我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔，你好！我是在云南省昆明市长水机场上班，现在准备买一套小户型的刚需房子，我是女孩子，现在有两处选择：一、西山区筑友双河湾及第苑二手房71平，两梯八户，顶楼，带私立幼儿园，私立小学，初高中，没满两年，毛坯102万。二、晋宁区古滇水云城75平一手房带装修，可以组合贷92万左右一梯两户，是三家大房企开发，以后规划地铁9号线。求星叔解惑
回答：第二个更好。个两梯八户，同一层密度太大，影响自住体验，另外顶楼和底楼买房尽量不选，未来出手会有一定比例折价。
未满二交易税费太高，也不划算。第二个一梯两户+一手精装，自住体验明显更好，另外可以组合贷 利息更划算，以后还有地铁规划利好，适合自住加投资。
影响房价的内部因素一般主要有几点：
1、采光和视野。采光的重要性，没经历过的人可能很难懂，朝向的重要性在北方尤其突出，越往南（越靠近赤道）影响越小，北向户型的折价也越来越不明显。
至于视野，就目前国内的建筑高度来说，很少有超高层住宅，所以可以简单粗暴的认为，33层及以下的住宅，楼层越高，视野越好。
楼梯一楼应该比三楼折价5%以上。但是在南方，这个数值可能相对偏大，因为环境更潮湿。
一些高档小区，一楼折价比例通常更高；
而在上车的老破小里，房子总共就300万，3楼300万，一楼285万很正常，地板价挤压。
同一楼层的视野好坏，则看朝向。
2、的户型，是南北通透。一般只要户型方正，没有硬伤，就都算可以，不会有太大的折价。
一般来说，同一个小区内部的相似户型，因为楼层、朝向、格局等造成的价格差异，差不多能到10%甚至更高。
如果一定要给各个因素定价的话，可以认为：
楼层约占2% - 3%；朝向约2% - 3%；视野约占2% - 10%＋（越稀缺的景观溢价越高），通透性约占1% - 2%。
但是折价不是一个固定值，而是一个相对值！
提问：星叔，今年下半年马上交房了，装修方面如何做到成本低，又装修的不错呢？
回答：建议学习一下内部资料 凤变冰装修篇。
提问：夫妻双方都是外地，社保满五年，首付100万左右。在虹桥开发区上班，现有小朋友上幼儿园，刚需。94年竣工的沙申新村，地理位置在七莘路沪青平公路，60.8个方，215万，能入吗？贷款公积金只能贷15，请问哪种贷款方式比较合理，纯商贷还是组合贷，还款选等额本金还是本息
回答：这个房子有点老，并不是非常建议买。
你的预算有限，如果不加预算的话，这可能是你可选范围内还不错的房子了。我建议你考虑增加点预算，想办法把总价做到300万，这样就可以考虑买个闵行二梯队的了，毕竟首房首贷机会只有一次。
如果你不加预算，那你就买这个房子好了。
选择组合贷，等额本息。
提问：星叔你好，买宁波海曙区江东区这种老破小区25年房龄左右的老破小区等着拆迁，这种思路对吗？
回答：不对！
你这种买房思路是靠赌，房产投资每笔都是上百万，老破旧赌拆迁其实风险很大，万一不拆呢，或者10年后拆迁呢？
那么这期间一是资金在站岗，老破旧房子不了又不拆迁，就等于贬值在，另外想出手也很难找到接盘侠。除非你有内部消息，不然时间不可期。
提问：你好，星叔，请问房子怎么样才能尽快卖掉呢？
回答：大部分人知道如何买房，却不知道如何卖房。卖房的几个基本共通原则，详见知识星球内部分享《卖房技巧篇-如何快速卖房且价格还不低》 。
提问：你好，星叔，坐标江苏无锡，一家五口人（四大一小），现在住在无锡梁溪区沁园新村80多平两室一厅老房子(房龄2000左右），小孩过两年上小学，现在考虑入手一套太湖新城中海的小三房，预计是二百多万，现在子弹有30万，家里预估年入20多万。原打算借点钱凑首付，买下新房，这样老房子老人住住比较方便，但是家人感觉压力有点大，想把老房卖了置换，但是小三房又显得拥挤了些。现在比较纠结。所以想听听星叔一些意见哈。1、 太湖新城现在房价比较高，现在入手是否合适？另外梁溪区运河边的房子单价也将近2万多，但是没有好的学区，梁溪区这边是否值得考虑。2、 老房子是否值得保留，还是直接置换？
回答：1.子弹30买太湖新城太少了，无锡我喜欢市中心的梁溪区，运河板块和东边的高铁东站板块。太湖新城规划很好，但太贵了。资金有限我建议考虑梁溪区。学位房纯粹看你自己的教育理念以及需求，我基本不关心。
成绩好主要是老师有动力教以及学生生源质量，决定成绩的因素生源质量占8成，老师只占2成。 房子不错的话，学生生源一般不会差。
“学票”作为一项没有标准的复杂服务，其价值完全没有一个公允的评判标准。 升学率和分数背后有生源筛选，教学质量不是消费者评价，所谓名师难保不是百度文库水准，哪一个都很难说清晰客观，只有认同人数的多少。
2.老房子可以留给父母住，小三房自己三口之家住，距离产生美，这样既可以互相照顾，分开住的都也宽敞舒适。
提问：星叔好！作为投资北海和防城港的房子有价值吗？
回答：北海是旅游城市，除了旅游业基本没有强产业，之前租房市场很火是因为cx聚集。自住可以，投资没有接盘侠。
广西南部北海、防城港、钦州 新房太多，当地居民没有买二手房的意愿，很多炒房客被套。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-03-12 14:11:14
