除了胜利，我们已经无路可走！
—写在2020疫情发生之季
前言
进入2020年，杰克牛一直很难恢复写作的状态，尤其当1月23日武汉封城后，心情更是随着各种格样的消息跌宕起伏，鉴于目前各种消息不确定性，杰克不会做任何的疫情方面的评论！但是针对武汉商业地产，此次疫情的影响已经开始显现，前一段时间很多网友让杰克牛分析一下关于这次疫情对于商业地产影响，说实话，现在网络上很多分析，都是基于对于2003年“非典”对于商业的影响作为对比得出的结论。从杰克牛角度来看，时间不同，非典期间是发生在过年后，各个人员都已经在岗位上，这次疫情是在过年期间，很多人已经位于三四五线的家里，短时间内无法能够大规模实现商业零售额的恢复；第二就是基数和影响区域不同，非典最终确认人数8000多人，而这次疫情目前已经达到三万多人，这次影响更为深远，尤其对于武汉商业来说影响将会以6-10个月的期限计算，很多现在购物中心开始进行减租，杰克牛做了一个统计并且分析。
减租只是权宜之计，不能够把是否减租作为理所当然的标准
说这句话可能会得罪很多品牌方，作为人流驱动的购物中心毫无疑问在此次疫情受到了最显著的影响，且作为消费重要组成环节，很容易被消费者感知到。可以说每年的春节期收入构成购物中心的重要的销售和租金来源，对于武汉来说，2019年武汉春节期间零售销售总额达到172个亿，其中餐饮消费占比达到30%，购物中心和相关宴席是中间较大比例，受到疫情影响，餐饮销售基本为零，这是从商户角度来讲，从商场角度来说，商业地产本身就是一个重资产，长期回报的资产。租金作为孕育期商业维持正常运转的费用，谈不上盈利。作为多金及SP等活动收入占比较大春节期间，如果没有收入更是雪上加霜。
对于有些商场，租金是很重要的构成部分。这些商场在疫情下也同样是受影响的一方——向灾区捐款、调整营业时间、员工上班时间延后（有些更严谨的企业甚至要求从外地回来的员工自行在家隔离14天）、加强商场的安全防护等等，他们也同样面临各种各样的压力。在这片舆论呼应的减租声中，情感的渲染让很多人忽略了商场方与品牌商户之间都是签有相关租赁协议的，品牌商户会根据自身的经营情况去与业主方协调处理。这时候若以部分的开发商的行为作为通行的标准，对行业发展并不健康。业主方和商户携手去寻找创造性的解决方案，对整个行业的发展更有意义。
时间维度上本次疫情对于武汉影响将以年度来计算
可以毫不夸张的讲，购物中心的恢复就是疫情结束的重要标志。但是作为人流高度密集的购物中心，肯定是政府监管最为重要的场所。根据目前发病人数（截至发稿日）和国家采取政策效果，初步估计节奏啊将会是下面：
1-3月全面封闭期，
3-7月缓冲恢复期，
8-10月发力冲刺期，
10-12月全面恢复期。
根据目前武汉疫情发展情况，基本可以预估要到3月底方能完成对于普通患病的全面遏制，在这个过程武汉商业将会有几个重要的变化：
※ 品牌购物中心将会借助总部力量完成对新品牌调整和关店业态完全；
※ 对于前期喊出亏损的西贝、老乡鸡等品牌，作为大型就业品牌，政府不会坐视不管，反而更要关注，大量的加盟店、夫妻店，这些店面其实占据武汉购物中心半壁江山，他们的持续经营与否将会成为购物中心能够快速恢复的关键；
※ 未来针对购物中心与品牌商户在面对极端情况的政府政府应对措施将会更完善。
在这个时候，理性和明智的做法是设定一个阶段周期，把第二阶段、第三阶段甚至第四阶段的工作安排做前置思考。以前你是走一步看一步，现在的现实情况要求你，走一步看三步。
我不希望看到大多人一昧鼓吹业主方减租的原因还在于—当减租自下而上蔓延到了整个商业地产，就说明疫情的影响还在加剧。我更希望看到的是卓越而有效的管理团队能够携手自己的品牌商户，携手共进地在充满变动的环境中为行业树立一些有参照标准的应对之道。
对于购物中心和品牌来讲，不要纠结如何减租问题上了，更多考虑如何面对下半年的消费增长变化情况
对于品牌来说，能够给予的免租的品牌开发商都已经给了，但是不能给的基本自己已经自遐难顾了，更多考虑面对，下半年对于武汉消费市场的喷发，对于7月份之后的十一、圣诞、元宵等消费者报复性消费和消费变化。我看到林清玄开始研制针对医护人员不出痕迹的口罩，我知道这样的商户已经开始转变了。
为什么说当你还在被减租问题困扰的时候，也许有的团队已经在考虑下半年如何增长？为什么说下一阶段的竞赛已经开始？商业地产运营当中我们也会用到二八定律，100个人里面，80%的消费来自于20%的人。而这20%的人里面，尤以年轻人占比更多。对于10-12月份开始恢复消费，一定是井喷爆发。
后记
写这个文章，真的是百分煎熬中挤出来，朋友圈中，有武汉同行奋斗在志愿者一线，有的患病在床，有的每天居家隔离，次感受到生命的脆弱，无论怎样，希望中国加油，武汉加油，武汉商业加油！！！
华中商业地产观察2020-02-10 22:02:54
