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收官之战上涨600元/㎡,自此之后东西湖再无“神盘”?

武汉楼市直击 2020-05-13 08:35:19

2020年的楼市虽然没有出现以往的行情,但却在涨价上沿袭了去年的传统。2019年武汉市新盘的涨价正是从4月份开始,今年亦然;4月份全市14个项目涨价,涨幅达到4042元/㎡;5月份,涨价从位于东西湖区的佳兆业悦府开始,涨幅达到600元/㎡,此次与其它项目涨价不同的是,曾经作为区域低价盘的佳兆业悦府,涨价后将直接改变区域购房门槛。

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东西湖神盘收官涨价,全面迈上1.3万元/㎡

在5月7日,位于东西湖泾河的佳兆业悦府取得最后2栋楼的预售证,整体备案均价11000元/㎡,较上一期价格上涨600元/㎡。即将推出的17、19号楼中,备案价9483.8元/㎡,备案价11793.8元/㎡;带装修后,整体均价达13500元/㎡,单价达14293.8元/㎡。

从涨价的幅度上来看,佳兆业悦府项目的变动其实不算大;项目自2018年10月首次开盘,备案均价1万元/㎡,另带2500元/㎡的装修;至今近一年半的时间,价格也才仅上涨1000元/㎡,虽然经历了两次调价,但整体看还是比较稳进的。

佳兆业悦府项目,首开之时便被冠以“东西湖吴家山低价盘”的称号,这一称号使得项目在前数次开盘中势如破竹,屡开屡罄,慢慢坐实了东西湖的流量担当。

不幸的是,佳兆业悦府项目在后期开盘还是遇到了转折,据数据显示,在2019年7月23日开始,佳兆业悦府开盘去化率减少到92%;8月30日,去化率减少到83%;此后去化便再没恢复100%。

虽则如此,佳兆业悦府的开盘成绩还是在吴家山乃至整个东西湖板块都是数一数二的好,即使在后面区域楼盘入市的越来越多,佳兆业悦府的去化率始终是高于其他楼盘的,这里面,始终保持区域低位的价格功不可没。

如今佳兆业悦府价格上涨之后,片区新房均价普遍在1.3万元/㎡以上,对于想捡漏的购房者来说,这样的涨价在一定程度上失去了一些选择,反而对项目本身而言影响并不大,因为到了最后的清盘时刻,也不会急于一时。

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吴家山新房厮杀惨烈,谁能成为下一个流量盘?

这两年我们对东西湖的吴家山的了解越是越来越多,如今区域楼盘遍地开花,厮杀惨烈;佳兆业悦府入市之时,吴家山板块的楼盘有中南熙悦、电建地产洺悦御府、融创观澜府等地王与次地王项目,拿地价便在万元左右;所以佳兆业悦府的入市,确实给东西湖吴家山打开了一个缺口,有着那些高价站岗的楼盘为参照,购房者显然更愿意接受仅万元出头的楼盘。

时间到了2019年下半年,吴家山区域以地铁1号线泾河、三店等站点为中心,一个接一个的新盘入驻,东原、华发、武汉地产、当代等品牌房企纷纷落子,这一板块的楼盘一下子变多。

整个板块价格从1.35万元/㎡-1.55万元/㎡之间,当然价格上还有比佳兆业悦府低的楼盘,如中国铁建江语城、北辰金地漾时代,均价在12000元/㎡左右,这两个项目位于四环线外,距离最近的地铁站码头潭公园站点在1.8公里左右,与片区内其他项目相比,距离地铁其实是比较远的,所以这两个项目价格虽然不高,但在片区热度并不算高。

可见,价格并不能再成为东西湖吴家山板块楼盘的优势;除了继续长期站岗,便是寻找分销。在2019年,东西湖区域出让的涉宅地块达到了16宗,单泾河街道出让的涉宅地块就达到了7宗之多,这也意味着未来这一板块还将有更多的新盘入市,竞争惨烈程度可见一斑。

继佳兆业悦府项目之后,虽有几个楼盘在这里还是比较出名,但也仅限于名声大而已,去化成绩还是不理想的,所以“流量担当”并不是这也好担的。

对于这样一个板块,明显的可以感受到政府方面想把这一区域打造成住宅的集中区,但土地加推过于密集,楼盘扎堆的现象,其实并不算比较好的营销方式;房源一旦过于饱和,供大于求,对于楼盘的考验也会越高,这个时候的购房者也更有主动权,去选择去谈判迂回。

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