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刚需慎入!价格洼地≠价值洼地!内行人教你如何辨别?

星叔房谈 2020-04-03 09:12:00

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我是星叔,资深房产投资专家,你相见恨晚的买房军师,目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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 提问:星叔买房是不是要找价格便宜的价值洼地,涨得快,空间更大?

回答:价格洼地≠价值洼地!

价格低不一定价值高

价格洼地是相对于空间尺度,很简单,就是相对周围区域便宜

价值洼地是相对于时间尺度,即相对未来不对称的便宜。

也就是在当前时间点,潜力被低估的地方

很多刚需小白容易将价格洼地与价值洼地混为一谈,其实是对机会成本概念的误解,也就是缺乏为机会买单的意识。

好的投资就是能预估到明显的机会。这样的机会,必然是很多人追逐的,进而导致机会的入手成本的增加。

相反入手成本相对更低,大概率没有前一种高。

很多人都纠结投资的。

不同区域的房子,思考逻辑不一样。

有些房子是用来“进攻”的,比如带有题材概念的新兴区域,涨得快,但风险也高,一不小心就会被套牢,进攻的时机很重要!

另一类房产是用来“防守”的,就是传统成熟地段的房子,比如内环,大刀阔斧的改造少了,很难出新的地块,价格也很难低于周边,涨幅和整个城市的大盘持平,但是稳健,下跌的时候,韧性十足。流动性也。

所以在经济整体环境不明朗的前提下,地段更成熟的房子,会更抢手。

那么如何寻找价值洼地呢?

1、主城区:土地储备量见底,区域建设已经完成的地方,价格价值一般都已经到达上限,未来难有突破的空间。这种地方,楼盘与土地同样珍贵,每次有纯新盘入市均会自动肩负刷新城市房价的使命。对于考虑这里购房的人群只有两种选择:要不买,要不放弃,只需与荷包商量就行。

2、新区:这里边啥都没有,新盘置业顾问和你介绍周边时,都会带着“规划中”三个字,不确定因素比确定因素要多。却有着一大波人愿意天天研究这些“规划中”不确定的东西。新区意味着是这座城市下个十年将要发展的方向。对于城中有资产,有资源的原住民来说,是二套,或三套的下手区域。但对于新市民,刚需客来说,能下手的机会不会很多。能下手的个别居住版块都存在着各种不尽人意的瑕疵。

新区选房尽量以潜力值排名择优下手:商圈、核心区>交通主干区> 学府景观居住区 > 滨江水系区>产业园区

3、其他区域:二八定律,也同样适用于城市区域分级,一个城市除开20%价值潜力占优势的区域外,其它80%的区域均发展得普普通通,不算是的,但该有的均会陆续配齐。价格都会遵守平均线原则,不会超过城市均价

最难选的就是在这类不温不火的区域里做筛选了。没有看得到的实际优势,但囊中羞涩也仅够买这些区域。

在这里挑选一个隐型潜力地段,技巧还是要有的,具体详见内部分享。

提问:星叔好,本人小白一个四川资阳人,有朋友在广西东兴推荐我买那里的房投资加居住请有空的时候给点建议,投资大于居住。

回答:东兴旅游城市,不建议投资旅居地产

好房子的特点之一就是流动性强,容易卖出。

流动性来源于核心购买力的需求与房子供应的挤压效应。

旅游片区,房子不少,但基本没有产业,缺乏核心购买力,买房需求很低,最终也会导致房价滞涨。

只有那些持续有人口流入,有产业支撑城市的房子,因为一直拥有巨大的需求,才具有长期的投资价值

而那些偏僻小城市的旅游地产,投资价值有限。

所谓稀缺资源,不是自然的青山绿水海岸,而是政府用重金打造的优质医疗、教育资源和高端就业岗位。

中国很大,不缺青山绿水和海岸,而缺良好的医疗教育资源。

提问:星叔,首付60,在苏州哪里买比较合适,刚需加,现在苏州房价都不便宜,哪里还有空间

回答:首付60可以买到总价200左右的标的

苏州环线内似乎已经没有200的新房了。 

房子越造越远,太湖旅游度假区的价格都逼进了单价2w,着实不低,尤其一路之隔农村民房严重降低舒适感。

苏州200以内的刚需上车盘,绕不开吴中太湖度假区板块。 

这个板块优缺点都很明显,自然环境没得说,很优越,商业还有待开发,交通方面5号线地铁明年就通车了。 

投资客比较多,刚需自住的话还是比较合适的。

另外相城中央公园板块,超多品牌开发商加持,还有各种资源配套。

楼盘就像人一样,各有各的特色,关键找出适合自己的。

具体苏州刚需买房性价比高的楼盘 详见内部分享

首付60,贷款60,主要投资,后期可能教育有需求。两个选择1.西安不限购区买,沣东朗诗未来街和保利和光城樾,他们比较的话,哪个更好。2.正常程序10月份有房票,等到年底在看看,挑选范围更广一些。不知道怎么选了,麻烦您给一些建议。还有哪些楼盘或方案可选。目前工作家庭都不在西安。

提问:沣东是属于西安行政辖区,并且紧邻高新承接高新区的外溢,说白了沣东是西安亲生的。

沣东大道则是沣东发展的核心区域,10年后这个板块会非常不错,需要时间的等待。 

沣东有很多价格不低的楼盘,基本都是给预期。

这些楼盘的价格,如保利和光尘樾,直接就是预期已经建成后的价格。 

可既然买预期,赌的就是从预期还没动工时的低价格,到预期建成后的高价格,这一段的增长。

西安房价已经涨过一波,暂时不会有太大波动,如果你下半年有房票,可以再等等看,贷款建议尽量贷足,能贷是一种福利,有房票买限购区比不限购区肯定价值会更大

西安投资的板块 详见内部分享

提问:星叔你好,坐标成都,目前在成都武侯区拥有50平的小套一,双流区靠近天府新区的华府板块有套60多平的小套三,现在打算卖掉这套小套三之后有子弹120多万,准备到新津花源镇买叠拼别墅,总价210万左右,主要是考虑自住和兼顾投资,有几个问题要请教您,

一、目前置换是否合适,会不会我这边卖出之后要两三个月才能收到买家银行贷出的房款这段时间那边就行情会不会上涨呢?

二、新津花源这个区域怎么样,有投资潜力吗?这里的楼盘麻烦推荐一下,如果这里不行,麻烦老师推荐下其他的区域(我们上班在成都城南)

回答:现在成都房价整体比较平稳,非常适合刚需改善置换,这样就有充足时间选筹,买到笋盘的概率更大。

我建议买卖可以同时进行,现在开始让中介挂起来,有合适房子付定金可以签远期合同。

置换房子的核心在于,以更低成本买到你想要的房源,而不是老想着更高价格卖出你现有的房源。

不要搞错重点,很多人为了蹭挂盘房源的涨幅等了太久,结果发现自己要买的房源跳涨或被卖掉。

换房不一定要卖在价,时间不等人,合理的价格就差不多,关键是要先锁住想买的房子。

新津花源是三圈层通地铁的县,花源是新津桥头堡,规划已经逐步呈现,大件路和十号线通双流和主城,正公路和天新邛快速路通天府新区。

高铁新津站是交通枢纽,接地铁高铁大件路天新邛快速路预留地铁12号线有轨电车发展空间。

自主加投资的话可以买,但是别墅不建议买,别墅是消费产品,流动性和潜力堪忧

提问:您好,我南昌有五套房,上次您建议我出掉3套去深圳买房,可是只有一套16年买的红谷滩新区绿地国博城能卖(全款),其它没拿到房产证,另一套自住,而且也没有深圳房票。问题1、我想去重庆投资一套,不知道值得投资吗?请星叔推荐一下有潜力的板块和楼盘,谢谢!问题2.我是尽快卖掉国博城去重庆买,还是再等等,国博城还会涨吗?问题3.投资房产多久适合出手,再继续购买?

回答:重庆是有一定的投资价值,城市能级也比南昌高,而且不限购 房票好开发。

但是投资我们更讲究资产优化配置,去劣变优,红谷滩区位在南昌来说还很不错,如果说你5套房里资产最差的是这套,那可以出手置换。

如果不是,更应该先出手其他劣质资产,有无房产证不是作为判断一个房子是否优先出手的指标。

我建议你整合优化资源,把5套房子里最差的2套优先出手,重庆雪坡悠长,投资不用着急。

重庆投资高的板块 详见内部分享

提问:星叔您好,目前夫妻俩上海工作,考虑上海买房压力太大且父母在老家以后没人帮忙带孩子,决定两年后回成都。现在比较疑惑,是等落户满两年后,在成都确定工作后买上班地方附近的房子,还是现在先入手新津10号线沿线的较新的二手房(新津期房距地铁距离不如大多数二手房近)?成都房价两三年内还会有大幅度上涨的可能吗?预计成都两三年后均价为?

回答:成都差不多到底了,现在可以买

成都未来几年房价走势从几点来看:

一、需要宏观大环境来看成都未来的微观走势。包括货币政策、房地产政策等,需要坐等东风。

二、成都目前不具备涨价的政策条件,包括其他城市,没有看到放松调控的迹象,稍微有点苗头的城市,都成为打压重点。

三、看好成都的基本面。作为西南中心城市和四川省会,成都拥有持续增长的人口、良好的经济结构,可以说,成都暂时的房价比较合理。

四、看好成都未来的房价。可以肯定的是,未来成都房价必然处于除了一线之外较高的存在。

五、无法预测具体上涨时间。什么时候大幅上涨,或是符合国家要求的稳定增长,因为调控、货币等综合原因,具体时间暂时无法预测。那些预测具体时间的人,都是在拍脑袋。作为刚需,建议有钱就上车;

未来成都房价仍有希望迎来新一轮的上涨,只是这上涨要分区域,也即区域会出现分化。

成都投资性价比的板块 具体详见内部分享

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很多人给我留言提问,星叔精力有限,无法一一解答。

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