交通形成环线逐步往外扩散削弱。因而在楼市的地段理论中，往往会以环线来分析一个城市的价值基础。不过对于武汉来说楼市的价值却并是完全按照环线分布，甚至相差极大，环线的逻辑虽然适用，但在诸多现实因素的参与下，环线逻辑并不是价值的结果。武汉的发展，不是纯粹的环状扩散，而是受到诸多因素的影响，把武汉看做环线发展，是错误的。如果你去看地铁的人流数据，我们可以很明显看出：武汉的地段规律，其实是以产业中心作为核心，随着产业人口延伸的区域而附着价值。沌口是个很封闭的板块，其实很难吸引汉阳以外其他板块的人口，所以如果在这里上班自住可以买，投资建议回避。

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