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武汉那些捂着不卖的楼盘,它在等什么?

武汉楼市直击 2020-05-15 09:08:00

按照武汉市房管局每个季度达到可售条件的项目数量来看,其实可以发现还是有很多楼盘并没有按时开盘;在过去,楼盘拿到预售证,10天之内不开盘,这叫捂盘;如今开发商连预售证都不申请,把在建的楼盘生生熬到了封顶或者现房,这更是一种市场上普遍的捂盘手段;而采取这样捂盘的楼盘,在武汉市场上并不少见。

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拿地数年就是不开,能耐我何?

与如今的市场主流不同,武汉市就有那么一些楼盘拿了地之后,死活不开盘;行情好的时候,周边项目一个接一个开盘售罄,它不开;如今,市场下行,周边项目一个一个的加紧吆喝,它还是不动。说实话,每个月都会发一条开盘预告,对于我们这些每月统计开盘的人来说,写了近一年,确实也是写累了。

相信很多购房者也是这样,刚开始满心期待的等它,山不就我我就山,但山依旧岿然不动,等也等不起了。如五里界的鑫苑藏龙世家项目,在市场上低调的不行,不仅看不到它打广告宣传,也没有置业顾问发动态。的记录便是在房产门户网站上,每月更新一条即将开盘的动态。

豆姐数了数,从2018年12月份开始,一直到2020年5月份,总共发了27条待开动态,刚开始还说说一个具体的时间,后面连时间也不说了,直接待定。

据悉,该项目是鑫苑在武汉的项目,在2018年6月份,鑫苑收购五里界绿洲长岛项目,宣布正式进军江城,项目总占地面积5.7公顷,计容建筑面积达18万方;在收购绿洲长岛项目之前在2016年尚有销售记录,2017年记录鲜少;如今更是如同销声匿迹一般。

与其同期进入五里界的招商拾光里、华润琨瑜之星项目早已清盘;目前周边还剩下路劲时代城待售、武地融创锦上公馆在售。从项目的公司官微了解到,其中对项目的宣传已经很少了,但官微对武汉市场的报道仍在继续更新,可见鑫苑并没有放弃武汉市场,而何时开盘就成了谜了。

另外一个便是位于后湖区域的二七星城项目,这个项目时间比鑫苑藏龙世家更早了;拿地时间是在2013年,在2016年下半年才开始释放消息一直要开盘,至今近4年仍没开;曾据网友说,本来等着它开盘的,后来一直没等到就买了其它区域。可见这个楼盘远比我们想象中能熬。

该项目位于后湖汉口城市广场正对面,体量比较小,只有2栋住宅、1栋公寓,其中可售的住宅为5、6号楼,300多套房源。拿地7年开发,如今项目基本也建好了,真正的是熬成了现房。

除以上两个比较典型的项目之外,武汉市其实还有些项目并非没开盘,只不过是开盘节奏很慢,如黄陂的长江凯旋城一年开一次、汉北玺园项目前期开盘时间分别在2015年和2018年等;这些楼盘明显都是打的持久战,只不过购房者可等不了这么久。

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楼盘死劲的捂盘,是价格不达预期还是其他?

其实很多购房者会想,开发商一直捂着不开不是在耗损自己吗?其实不然,一部分楼盘确实是达不到预售的条件,但也有一部分楼盘是价格达不到自己的预期。

在今年3月份,武汉市为了促进房地产平稳健康发展发布了6条措施,其中一条便是关于调整预售许可形象进度要求:2020年10月1日以前取得施工许可证的房地产开发项目,其开发投资额达到25%以上,且高层建筑形象进度达到1/4以上、多层(含六跃七层)及低层建筑形象进度达到正负零,即可申请办理预售许可。

在此前小高层及以上建筑主体结构达到层数的1/2且不得少于七层,才能申请办理预售许可;低层(含四层)必须主体结构封顶且砌筑工程完工才能申请申请预售许可。

如今要求已是降低了不少,所以在前几年便拿地开发的项目显然已经达到了这个条件,大概率不会是这个原因。

如上面拿地7年还未开盘的二七星城为例,根据房管局信息显示,二七星城项目可售的5、6号住宅楼房源全部处于抵押状态,即开发商前期把房产抵押给银行贷款了的,购房者买房的话存在一定的风险,所以这也可能是项目一直压着不卖的原因。

5号楼抵押情况

除了被抵押之外,更多的楼盘捂着不卖是再等,等地铁通车、等拍出新地王、等旁边的商业开业,这些等归根结底就是开发商在等涨价,现在开盘的价格达不到预期,所以捂着不卖也是值得的。

一如之前的汉阳滨江某楼盘在2018年12月6日取得预售证,但拿证后10天没开盘,预售证被收回;首次拿证时毛坯备案均价仅18200元/㎡,对于开发商而言显然是不满意的,毕竟当初宣传预计是在2.5万元/㎡左右的,如今这个价格落差太大。

此次拿证没开之后等了近一年,在2019年11月底再次拿证,备案均价19110元/㎡,差不多涨了近1000元/㎡。对于开发商来说,这样的等待还是有意义的。

虽然开发商的这种做法合理,但不合情;市场对于这样捂盘的项目并没有比较清楚的干预措施,开发商为了市场这样做也没有不可,当然我们也是不认可的。

不过,显然现在的购房者还是变聪明了很多,开发商捂着楼盘不卖,购房者心里想得也是“你爱卖不卖,我也不等”,所以最后损失的锅还是得自己来背。当然,这些仅仅是针对为了利益而涨价楼盘,也不能一概而论,我们也是愿意看见一个更为和谐、共同进步的武汉楼市。

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