我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐您好，请帮忙推荐下江夏的楼盘，主要考虑自住和俩孩子上学的问题。有首套房购房资格，50w。

回答：你好，江夏教育资源比较弱，未来发展好的就是文化大道地铁沿线。 子弹50考虑学区，推荐白沙洲东原启城，或者关注华师汤逊湖附近的学区，比如安普顿小户型。

提问：房姐您好，二套房自住兼投资，手上子弹160万，在街道口附近工作，买哪里好呢？鹏程蕙园或者京韵花园二手房怎么样？多少钱适合入手？

回答：鹏程蕙园或者京韵花园2个盘比较老了，自住体验一般，涨幅也跑不过次新。 纯自住可以考虑南湖沿线湖景房，比如中建南湖一号。 纯投资白沙洲地铁沿线单价1.5以内的盘更好。

提问：新人首问！房姐您好！目前在看房，看了卧龙东方郡的182面积户型2－2－1301，单价16400元，带简装，觉得有点不足的就是小区没有什么公用资源环境。天纵半岛蓝湾的洋房136平方的。麻烦房姐给提点宝贵建议！谢谢！

回答：你好，是自住还是投资呢？ 卧龙一句话，太贵了。没有豪宅命，却要豪宅价。还临马路，又没小区环境，就是以后最差的那种。 天纵投资还不错，但是属于远城区，潜力一般，品质也一般。 汉口自住建议考虑主城区，改善仁恒更好。 性价比高的新盘关注幸福时代5期和百步亭和谐里。

提问：你好 上次你给我推荐的 我准备买百瑞景80平米的两房 昨天去看了一下 1.新房84平40楼 32800（含装修） 2.百瑞景3期87平10楼 27500 满2 3.百瑞景6期82平12楼和25楼 30600 满2 新房在5期的东区 那里是百瑞景价格的地方 6期的小区环境和户型都好一些 百瑞景4期和6期在市场卖的贵一些 我该怎么选？还是这几个都不合适继续等？ 如果不合适什么价格入手比较合适

回答：你好，的学票溢价比较高，如果单纯考虑挂学位，2更适合你，溢价。 如果考虑自住，6期更好。 百瑞景一般是建议淘笋单价2.5左右入手的，百瑞景3期这套可以试试再砍砍价，2.6是比较合理的价格。 感谢付费！

提问：美丽的房姐，中秋节快乐，1子弹50万，公积金70w，新房价格偏高，计划转看二手房，首套，短期不住，投资为主，给点建议，新房VS二手房，看了汉阳工作少，光谷岗位多，大两房VS小三房怎么选择 2，现在入手老破大，老破小明智吗，9年老房子，145m，177w光谷佳源花都和附近小面积的怎么选择 3公积金组合贷20年和全商贷30年怎么选 4，看上的超公积金70万范围10万左右，手把家里子弹全用完，还是选择组合贷

回答：1.建议关山大道的2居，或者三环内地铁沿线的3居，具体能不能买看选筹。 2.佳源花都回避，垃圾盘，换了N次名字。 3.根据你的持有时间，拉irr表格精算，再决定用商贷还是组合贷。

提问：房姐你好，请问对上海临港新城投资的看法？和武汉相比呢？谢谢

回答：之前已经分析过了，如果生活半径在附近可以买来自住，投资不考虑。 临港太远，仅一条地铁线与主城区相连。 一直都在说要大力发展临港，但是一直也没有起来。这次放开限购，短期内会吸引一波韭菜买入，制造小幅上涨热点，长远看不如武汉。

提问：新人首问。房姐您好，本人坐标江苏户口也是江苏，现有几个问题向您请教。一，本人手上有可支配金额150余，并不打算增加贷款，拟投资沈阳或重庆，如果打算长持是不是入手重庆更为合理？二、请您着重推荐一下重庆主城区合适的二手楼盘以及合适的入手价格，希望能详细些。三、去年底入手一套佛山市府正对面的老破多层二手，理由是同属于同一GA干警大院的南侧已拆迁为人民广场，故期待北侧也能搏个拆迁，入手单价1.1w，不知是否合理。谢谢！

回答：1.沈阳只适合短期持有，目前来看涨幅确定但是后劲不太足。 长持重庆更合适，但是要做好5-10年的把握，重庆雪坡悠长 2.重庆投资选盘公式: 真内环+地铁沿线+10年内次新+2.3房，单价不要超过1.5，重点关注2江4岸及延长线。 国际社区，弹子石地铁沿线，和黄御峰等。 3.没有拆迁内幕只能等，一般是不鼓励博拆迁的，不确定性太大，既然买了就继续持有吧

提问：房姐你好，目前武汉已经有一套房保利时代，贷款没还完，想在武汉买二套，目前有子弹五十万，想问下房姐目前有哪些比较好的楼盘推荐，还有首付不够应该怎么凑？

回答：子弹50，新盘首付比例太高 1.开发老人票，做接力贷，首付3成买 2.全款抵押淘二手笋 所有渠道融资成本的等级： 1.少数不懂理财亲戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般不存在。 2.信用卡是的资金，而且是自有资金（信用转变），4%-4.8%左右 3.基准利率的房贷抵押贷，4.9%左右。 拆借信用卡是第三便宜资金，拆借加一些费用。 4.正常抵押贷，4.9%-8%之间。 5.体制内的一些优质信用贷，利率在基准上浮30%以内。 以上都可以称为级资金，每个人都要尽量利用。其次是第二级资金： 6.亲密私人借款，一般在6%-10%之间。 7.优质信用贷，一般在8%-12%之间。 我们的通胀速度，是12%-14%左右，低于这个数值的资金，都是倒贴钱，只要能够变成优质的资产，这一类资金有多少要多少。 第三级资金，属于没有办法的临时拆借，不能作为长期使用，需要预先算好成本： 8.较差信用贷，信用卡分期，一般在12%-24%之间。 9.民间无抵押垫资（空垫），一般在24%-48%之间。 尽可能挖掘更多的融资，保持一定的综合资金成本，尽早通过贷款把现金换成优质的资产，是普通人积累财富的道路。 我的建议是不要着急入手，明年不会大涨，目前的投资策略是逢笋入，如果年底能淘到性价比非常高的笋盘，通过gpgd可以做到0首付或者负首付。

提问：房姐你好，我朋友欠了我不欠钱，目前没有偿还能力了，名下只有一栋私房在首义小区门口，一共4间，2层，建筑面积共计400平米，是属于历史遗留下来的，目前了解到该房屋在房管局系统内无备案信息，土地属于公司所有，请问这种资产能要吗，如果非要拿，一楼按门面，二楼按住房什么价格拿比较合适呢，后期有办证的可能吗。感谢作答。

回答：你好，首义很多历史建筑拆不了，所以也进一步限制了该板块的发展。 私房一般是不建议碰的，不能买卖，不能拆迁，能有价值的就是做民宿和出租了。 没有产权，没有交易就无法估价，建议去中介咨询下，附近有产权的门面和住宅单价都是多少？按照周边价格的5折计算。 未来办证可能比较小。 让朋友并发几笔信用贷还你钱。

提问：老师，上次的回答非常有用！感谢！ 定位深圳，子弹120, Sfsd ,月供15000, 请问在选择区域和地段时如何平衡自住和投资？ 目前考虑如果可以gpgd ，未来前期阶段选择出租来缓解压力，后期选择自住，请问可以重点优先考虑哪些地段？Gpgd 通常能做到什么程度？ 拜读了您的职业炒家的精华内容，感觉要淘笋才能降低风险，请问您是怎么筛选和甄别笋盘的，借助了哪些渠道？ 提前祝您元旦快乐！

回答：你好，西部太热了，子弹120，建议看看东部的龙岗大运板块，建议是投注分离 深圳的金融政策很宽松，gpgd加上首付贷，可以实现0首付或者微首付。 淘笋重点是要找到多渠道的御用中介

提问：谢谢房姐指导，我现在手头只有三十万首付，本来觉得北海总价，还好出租或者外包，而且周围一线海景都到一万五了，这个精装了才一万多一点。二手将来不好卖，我打八折能卖出去吗？如果还是不行，那青岛胶州单价11000的世合贸易新区的或者即墨单价11000的，胶州的镇子上单价5600的，烟台养马岛对面龙湖或者恒大单价7000的，三选一可选吗？多谢您了！

回答：目前行情，胶州慎入，人口基数太薄弱，产业布局需待以时日，至少看5年以后。明白一个道理：长期横盘就是亏！ 即墨投资相对更稳一些，但是也要挑好楼盘。 另外黄岛安子，灵山卫有1.5的限价盘，可以重点关注下。 子弹30，去沈阳买2套单价8千的盘也是不错的选择。

提问：（新人首问）房姐你好，我目前小孩在沈阳路小学读书，想在永清至三阳路一线买一套房长住，主要是老人接送比较方便，预算600左右可以全款，面积130左右的，小区环境配套稍好一些的，可以不用考虑学区，关注那一带房源快一年了，想请教一下房姐有什么好建议，谢谢

回答：你好，附近性价比高的新盘，可以关注华发外滩，或者中海澳门佳园。 追求环境可以关注武汉天地，万科和绿城，面积都比较大。 另外就是在附近淘二手盘了，关注融科天城。

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