我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔好，未来几年哪里的房子能买，更有投资价值？
回答：首先，三四线的房子，尽量不要再碰了。
虽然这个观点，已经苦口婆心的说了无数遍，但是最近有很多新朋友关注，所以再唠叨一遍。
那些库存不足，房价已经上涨过一轮的三四线城市，目前有了一个缓冲期，窗口期，想离场的朋友抓紧时间，千万不要幻想短期内还能再来一波行情。
那些库存量仍然很大，房价还没上涨的少数三四线，也会有一定的空间和机会，可以尝试去抓一抓，但是千万别堆上全部身家
对于一二线核心城市，以及这些城市的核心城区来说，城市化进程远未结束。
未来，我们会吸取本轮经验，更加大力的发展我们的高精尖产业。而值得注意的是，这些高端产业所需要的人才，大部分要一二线城市，才能负担的起，才能提供给他们足够的空间和发展机会。
所以，未来资金和配套人口的流向，也会更加明显的指向一二线，指向那些拥有高端产业的城市，和拥有高端产业的城区。
如果一定要用一个指标，来预判城市房价的未来潜力，那么人口净流入数量，才是的参考指标。
人口越多的城市，意味着越高的经济发展潜力，也就意味着越大的房价纵深空间。
房价的变化，终归是供需关系的表现。而供需关系的关键因素，终究还要看人口。
有人口的地方，房价才有未来！
提问：星叔，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？
回答：砍价是门技术，详见内部分享《二手房砍价技巧篇 如何砍价50万》。
提问：星叔，想问问关于购房贷款，是等额本金好，还是等额本息好？以后的财经发展趋势，是贷款按期还款好，还是提前还款好？
回答：对于房贷这件事上，有且仅有选择一种贷款：30年等额本息
等额本息就是每个月还贷金额一样，房贷30年，前面10年基本都在还利息
等额本金，就是每个月还贷的本金是一样的，但是由于前期的贷款金额大，所以利息比较多，前期还款压力比较大。
所有的买房投资无一例外，只要时间拉的足够长，涨幅就会足够大，而当下房价的周期比前几轮要长很多。
因此，买房要尽量的多用、善用贷款，锁定债务，随着时间的推移，债务被稀释掉了，资产价格越来越高，也就越大。
现在限购限贷的，即使你再有钱，也只让你享有两次的贷款机会，所以贷款永远不要提前还。
提问：星叔，抹房查记录和2改1有什么区别？
回答：2个方法都是为了腾出房票，操作手法详见内部分享。
提问：你好，星叔，西安西咸新区沣东能源金贸区绿地铂瑞公馆去年开盘已买入，后期潜力如何，2022年9月交房，未来适合短线还是长线持有？谢谢
回答：绿地铂瑞公馆这个区域我比较看好，这里是整个西咸新区的核心，包括管委会、众多超高层、教育配套、地铁都在这里。
这个区域真正开始建设提速实际上是在2017年之后，目前CBD一期已经基本建成，二期已经启动，今年企业就会陆续入驻。
5年之后随着CBD二期建成、地铁16号线的通车，这个区域肯定就会成熟起来。
另外现在投资都需要守长线，短期想暴击不可能。
提问：星叔，你好！我这半年被房子的事折腾得要疯掉了，还请你帮我指点一二，谢谢！我本来在福建漳州港(漳州招商局经济技术开发区)有一套115平的自住房，可是去年下半年我把它买了，然后年底在厦门思明区厦港片区买了一套77平的小三房，2003年的电梯房，当时单价将近6万/平。我现在很后悔把房子换过来，一个是居住房子的条件落差很大，第二个是周边的环境落差也很大，第三个房贷压力太大。住在漳州港，人少、环境好，环境也比较单纯，适合小孩子成长。所以，我想把漳州港的房子盘回来(包括手续费要多花18万左右)，等厦门的房子过了销售期(到2022年)，就把厦门的房子卖掉。星叔，你觉得我这么操作可以吗？
回答：我不建议你这样操作，完全没必要！
你的操作其实没有问题，不用后悔，你的资产实现了跃迁，能级变高，厦门房价因为比较高，所以自住方面肯定没有以前好，但是资产能级实际上升了，就像三四线置换到一二线一样。
另外你教育理念不对，人少，环境好其实对小孩子教育没有帮助，他们更需要的是好的学校，受更好的教育，厦门作为大城市，远远比漳州港好的多。
我们购买房子，本质上不如说是在购买城市。
房价上涨，表面看是房子了，其本质是周边的环境和配套增加了土地的价值，土地的价值转移到房价上了。
核心城市的房子才是资产，三四五线城市人口流失没有产业支撑的是住房。选择核心资产是买房的关键
三四五线城市和小县城的房子表面看涨得很快，其实是吹泡泡。
当刺激政策退出时，也就说只有当大浪退潮后，才知道谁在裸泳。
所以说，投资房地产表面是投资理财，其实也是一种认知社会关系和悟道修行的不同过程。
厦门投资高的板块 详见内部分享
提问：星叔：你好，座标城市西安 最近看了碧桂园云顶190平的房子和高新万科翡翠国宾的175的房子，正在纠结选哪一个。碧桂园云顶属长安区，离中心远，后期学区不太好，万科翡翠国宾离地铁有点远，我想请您给我分析一下这两个房子，哪个更好？急需意见，谢谢！
回答：相比万科翡翠国宾可以优先考虑
高新新开发区域软件新城板块，天地源、招商蛇口、中国铁建拿地的项目今年估计也会陆续入市，那个区域整体环境会更好一些
如果能够接受三环外的位置，也可以考虑。
如果不急，等等保利天悦后期房源推出。
另外，也可以关注软件新城的苏宁雲著，精装高层1.76万元/平米，软件新城小学一路之隔，建有苏宁广场。
这个项目成交客户华为的很多，还有中软等机构的，基本都是高科技人才，小区届时整体业主质素比较高，小孩也会有一个好的环境。
目前，周边的楼面地价已经拍到11000、13000，保守估计项目招商、高新的项目售价在22000-25000，所以苏宁雲著后期也没问题，户型面积也适中。
买房子，要看需求程度，抓大放小！别墨迹。
提问：星叔，一个同事，热衷于三线城市买房，装修，销售；特别是装修花钱不多但是软装很吸引人，连中介都佩服倒腾房子专业，这种也是楼市一种活法？
回答：凤变冰+ABC。详见内部分享《中介的惯用伎俩 吃差价手法之ABC单》
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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-04-20 07:00:00
