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武汉楼市现状:大老板住四新,小老板住新洲

武汉房姐 2020-04-03 10:05:21

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我是武汉房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问:房姐你好,刚加入你的星球。本人主场武汉,上老下小五口,二老过65名下无房,我们夫妻名下四套,自住在汉阳海上海190,另外有硚口融侨锦城120,武昌阳光年华70,万科汉阳国际140,除万科还有贷款80其它几套都结清。这后面三套计划保留一套给孩子(现小学),出售两套换回子弹,配置更优资产。问题1,最应该卖掉哪两套? 问题2,非刚性考虑与老人分居在一碗汤距离,滨江金茂府和龙湖春江彼岸是否值得入手? 问题3,如能先换回子弹200~300,用老人房票优先在哪个板块的新盘或笋房下叉? 问题4,应该长期持有4套或更多来抗通胀,还是简配到够三代人自住即可,拿子弹投资商铺?

回答:你好,融侨锦城和阳光年华考虑出手裂变。 古田板块属于涨幅落后区域,加上融房龄偏老,未来涨幅跑不过次新盘。 阳光年华位置不错,但是小户型占房票,裂变2套低价盘更大。 海上海一套自住就行了,汉阳更推荐四新板块,单价低涨幅大。城投四新之光是汉阳新盘中性价比的,可以JLH腾出一张刚需盘抢一抢。 剩余子弹用老人票淘低价潜力盘。 主城区的几个价值洼地,四新,白沙洲,后湖,光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。 现在已经找不到租售比5%以上的商铺了,优先考虑住宅。

 

提问:房姐,1.请问禹州朗廷元著这个盘怎么样,地图上面看环境还可以, 还有个保利香颂还有房,这两个比较起来,哪个盘比较好。2.四新地区还有没有新盘推荐

回答:你好,禹州是CEO盘 保利香颂价格也不低了 四新新盘只推荐地铁盛观尚城 二手房也可以沿着地铁线淘单价1.5-1.6左右的次新盘

 

提问:美丽的房姐,我是刚回武汉上班,但无房票。四新金桥公馆商住房是否可入?

回答:你好,商住除非赌土增税取消,否则其实是错误的路线,、流动都不好,商住(含公寓、酒店式公寓、Loft等)、商铺、办公楼要按照增值部分的30%-60%来交增值税,导致商住等涨幅远远落后于住宅,不建议购买。 武汉破限购的方案: 大专学历 积分落户 军官证 54大法 公司购房 硬过户 法拍房 代持 子弹50以上建议破限购买主城区,如果以上破限购方案如果都不合适,建议考虑不限购区汉口北 蔡甸的住宅项目更合适你。

 

提问:房姐,请问一下:12年来汉的四川妹子,前夫是江西人,婚后16年接近1.2买的联投金色港湾110平,和前夫19年2月离婚,小孩在武汉上学,现想把联投卖了在人信汇附近买个90平左右的房子,年入15 ,现在房子卖了还贷后130万,证2020年7月满2年,计划明年证满后卖,在成都再买个小户型,房姐麻烦指点一下,看我的规划怎么样?

回答:你好,汉阳目前的洼地板块在四新,地铁沿线单价1.5左右才考虑入手。 子弹50就够了,剩余子弹其实可以继续入手成都,留足2年月供即可。 人信汇目前价格不低,王家湾商圈比较成熟,未来大概率能跑平大势,但没有超额。

 

提问:新人首问,亲爱的房姐,我是宜昌的,子弹50,我想买房投资。1,没有武汉户口,建议我武汉买还是沈阳?2,武汉买的话,买不限购区,还是成为武汉户口买限购区,哪个大?

回答:你好,子弹50,主场在湖北,建议买武汉。 能落户优先买主城区低价潜力盘,涨幅更大。 建议优先抢倒挂网红盘,有确定。中粮光谷祥云,城投四新之光,幸福时代5期,东原启城,联投光谷瑞园。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋。主城区的几个价值洼地,四新,白沙洲,后湖,光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。

 

提问:房姐好! 萌新小白,自有远郊房产3套,现有一套带租约二楼商铺(5年租约,每年递增5%),50\/㎡,售价8500\/㎡,总价在100个左右,想抵押一套自住房全款买下,请问有没有必要?

回答:你好,以前分析过返租商铺: 怎么理解返租? 商铺返租,公寓返租,以及各种回购政策,实际都是一种理财产品包装。 正是因为项目本身不赚钱,才需要开发商倒贴利息来吸引你入坑。 本质就是”你赚他息,他赚你本”。 可以散售给散户的商铺99.99%都是坑。 继续开发房票买住宅。

 

提问:美丽房姐,你好!默默关注了一段时间,准备看房了。目前武汉庙山保利有一套,剩下贷款15万,小孩还有2年上小学,想换个学校稍好的,老公外地户口,我中心城区集体户口,房票应该有一个。子弹100到130左右,现在主要看了光谷天地附近,觉得没地铁经常去友谊大道还是不太方便。想问下,光谷片,武昌洪山青山片都能接受,目前如何买比较好一点,卖掉庙山吗?还是买面积小些的为了上学?另,武汉周边有一套无贷,可套现35万左右,年租1.4万,要出手吗?何时出比较好?光谷东有一套全款反租商铺,还没开始,不知道风险如何?

回答:你好,资产需要重新配置。 江夏涨幅弱,庙山虽然离光谷很近,但是常年不受重视,坐冷板凳。 现在江夏主要发展文化大道和黄家湖板块。庙山房产可以直接出手。 考虑孩子学区和未来空间,更倾向入手关山大道,光谷一小淘一淘,单价2.2左右可入。关山大道是光谷领涨区,短期内涨幅更稳。 如果单纯买个学区,保利华都,百瑞景小户型更适合你。买一套挂学区,只要学区划片政策没有变动,学票溢价就会一直存在。 剩余子弹再继续投资武汉三环内低价潜力盘,可以开发老人票。 建议优先抢倒挂网红盘,有确定。中粮光谷祥云,城投四新之光,琨御府,幸福时代5期,东原启城,联投光谷瑞园,花山纽宾凯。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋。主城区的几个价值洼地,四新,白沙洲,后湖,光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。 武汉周边的全款房出手,趁着新盘还在继续拉升,年初市场回暖后出手。武汉房票用完,可以考虑重庆和沈阳这些不限购的二线城市,比环武汉城市涨幅更稳。 光谷东近几年没人,如非整体运营的商铺,零散商铺租售比可能并不高。 租售比5%以上可以保留,做抵押融资。

 

提问:房姐,你好!我刚做了经营贷,还未放款。但中介说有其他贷款,房贷就批不下来。请问这种情况该怎么解?

回答:顺序反了 一直在强调,不要先抵押再按揭,都有首付贷嫌疑 2个方案: 1.换个名字买 2.间隔3个月之后再申请房贷,中间多流转几次

 

提问:感谢您回答,还有2问题:1,2017年4月高位北京西南四环外入手二手房,一直在跌....还能涨回来吗?2,沈阳建仓子弹20,看了三个版块长青南街\/于洪新城\/沈北道义,二手房选哪个版块?推荐楼盘?这三个版块的沿地铁非顶层次新房满两年单价8000左右都可以入手吗?只想短期持沈阳,两年后出手有风险吗?

回答:你好,西南四环外具体是哪个盘呢?丰台还是房山? 17年4月确实是高位进场,如果是在丰台,可以继续持有,有丽泽和丰台科技园的长期广告,虽然推进很慢,但总归是利好,对周边地块有辐射作用。 如果是房山,可以考虑疫情结束后出手,置换到朝阳,能淘到8-9折笋,也可以弥补一部分损失。 长青南街次新房多容易淘笋,双地铁口,距离市中心很近,干净,出租方便。 于洪新城之前涨不动的原因在于没有周边没有热门大开发商的新盘带动,不像很多区域有一手房帮忙炒作。但是现在很难淘到笋,如果能淘到单价8千的,很安全,不用担心。 同样是地铁沿线,更倾向沈北道义,有新盘带动,价格抬升更快。 感谢付费!

 

提问:美丽智慧的房姐,请问3年或5年后,东原启城的房价是否会和保利新武昌的房价涨到持平,现在还是有3到4千左右的差价。如果一年后卖掉新武昌,资金裂变买两套东原启城二手房是否合理,求房姐翻牌

回答:新武昌是白沙洲环线位置的盘,地铁口加上品牌溢价,现在卖1.8不排除有业主控盘,价格虚高。 长远看,地铁开通之后与其他次新盘直接的差距会缩小。 但是不建议裂变2套东原,抵押融资,入手一套光谷东1.6天花板更高。

 

提问:房姐,您好,坐标武汉,婚前老公买房,老公组合贷款,婚后2年时我把公积金划扣到贷款,作为共还。新征信下,2020年5月后Jlh买房还行的通吗?我这个属于借贷人吗?

回答:你好,老公婚前的这套房子上不上你的征信,建议去查下你的房差和征信报告,如果都没有体现,建议现在就离婚,趁早买。 新征信的细则还没有出来,我们需要提前做准备,买房越早越好。

 

提问:智慧美丽的房姐,请问关山大道、光谷东,东西湖常青花园和四新有哪些比较适合投资的二手房可以淘,这些区域分别什么价才算笋?

回答:关山大道可以关注保利时代,金地格林,中建大公馆,融科天域等,单价2.3左右可入。 光谷东,四新单价1.5可入。 常青花园要看哪个小区,单价控制在2万内。

 

提问:房姐你好,刚才想提问,一不小心发到发表栏去了。我再提问中再发一次,忘解答,十分感谢。问题见下面图片。

回答:你好,公寓没有涨幅,留着没价值,建议尽早出手置换住宅产品。 原价出,如果能配合54大法过户,能省税,接盘侠更好找一些。 快速出手把卖房科技树用上。 一般来说1楼毛坯做仓库比较好租,2楼loft租出去就要靠广告,除了各个中介,朋友圈,贴吧,58等渠道。承诺中介,他们会优先推荐。 尽快办证,自用留着作为工作室也是个办法。

 

提问:三四线城市新手提问: 我在贵州遵义请问房姐,夫妻共有两套 分别为140平、72平、无贷款。现在手 中无现金,xyk可以使用资金有30w,我们这里最近房价大跌,新区的中心位置 5800-平清水的高层洋房2t2户,感觉 快接近成本价了。楼盘旁边是我们这里 的医院,明年三月份交房。想入手,用xyk首付,公积金可以按年提取支持月供。这种方式我 觉得可行,但lg觉得没必要那么辛苦。我们可以有钱了再买。 我不太懂房地产市场这些情况,也不知道是不是真的市场行情很不好,虽然对外没有跌,但房企职工的内部折扣很低了(有盆友在大型房企工作,折扣可以到八折,也许有只是个别情况)。你看现在这种情况我值得入手吗?

回答:你好,遵义不值得买,二手房市场没有支撑力 贵阳过去时最穷的标志,近些年发展还不错隐隐也是西南大城了。 相比成都重庆还是差一两级,如果是贵州本地人不想买重庆的话,可以买买贵阳。

 

提问:房姐你好,已经把你当做人生导师了,女儿排名前十985高校即将毕业,人生面临两个选择,一是本校保研,二是法国交流研究生,人生的十字路口,想听听房姐的建议,谢谢

回答:首先,海龟这个IP已经过气了。下一代海龟的命运可能是很悲惨的,孩子竞争意识太弱。 虽然留学都是垃圾的选择,但是欧美还是比日韩新加坡好。 美国,注意一定去美国大城市。 如果真的有格局的人早就应该看得出什么行业会有发展,什么行业会到处是陷阱。 有钱开眼界,留学生全世界跑,留学生回国照样找不到好工作。 思考完这个问题,你就有主意了。

 

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