武汉楼市圈（whloushiquan）
近日，国务院联防联控机制举行新闻发布会，对我国此前计划的“从3月1日起，对过去贷款的定价基准转换为贷款市场报价利率（LPR）”是否会继续推进一事，中国人民银行副行长刘国强表示，经认真调研后决定不改变计划，继续推进。
这意味着，去年年底确定的“房贷换锚”将会如常推进，3月起正式落地，2020年的楼市变局终于来了。
房贷换锚，是什么？
房贷换锚，毫无疑问是2020年楼市的变局之一。
所谓房贷换锚，指的是将既有房贷全部转换为“LPR模式”。
未来所有房贷，都将以LPR利率作为参考基准。房贷是涨是跌、是增是减，都要视LPR利率而定。
解释下，过去我们买房，都是以政策利率作为基准，政策利率由国家确定，一般几年才会调整一次。目前政策贷款基准利率是4.9%，从2015年至今一直没有变化。
然而，这几年，不仅国内国际经济风云变幻，就连楼市也早已非当初可比，5年不变的政策基准利率，明显不能适应形势发展。
于是，LPR利率横空出世。
这一利率由多家商业银行进行综合报价，代表市场利率，每月20日由央行发布，一直都在变化之中。
LPR转换，将从3月1日开始，预期8月底完成。届时细则出台之后，将由各大商业银行办理，可通过线下或线上办理。
刘国强称，在疫情期间，尽量争取线上办理，通过手机银行、网上银行线上办理，确需到银行网点现场办理的，会指导商业银行采取预约或者在机器上办理等办法。转换的时间不变，进度上可以有快有慢，总体上会按期完成。
并且，本次调整，无论新旧，哪怕是10年前签订的房贷，都要进行LPR转换。
如何转换？
对于新购房者和原来的购房者，LPR模式有什么区别？
对于2020年3月之后的购房者来说，房贷利率=5年期LPR利率+地方加点。
这其中，5年期LPR利率由央行每月20日发布，每月调整一次，以的为准，而加点基数由地方确定。
举例来说，2020年2月一期5年期LPR利率为4.75%，苏州首套房贷加点123个基点（一个基点等于0.01%），现阶段房贷利率就等于5.98%（4.75%+1.23%）。
同理，北京首套房贷仅仅加点50个基点，那么北京首套房贷利率就等于5.25%（4.75%+0.5%）。
对于老购房者，2019年之前的存量房贷，从3月开始，都必须转换为LPR模式，同时确定加点基数。
加点基数一旦确定，则在整个20年或30年的还款期内保持不变，就是说，将会伴随整个还款周期。
对于老购房者，加点基数，则采用“倒推法”确定，加点数值为原合同利率与2019年12月5年期LPR（当月为4.8%）的差值，最短一年一调。
选择固定利率还是一年一变？
这次利率变化，央行也给了大家两个选择！机会只有一次哦！
一是选择固定利率，在整未来20年或30年整个房贷周期，都会保持不变。如果2019年之前实际利率是5.39%，选择固定利率，意味着未来20年都是5.39%。
二是一年一变的浮动利率。房贷利率每年均可调整一次，如果当年LPR利率下降，房贷利率同样随之下降。
答案从目前来看，选择一年一变的浮动利率是更好的。
固定利率的好处是，如果未来加息，自己的利率不会跟随上涨。而浮动利率好处是，如果未来降息，那么房贷利率可以一直调整。而全球大势所趋，降息是必然的，很多欧美国家都进入了负利率时代！
房贷利率，是升是降？
至少在2020年，房贷利率将会保持不变。
也就是说，在2019年你的实际房贷利率是多少，换锚之后仍旧保持多少，这正是央行反复强调房贷不会变化的原因所在。
举例来说，如果2019年实际房贷利率是5.39%，那么2020年的实际房贷利率仍旧是5.39%。
区别在于，2019年的5.39%是由政策利率上浮10%所致（4.9%*1.1），如今的5.39%则是由5年期LPR加点所致（4.8%+59个基点）。
对公积金贷款有何影响？
这次房贷利率换锚，主要是就商业贷款而言，暂时不影响公积金贷款。
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武汉亦池2020-03-09 02:04:10
