我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐您好！沈阳沈北新区汇置系的房子能购买吗？即汇置尚岛，汇置尚都？感觉您对沈北房产比较关注但未提及过汇置。谢谢。

回答：沈北入手价格控制在8千左右 汇置11000单价，2019年不少沈北团购项目单价6000。 定价不能决定一切，但真实反应了开发商心理预期和信心。 从2018年初买入5100的雅居乐花园开始，沈北单价已经如预期，两年后接近翻翻的暴击。 看清城市逻辑大势，才是赚钱的关键。赚200%还是150%区别不大，重要的是分清150%与15%的区别，18年初买12000的沈阳郊区洋房大有人在。 开发商至少吃了你3年的利润。

提问：新人首问。关注很久，为高人折服了。本人有一套汉阳人信汇4室自住，一套古五长汽老破小5楼两室出租。老破小15年50＋购入，去年卖有人90全款我没同意，今年90都没人问了。有一套小商铺，长丰春江郦城二楼，贷款还有4年。手上只有13。想卖了老破小（对口山鹰小学）50来平，贷款商贷买入旁边一个单位的小区的90年代的90来平5楼的房子（对口韩家墩小学），娃几年后要上学用。这样操作有意义吗？像我这样没本钱的人，怎么实现裂变?90万的卖出价，我是否还要降价?老公说卖了老破小买古五的洺悦府上班用，再卖了人信汇的买经开的别墅。我妈想让我买昆明，她支援30-40，他们我们两代人都能时不时去避暑避寒。我们三个谁对？

回答：你好，古田属于汉口主城区涨幅比较慢的板块，自住不错，考虑孩子上学，老破小出手后可以入手一套学区。 老破小明年初挂出来，把卖房科技树用上。 春江郦城贷款还清之后，做抵押融资。武汉继续入手一套低价潜力盘投资。 经开涨幅不如三环内主城区，别墅从来不是好的投资产品，你们还这么年轻，没有到置业的时候，延迟享受。 爸妈需要去昆明度假的时候，你帮他们定几天酒店就好了，昆明西南城市，人口吸附力比较弱，投资角度看涨幅有限。旅居地产接盘侠少。 武汉纯投资 建议优先抢倒挂网红盘，有确定。中粮光谷祥云，城投四新之光，琨御府，幸福时代5期，联投光谷瑞园，花山纽宾凯。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋。主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。

提问：房姐好！夫妻名下一套，不动产证两个人名字，80个贷款在我名下，两个娃户口跟我在一起武汉户口，老婆外地户口父母WH户口但年龄都过了65。想在三环内买套大户型改善自住，新房二手均可优先毛坯，看了福星惠誉东湖城，远洋万和四季，万科翡翠滨江，龙湖春江彼岸，滨江金茂府，复地海上海，融创公园壹号。 问题1：通过老人房票购房困难，想通过JLH方式获取SFSD，应该如何操作？ 问题2：以上楼盘从自住角度：容积率、小区品质、物业口碑、学区等，有值得买的楼盘吗？ 问题3：武汉最稀缺的自然资源非长江和东湖莫属，汉口滨江够不着，东湖或者汉阳滨江的楼盘值得买吗，汉阳滨江会不会在几年发展起来？

回答：1.夫妻双方征信都体现婚后这套房的贷款记录，只能把贷款还清 房产证去名后离婚，才可以腾出sfsd。 2.这几个盘学区都不怎么样，东湖城性价比高一点。如果喜欢江景，龙湖 金茂府 复地还不错。其它几个盘都没有太大亮点。自住主要看你自己的喜好。 3.东湖以前比较推荐华侨城，现在也没有合适的新盘项目。 汉阳和青山滨江几个盘还不错，汉阳滨江也需要受长线，规划都不错。

提问：房姐您好，我和我老婆年收入六十万，家庭开支包括保险社保，教育以及生活费以及房贷共30万，长沙夫妻名下每人有一套贷款中，两套房合计还房贷每月7500，若租一套，还房贷5000。现在手上子弹30，若卖一套可到明年十月共凑出170，1请问1 70万是买武汉2套好，还是深圳加武汉各一套，武汉可直接转户，深圳积分不够。2假设在深圳买一套，积分不够怎么办，3，深圳买买什么地方，纯投资（或者为以后小孩准备）。谢谢你

回答：1套深圳，1套武汉 大仓位一定要放在一线城市 深圳大专就可以落户了 如果买深圳，今年和明年的价格肯定不一样了，深圳市场已经开始涨了。

提问：房姐麻烦问一下， 美好香域花镜14000毛坯均价 56层，跟 保利16000的精装均价 18层小洋楼那个性价比高，优点和缺点，从生活交通，学区，未来发展，谢谢

回答：美好香域优势就是单价低，也是涨幅最慢的一个区，交通，学区，未来发展都很一般。 保利悦江台区位稍微好一些，但是距离锅顶山比较近 自住倾向保利，品质更好

提问：美丽的房姐你好，加入很久的新人首问。次关注炒楼，现有临沂金雀山路供销社家属院1998年93平米房子一套。入手原因等待回迁，目前没有准消息公公的房票，目前年龄60周岁，还有10万贷款没还完。我们的房票准备预留主场北京，因为老公的疏忽了一个月社保且无法补交在北京3年内没有购资格。家庭年收入30个开销大，婆婆家庭净年结余3-5个。目前子弹全算上20个。亲友拆借到5-10万。 问题：此房是抵押还是需要出手，如果需要凤变冰如何更好的操作，预计投入和产出如何衡量。如果二次投资，主场选在哪里，公公婆婆无法LH还能二次开发老人票吗？？

回答：你好，临沂老房如果没有拆迁消息，建议凤变冰后出手。经过一轮暴涨后，老房可以卖个相对好的价格。 老房的金融属性差，抵押融资不占优势。 子弹80以上，买北京，不用等5年社保，花5万买个工作居住证破限购。 子弹50左右买二线省会城市，武汉，重庆，沈阳等。 目前重庆和沈阳二手房不限购，可以开发老人票买入。

提问：美丽的房姐，坐标宁波，想入手上海，为小孩子长大后准备，手上子弹60万，可以融资100万，问怎么破限购，推荐什么楼盘？

回答：你好，上海目前破限购最简单的方式就是54大法，找一个认识的靠谱的婚票，如果能冲破世俗观念，这是最省钱的办法。 首付100，可以入手300到400万总价的房子，差不多正好是大虹桥的上车刚好的预算水准，我建议可以考虑大虹桥辐射区，比如徐泾北城、泗泾、华新、华漕、南翔，江桥。

提问：美丽的房姐您好！感谢您的回答，这回还要麻烦您！我现在想去沈阳买房，手里只有30，河北这边的房子还有30按揭，婚后买的，房产证刚开始办理！短时间卖不出去！现在应该不知怎么办了，像我这种情况jlh好像也没用，我应该去沈阳按2套买吗？还是降价急售这边的，把银行的钱还了再jlh买沈阳，用做析产吗？望房姐百忙中解答一下！

回答：你好，河北房子应该很好破限售，房产局找找关系。如果能接受和下家54大法过户，其实是可以省下不少税费的。 也可以把河北房子的尾款还清，离婚，腾出你的房票，用老婆的名义申请抵押贷款，你拿着子弹，沈阳并发2套。

提问：房姐好，之前提问过您，您的建议是观澜的万科九龙山可以保留，能说说具体原因吗？越看姐的问答越觉得是不是我也该赶紧置换到宝安福田南山去，怕过了时机换不起了，还守着个万年不涨的盘，辛苦姐

回答：在老破小和次新之间对比，优先卖掉老破小，这点是没错的。 观澜属于深圳的第二梯队板块，并不属于领涨区，光明凤凰城 观澜 平湖 龙城北 还有土地存量的坪山 也只是刚开始城市化而已，需要有耐心长持。 目前的形式是深圳核心板块已经领涨，涨幅会逐渐扩散到普涨板块。现在再去核心区建仓，已经来不及了，除非能遇到急卖的降价处理。 福田保税区 皇岗，南山西丽，宝安西乡或者碧海部分楼盘关注下

提问：新人首问＃房姐女神您好！才入恨晚。坐标成都，单身男，12月冲动刚需摇号买了天府新区麓山板块-麓山国际悦庭，清水5月交房。当时考虑总价低过两年置换大房，摇到异形视野好的鬼牌。56平套一单价14.5k，47万首付商贷等额本金20年。现剩单价高总价高未通气小户型100套左右未卖出，因疫情影响KFS还未房管局备案。看了很多帖子后，后悔浪费子弹房票贷票想退回部分首付，改付息方式。1:想腾出子弹在成都搞二套，投资自住投资偏多，还余子弹20，有没有好的退首付买房建议方案？2:房型不好朋友建议简装出租，是否赞同？3:原计划后期置换买房，准备部分公积金贷款，现有没必要开始为自己买公积金？望女神翻牌指点！谢谢

回答：退首付以下方法你可以试试: 1.跟开发商协商，先好好沟通，哭穷卖惨，退房原因一定是家里有其他事情要用钱。这招行不通，直接撕逼。 2.房管局投诉，找开发商的问题，比如虚假宣传，没拿预售证，或者乱收钱等等。 3.找合同里的漏洞。 4.找关系协调。 5. 出具购房者精神病鉴定书(不建议用) 如果退不掉，可以简装出租。 公积金现在开始缴纳，为以后加仓做准备。

提问：智慧房姐，我前天问过房姐关于广东阳江海陵岛保利北洛秘境的退房事宜。背景：40年产权精装修海景房，已交首期款，违约金20%。 房姐指导我找合同漏洞，现找到如下漏洞：一，40年产权精装修海景房，已交首期款，违约金20%，现在我要求开发商告知我精装修价格和标准，对方一直拖延不告知，还说过了9月11日交款期就算我违约——是否可以算开发商欺诈？； 二，我们之前签过草稿合同，但是正式的合同还在我手里，我没签，也没有寄回给开发商，但是开发商说已经给我网签了，广东阳江没联网，我在北京查询不到——没签正式合同就网签，合同有效吗？ 我找开发商理论了，但是他们没有回应，一直拖。房姐觉得有必要起诉吗？

回答：交易中心不是联网 只能去本地交易中心查询是否网签 如果没有网签，你把房子挂在网上卖吧，如果有人想买，你跟开发商协商更换名字。

提问：新人首问。房姐你好^_^。27岁，女，单身家贫，来自西北小城，现在武汉租房。自己只有子弹15家人无法助力，预计再借5+。计划和两个单身闺蜜合资买三居室自用，均需借款，目前工资均5k，提升中未来看涨。三人均有资格买，二人有公积金，我没有。 预计一人20凑60首付，由一位闺蜜sfsd，另二人不用名额。已阅读学习合伙买房手册准备借鉴，先感谢房姐的阅读，我的提问如下： 1.基于我们贫寒条件这种方式可行吗？还是再攒几年钱各买各的； 2.若合资可行，怎样贷款更划算？ 3.麻烦推荐近地铁，值得自用的三居室。同时考虑未来涨幅，谢谢房姐。

回答：合伙买房是一个看似简单但其实比较考验操作手法和参与人心态的投资方式。如果操作不好，不仅影响房产投资的率，更影响和朋友的关系。 合伙买房中主要的关键点在于两个，一个是利润的分配，一个是售价的确定。 首先在利润分配上。房产投资是各要素的集合，主要包括：房源、房票、操盘心力。 比如现在用你朋友的名字按揭贷款，但之后他自己买房的时候，却因为有按揭贷款记录而导致了首付比例提升；再比如买房卖房都需要名义产权人跑流程，而这个流程并不是想象的那么简单。 其次是卖出售价上。合伙买房另一个难点是对卖出售价的确定，到底是120万，还是125万，还是130万卖出？不同人对房屋估价不一，比较难达成一致。 我自己经历过的合伙买房项目，虽然都成功清盘，但却发现这里面有非常多的问题值得考量和优化，这不是新手能够hold住的。而从你的描述中，判断你是房产投资的新手，因此建议攒钱自行购买。 子弹15，先买沈阳吧，之后换武汉。

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