武汉楼市:房价回落无望,祈祷不要暴涨!

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

提问：房姐你好！关注你很长时间了，我的情况简单说一下：夫妻体制内年入30万，工作在金融港和光谷东。现有房产：关山新世界房产四房一套自住，180商贷；联投花山郡110一套11800入手组合商贷15，21年6月交房；联投光谷瑞园116平组合贷商贷30，单价13587，21年12月交房；现在每月房贷15k，感觉有点压力。手头目前170，准备留50备用，剩下120打算：方案1.还商贷，然后就没贷款压力了；方案2.光谷东茶水购中粮118平，商贷100，留20过渡，交房后出租减轻压力，享光谷東发展红利；方案3.光谷東绿地或北辰购小三房，50商贷，直接出租缓解压力；方案4.到关山大道格林东郡购两房，50商贷，直接出租缓解压力。现在房地产横盘，不知道激进一点有没价值，很是焦虑，望解惑，给参考意见和理由，说服家人。（瑞园还没办手续，刚抢到16楼）

回答：你好，这几套房买的都没有问题，新盘交房之前的月供只能硬抗，最近2年压力会比较大，交房后就会好很多。接下来建议淘一淘光谷东的笋盘，租金可以缓解一部分月供压力。楼市的启动一般有以下几个特征:

阶段一：新区品质楼盘开始日光，板块炒作（前奏行情）

阶段二：老城市中心二手次新开始跟涨（主升浪I）

阶段三：外环附近非热点板块地铁二手房开始跳涨（主升浪II）

阶段四：老城市中心老破房也开始跟涨（末期行情）

武汉已经横盘3年，白沙洲地王盘开始拉升炒作，现在已经是新盘限价红利的末期，但也可能是新一轮行情的开始，进场越早越好，赢率更大。我们星球内一直在强调，武汉现阶段的投资策略是逢笋入，不能乱买，还没有到加速进场的时候，但是能抢到笋盘是一定要买的。不用焦虑，你已经有轮赚钱效应了，接下来雪球会越滚越大。

提问：智慧的房姐，你好！新人首问，本人目前湖北内地有三套商品房荆门户口，宜昌一套新房，荆门两套（一套自住，一套小产权无证已住10年，今年空着）老公在东莞常平工作5年，年收入30万，名下无贷款，我在荆门工作陪孩（高中阶段），两年后我去他那边发展，目前两套（荆一宜一）商品房正准备出售，想去大城市投资置换，如售出子弹100，现金存款40，我老公想在常平金地时代艺境买房，并已交认筹金1万，房款155目前纠结中，老公说一方面自住一方买面做投资，东莞这边适合草根创业，我是想在武汉或广州或者更有投资价值的地方买，感觉深圳太贵，最近几年不会回湖北发展，若十年内都在广东那边工作，该怎样正确投资买房或能在短期内获得呢？回答：你好，东莞是镇区经济，各区之间差异非常大。多年来资金分散，产业低端，城市界面差，房价扁平化，不利于吸引外来资金，松山湖是东莞政府重点打造的经济高地。东莞未来的房价高点一定是松山湖，至于单价能托举到多少，不仅看东莞本地的购买力，更要看对外来资本的吸引力。可以确定的是，四万一定不是松山湖的天花板。可以关注星球内推荐的板块。常平潜力一般。考虑自住可以买东莞，先把自住解决了再考虑投资。当然子弹100，如果能上车广州，未来天花板更高。提问：美丽的房姐，关注快一年了，现在想问个问题，本人30周岁在北京读博士后，有购房资格了，毕业后想留北京，现在打算买房，手里有80左右子弹，想在海淀区买，现在就是子弹太少了，听说北京有共有产权房，是申请一个共有产权过度呢，还是直接首套够买个小户型呢？听说共有产权购买后再买房就不算首套了。但是子弹又不多，请房姐给解答一下。回答：你好，如果目标是海淀区，由于海淀整个带学位和码农的存在，海淀整体溢价。几个海淀板块成为一个半封闭市场，这个市场的供不应求以及支付溢价能力在北京远比普通情况要高得多。其次海淀区的综合小区品质比朝阳低，尤其老公房偏多。另外商业和交通整体比朝阳低2-3个梯度。如果没有学区需求，我建议是回避海淀区的。子弹80别买海淀，买朝阳。考虑投资，关注星球内推荐的楼盘。如何看待zf推出的共有产权？穷人有两个特点：一个是期待zf帮他解决问题；一个是健忘。廉租房，共有产权，自住商品房是一样的原理，zf深喑人民的健忘，换个名字，就可以缓解社会舆论，其中还隐藏有S收等功能。建设廉租房，并不会增加商品房的供应（共有产权也只能在内部交易），反而会挤压商品房的用地，商品房供应更紧张；同时也挤压开发商的利润空间，从而让开发商想办法从商品房获取更高的利润，无论是哪一个，最终都是导致房价上涨。新加坡的组屋（保障房）品质和比例应该是世界，但新加坡的私宅价格依然是亚洲前列，市中心的普通商品房，均价大概是13W/平。共有产权房价格很低，由于zf持有30%，因此供应量不会太多，zf不想做亏本买卖。而反过来，这30%不仅仅是付出，也是投资。任何股份的投资，一定是控制权比财务权重要。的生意，是以1%的股份，获取接近100%的控制权。而共有产权房，就是用30%的份额，锁定你的100%控制权。期待从共有产权房中薅羊毛的行为， too young,too simple,sometimes naive. 如果你对廉租房（任何形式）充满期待，这辈子可能都不会有财务独立的机会了，因为追求廉租房的人，是没有足够执行力去买房的。神魔皆以血饲，廉租房就是用一辈子的贫穷来交换的贪图安逸。提问：美丽的房姐，本人近期在看深圳龙华区的龙光玖悦台、龙湖春江天玺二期、鸿荣源壹成中心璞誉府。这三个楼盘，看了好久，还是定不下来。还请您指点、并给推荐个优先顺序。本人子弹充足、自住用，能考虑学区。急盼回复，谢谢！回答：龙湖春江天玺位置非常尴尬，在龙华和龙岗交界处，哪边都不愿意管，自生自灭。周边民房多，环境差，属于低端板块的高端楼盘，资源错配。未来潜力不看好。壹城中心只推荐九区，户型、赠送率、地铁的距离都是的；11区价格也不便宜了。投资你还要考虑壹城自身这个超级大盘和的和周围的天量旧改.这几个盘，考虑自住优先龙光玖悦台。提问：房姐好！现有30到50万 纯投资 是在武汉光谷东还是广州新塘地铁口选筹好 ！希望房姐分析下新塘！回答：你好，阻碍新塘崛起的几个主要障碍：1．新塘棣属于增城区，离增城区中心太远，但是离萝岗区又太近。花在新塘的钱，增城本身有限，还有可能便宜了隔壁的萝岗区。你是领导，一个是自己身边的增城广场，另一个是山长水远的新塘，你会怎么投资？2．新塘的高铁和高速线路，真正受益的仅仅是交通枢纽的一小块区域，周边地块被线网切割得支离破碎，难以统一开发。3．参见广州火车站附近的瑶台区域，以及广州火车东站附近的广园快速沿线，被几十条周边铁轨所穿越、包围，基本属于城市里面的半荒凉地带，少数的几个楼盘知名度极低，价格比同等条件的楼盘要低不少4．新塘的产业发展有着明确的上限，就是对标隔壁萝岗区的下限。一般中国人的思维，都是人往高处走，天然喜欢接近强者和发达地区只要是发展到一定程度的企业或者个人，基本上都会计划向着更高的位置移动，要么是一步到位去天河，要么是退而求次到智慧城或者科学城。当然了，你说这些障碍会不会随着时间推移而改变呢？当然是有可能的。只不过，为什么明明有更好的选择，我们还要去赌一个不确定的未来呢？对于那些实在是没有办法，真的只能选择新塘的刚刚需客户，就是比刚需还要刚需，非买新塘不可的客户，我们只能谨慎推荐符合以下三个条件的新塘标的：便宜的楼盘，便宜的单价，便宜的总价。一定不要买贵的有独特的不可替代的卖点，比如靠近医院、著名学校等。人造公园景观不算，职中、大专等学校不算。非常靠近镇政府，或者地铁口，或者高铁枢纽，有可能获得持续基建投入的地段。比起新塘，有更大的板块。提问：智慧的房姐您好，入星球半年，谢谢您的指点，抵押房子入了复地东湖国际和花山碧桂园别墅。卖了吴家山沿海赛洛城87平，万科汉口传奇89平和花山碧桂园79平。现在持有房产和商铺10多套。（父母奋斗购入的部分要优化）现在问题是卖掉房子的资金想入手广州，没有户口，花15万买一个黄埔绿卡，购入黄浦区房子是否划算？还是入手重庆？想优化资产配置，盼，房姐不吝赐教！回答：你好，什么是城市之间的“维度打击”？举个例子：坐标某二三线城市，朋友在老家拥有10套住宅、一套公寓。这种家庭情况无论是在任何城市都可以算得上佼佼者了。可是经过认真计算之后，发现他的真正的净资产不到2000万，在深圳不过是1-2套南山区三房的水平。虽然数量很多,但却没有一个高质量。这就好比“三体”里面，人类建造了无数星际舰队，却没有打败敌人的一个“水滴(飞船)”，最后全军覆没，这就是“降维打击”的可怕。未来当城市之间的财富差距越来越大，城市与城市之间的“降维打击”也会愈加明显。所以这也就是为什么我们要提前布局一线城市，因为一线城市不是北上广深人民的一线城市，而是人民，乃至世界的北上广深。城市能级 天花板和吸引力天壤之别。你的思路正确，卖掉垃圾资产，逐渐替换成优质资产，下一步去一线城市。花15万破广州的限购没有必要，建议先落户深圳，抢一抢星球内推荐的高性价比新盘。广州破限购方案见知识星球内部分享。一线城市建仓完再考虑重庆。提问：盘龙城正荣府，可以买吗？感觉汉口北脏乱差，这个盘有投资价值吗？谢谢回答：你好，感谢付费！看你是侧重投资还是自住汉口北是博暴击的板块，发展不确定性大既然是博暴击，当然是越靠近长江新城越好，有产业盘龙城这个板块从地理位置来看不算太偏，大部分因为机场限高所以发展一直较弱，也没什么高楼大厦，人气不足。逐渐成为睡城，天花板相对较低。自住和投资是2种选筹思路，如果是纯投资，可以忍受现在的脏乱差，看长远一点。提问：请教见多识广的房姐，望赐教。首次买房，子弹350万 ，老公是深圳户口，但在杭州工作已经一年，短期5年内不会回到深圳。在杭州，有单位的安排的房子租住，暂时无强烈的自住房需求，也不排除以后有自住房需求。本来想在深圳买房，但深圳楼价涨完一轮已经很高。如果迁户口来杭州，可以进行人才摇号，目前杭州对人才摇号有照顾，中签率很高。这种情况下，我们是不是应该先在杭州买房呢？杭州有几个选择。选择一，奥体板块杭州一号院，在市中心的钱塘江对面，单价五万，220平方，总价1100万。优点是双地铁上盖，以后这里还会有杭州的地下商场。附近有会展中心，的地标楼。住在江边。缺点是，这里小学是新建的，而且，有40层高，容积率3.7.这种楼房在杭州算密度很大的。也不确定如果可以摇号到高楼层，具体风景如何。选择二 ，滨江市政府附近的丹枫四季板块。离奥体2公里，比较成熟了。单价也是五万，但有小面积可以选择145平方或者165平方，四房。缺点是小学质量中等，不是名校。选择三，上城区金色滨江花园，学区还不错，市中心。但楼龄已经有十五年。楼价六点五万。买这么旧的楼再住十年就很旧了，还有购买的价值吗。选择四，西边科技城新楼盘。阿里巴巴已经搬迁到该处。三万五左右一平方。从资产保值角度来说，哪个选择更加好呢？目前房产主要都在国外，刚刚海归，完美错过中国十年快速的房地产发展。诚惶诚恐，望赐教。回答：你好，感谢付费！杭州几个新区中 板块能级钱江世纪城。比较平衡一点的是奥体，博暴击的就是未来科技城。杭州自古西富东贫。未来科技城没有问题，阿里等一干企业总部在那里。很多项目到五号线也不远。买房买的是预期，现在人气很旺的，比如钱江新城、滨江，很贵，利好已经出尽，反而不如3W的未来科技城有价值。未来科技城本身自己可以成为一个新的中心。一个己经得到市场确认的新城，在它发展阶段的回报会比老中心更高的。未来科技城与其他热门板块2-3万的差价，这个价差本身就是的安全垫。总结：自住可以买丹枫四季，投资建议未来科技城。提问：新人首问：坐标武汉。夫妻双方38岁，有一5岁儿子。自住一套93平还建房（没有办证，房查无）。去年SFSD购入城开.云悦邸，145平，单价含精装1.7w，公积金贷款70（公积金每月双方合计进账5k），，商贷70w。请问：1.公积金账户中有余额40w，能否提出来.?还是只能偿还商业贷款？2. 目前手里子弹40w，家庭年收入35w，可以用女方弟弟开发一张SFSD的房票。从投资角度，正在看融创御央首府，单价预计2.1w含精装。请问是否合适，或则有其他推荐3.从小孩教育角度考虑，后湖片区学校资源一般，尤其是初高中。请问此次投资能否兼顾到小孩读书问题？另外，武汉民办和私立的初高中越来越多，以后会不会成为教育的一种趋势，是否意味着社会阶层的固化越来越早，您这边怎么看待这个问题，是否推荐上此类学校，望不吝赐教。回答：1.公积金贷款再还，余额不可以提取2.融创御央首府自住还不错，投资不如1W+的刚需盘，考虑学位关注幸福时代大家和星河3.武汉目前好的教育资源都集中在武昌区和江岸区。单纯考虑学位，可以入手一套top5的。“义务教育仍然公办”这个这个大前提下，的疏导方式不是统筹到其他学校，也不是多校划片，因为会造成很大的家长端矛盾和抗拒。而是“学区化”、“集团化”。学区化，是指让板块内一般的学校和好学校结对子，由好学校带动一般学校的提升，从而缩小不同学校间教育水平的差距，实现“家门口的好学校”。集团化，是指名校在各地开设分校、托管校，扩散其优质教育资源。无论哪一种，都会缓慢稀释当前优质学区的价值。但因为优质学区本身也存在马太效应，对冲了这种稀释的效果，所以这显然是一种长效机制，需要足够长的时间来发挥作用。教育资源供需矛盾越大，改革的动力就越大，变化发生的速度一般来说也就越大。选择学区的四个象限：小孩能力强+有经济实力，可以不考虑学区，直接考私立。小孩能力强+经济实力一般，买一套一梯队。小孩能力一般+有经济实力，走体制外民办。小孩能力一般+经济实力一般，不要进菜小即可。提问：您排的top20城市里面，您总是把沈阳排在长沙前面，这是为什么？一个城市好不好，主要看经济和人口。沈阳GDP总量比长沙差很远，GDP增长速度比长沙差很远。上市公司的数量也比长沙差很远。沈阳的人口增长速度要远远落后于长沙。在交通地位上，长沙也比沈阳有优势，长沙处于中国中部，四通八达，过几年后长沙高铁米字型。在气候上长沙有优势，沈阳冬季极度寒冷，不太适合人类的经济和人口的发展。原来沈阳的城区人口比长沙多一些，但是根据2018年的数据，长沙的城区人口超过了万，沈阳城区总人口也不占优势了 想来想去，沈阳只是政治地位比长沙高一点。仅此而已。回答：因为长沙的区域首位度不够，地盘会被广深、武汉、浙闽、成渝瓜分不少，所以城市能级无法抬得足够高。沈阳则不然，东北城市的地位只会越来越稳固，集中度越来越高，人口自然也就会有集聚效应。只不过当下受历史包袱影响，还没完全恢复过来而已。共和国的长子，终有重新走向辉煌的那一天。而能攀升到的高度上限，也绝非一个中部普通省会可比。至于GDP、上市公司数量以及其他各项经济指标，很多东部沿海地级市也都非常出色，但它们怎么就不能排进前20头部城市？你会说，因为他们的首位度没有长沙高。对啊，那长沙和沈阳，也是一样的道理啊。提问：房姐，卖房需要注意什么？回答：卖房子的时候，哪怕你再着急用钱，不到签合同的时候，也不能表现出来，更不能将自己真实的情况告诉中介经纪人！因为一般人买卖房产都是一锤子买卖，基本没有回头客，你要是告诉中介或者买家真实情况，基本都是趁你病要你命，轻轻松松让你少卖三五万块钱，车船店脚牙，没有什么人情。如何快速高价卖房是门技术，详见知识星球内部资料《卖房科技树》。提问：房姐，您好。根据您之前的推荐，打算入手泛海国际桂海园。松海园。和竹海园。其中一个90平的二居室，看安居客上价格不一，想和您咨询一下，如何购买和中介接触，以及有没有什么砍价套路，如何操作。最后，按照现在武汉的市场，您觉得泛海国际这三个园，价格在多少范围内，建议入手。辛苦您了。回答：说说几种常用的砍价策略：1.提前做功课。细致对比同户型两套房之间的差异，装修好坏，楼层差异，找到房子的致命伤，抓住房子的致命伤表达对房子的不满意。佯装不想赴约谈判，给房主造成压力。2.找中介了解房主卖房的原因。通常卖房无非是置换、移民、套现、遗产分配等。如果碰到后面3种情况，基本可以判断房主财大气粗，不会在乎这些蝇头小利。但如果碰到的是改善刚需，是最难谈的，分文必争，能谈价的空间非常有限。3.拿家人说事。“本来自己不想买这么贵的房子，但是老婆不知道抽什么风，非要买这里，不买就不结婚。如果您能便宜点就直接定了...”4.哭穷卖惨。刚成家立业，全村人都借遍了，才凑了这么点钱。能挤出2滴眼泪，让房主产生同情心。5.现金摆在桌面上，软磨硬泡。只要再降X万，这些钱你就拿去了。现金永远比银行卡转账更刺激。6.车轮战。如果有时间和精力。可以找几个群演轮番上阵和房主砍价，大谈房子缺点，态度敷衍，影响房东心理。最后你出价高2万，说出一两点房子的优点，眼神和话语流露出真诚最后成功拿下。具体砍到多少，取决于业主卖房动机，着不着急。入手价格别超过2.8提问：房姐你好！感觉汉口金银湖地段非常适合居住，环境特别好！但好像涨幅跟不上其它区域。请问就这个区域而言，有哪些楼盘比较适合居住且以后涨幅更好一些？另外卧龙东方郡怎么样？感谢！回答：你好，武汉有很多地方，风景优美，非常适合自住，但是房价就是不怎么涨。金银湖，藏龙岛，后官湖都是如此。因为从ZF规划的宏观层面，这些板块就是居住区，是睡城，与产业区割裂。这些远城区的土地并不稀缺，新盘和二手盘的天量供应，所以价格抬升非常慢，美景收割了一批又一批的土豪和韭菜。卧龙东方郡：一句话，太贵了。没有豪宅命，却要豪宅价。还临马路，又没小区环境，就是以后最差的那种。如果生活半径在附近，自住可以考虑，投资还是多关注三环内主城区。投资的板块，详见知识星球内部分享。提问：房姐，推荐下上海纯投资的小户型楼盘吧！上海户口张房票已用，浦东金桥，一室一厅，靠近几个地铁站，最近的步行7，旁边有个商场跟私立专科医院，目前在租，想再在上海投资一套小户型，首付压力大，希望总价200万左右，然后可以以租养贷，麻烦房姐推荐，谢谢！回答：200万其实不建议在上海买，总价太小了，就会离市中心太远，反而选不到好筹码。上海买房，300万起，想办法加点预算，否则买个高不成低不就的，不如去二线城市买。一线城市的低总价上车盘，值不值得买？1，一线城市，以深圳为例，不要碰低总价的上车盘，虽说要在一线城市置业，但是低总价的房子有明显不足2，深圳：200万以内的房子，特点如下：一、老房龄，步梯，一层二三十户类宿舍老产品，让人深感大城市，居不易。二、面积小，老旧社区，刚需地段，租客聚集，无学区，远离就业中心，有通勤无居住，有居住无通勤。3，买这种房子很不值得，浪费了资格，而且接盘侠很少，接盘侠也要考虑两个问题：首套名额被浪费；居住环境差，通勤时间长，买不如租的感觉太过强烈。只适合大龄准刚需，以后将面临溢价低，跑不赢大盘。4，同样的总价，可以去二线城市买一套三房，涨幅会高一些，而且流动性强5，200万总价以内，从投资角度考虑，可以放弃所有一线城市，浪费购房资格，接盘侠购买力薄弱，很难有涨幅6，对于上海，250万总价以内，需要警惕，上海的主力客户更加纯粹，更偏向刚改实在要买，可以关注星球内推荐的上车板块。提问：房姐，问个cf之外的问题，请问在武汉体制内年入15相当于体制外企业多少，如果体制外有年入50的工作，建不建议辞职，有没有必要去一线，年龄29了，谢谢！回答：官这个职业，是很难找到增量市场的。那么你只能想办法挤进存量市场。有关系前辈亲友带路，沿着正确的道路前进，才有更大的机会挤进去。当一个赛道涌进太多人之后，最有效的管理办法，不是管理赛道，而是重启一个赛道。你不会甘于继续在体制内再当螺丝钉。而那些发觉，知道新赛道的人，本身就是被筛选的对象。如果想要世俗意义上的成功，赚够五千万，不笨、努力就足够了。普通人努力程度之低，根本轮不到拼天赋是对的。竞争越激烈的塔尖，运气越重要。越是光辉耀眼的行业战场，站满了武装到牙齿、智力爆表、真实幸运加满技能点的异能者，最后的胜出者，最终就是运气游戏的幸运儿。对自己有清晰判断，别做梦想在公务员、投行、IT、医生职业上出人投地，你不是世家、智力、运气三位一体的幸运儿。找到一个满是普通人的小众赛道，才可能依靠努力胜出。选对赛道，选对行业，正确聪明地勤奋努力工作，加上正确的投资来保护取得的财富。如果还没有结婚生子，城市切换成本小，支持去一线。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。请大家关注“武汉房姐”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并送赠送价值10000元的内部资料；重要信息只在知识星球发布。知识星球已盘点出武汉投资性价比的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别快一步实现财富自由。扫描下方二维码进入，8000+会员已加入，即将恢复原价，越早加入越便宜！知识星球热门文章：《房产税为什么会导致房价上涨？》《如何找笋盘 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