我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔，你怎么看舟山定海这个城市的房价？宁波城区房价都在3+万了，动则就是300+万，如果买一套投资房选择定海还是宁波？
回答：买宁波，虽然贵但是有价值。
舟山顶着个自贸区的光环，光有政策，在经济还没完全发展起来的情况下，炒房客蜂拥而至，抬高物价和其他生活成本，利好已经提前透支。
一个城市的房产靠的是各种大型产业的支撑，由于产业效益的增加以及产业链配套设施的形成，带来人口和资金的净流入
继而推动人均收入的增加，吸引各种优质商业，教育，医疗设施的入驻
进而产生正循环，加强整个地区的价值产出。
一句话，一个城市的房价靠的是众多实体企业产生的效益来支撑的。
提问：星叔 0首付买房是怎么操作的？
回答：详见内部分享《0首付+0月供 到底该怎么玩》。
提问：星叔您好，本人想在合肥买二手房自住，上班位置在二三号地铁换乘站，请问岭湖墅合适吗？是否有推荐的片区或小区呢？
回答：合肥这个城市我比较看好。人口800万左右，未来增长到1000万以上没问题，会成为国家核心的大城市之一。
合肥的产业结构比较合理，汽车、家电、芯片、人工智能、高科技各种行业都有。另外合肥的米字型高铁规划，也让它在高铁时代下，具备更大的资源流动优势。
合肥被称之为霸都，我的理解是安徽省非常强调合肥的首位度，省内并没有另外一个强力城市可以与合肥竞争资源。
这些都是它城市能级上的优势。
岭湖墅可以买，有优质公立小学，教育资源不错。周边环境比较宜居，商圈有银泰城，奥特莱斯，靠近公交和地铁线，交通还算比较便利。
中高端住宅环境很好，居住舒适度高。
均价两万左右，价格稍微有点高，资金足够，追求高生活质量的话，还是比较值得入手。
合肥投资的板块详见内部分享
提问：星叔好，未来几年哪里的房子能买，更有投资价值？
回答：首先，三四线的房子，尽量不要再碰了。
虽然这个观点，已经苦口婆心的说了无数遍，但是最近有很多新朋友关注，所以再唠叨一遍。
那些库存不足，房价已经上涨过一轮的三四线城市，目前有了一个缓冲期，窗口期，想离场的朋友抓紧时间，千万不要幻想短期内还能再来一波行情。
那些库存量仍然很大，房价还没上涨的少数三四线，也会有一定的空间和机会，可以尝试去抓一抓，但是千万别堆上全部身家
对于一二线核心城市，以及这些城市的核心城区来说，城市化进程远未结束。
未来，我们会吸取本轮经验，更加大力的发展我们的高精尖产业。而值得注意的是，这些高端产业所需要的人才，大部分要一二线城市，才能负担的起，才能提供给他们足够的空间和发展机会。
所以，未来资金和配套人口的流向，也会更加明显的指向一二线，指向那些拥有高端产业的城市，和拥有高端产业的城区。
如果一定要用一个指标，来预判城市房价的未来潜力，那么人口净流入数量，才是的参考指标。
人口越多的城市，意味着越高的经济发展潜力，也就意味着越大的房价纵深空间。
房价的变化，终归是供需关系的表现。而供需关系的关键因素，终究还要看人口。
有人口的地方，房价才有未来！
提问：星叔：你好，座标城市西安 最近看了碧桂园云顶190平的房子和高新万科翡翠国宾的175的房子，正在纠结选哪一个。碧桂园云顶属长安区，离中心远，后期学区不太好，万科翡翠国宾离地铁有点远，我想请您给我分析一下这两个房子，哪个更好？急需意见，谢谢！
回答：相比万科翡翠国宾可以优先考虑
高新新开发区域软件新城板块，天地源、招商蛇口、中国铁建拿地的项目今年估计也会陆续入市，那个区域整体环境会更好一些
如果能够接受三环外的位置，也可以考虑。
如果不急，等等保利天悦后期房源推出。
另外，也可以关注软件新城的苏宁雲著，精装高层1.76万元/平米，软件新城小学一路之隔，建有苏宁广场。
这个项目成交客户华为的很多，还有中软等机构的，基本都是高科技人才，小区届时整体业主质素比较高，小孩也会有一个好的环境。
目前，周边的楼面地价已经拍到11000、13000，保守估计项目招商、高新的项目售价在22000-25000，所以苏宁雲著后期也没问题，户型面积也适中。
买房子，要看需求程度，抓大放小！别墨迹。
提问：星叔，一个同事，热衷于三线城市买房，装修，销售；特别是装修花钱不多但是软装很吸引人，连中介都佩服倒腾房子专业，这种也是楼市一种活法？
回答：凤变冰+ABC。详见内部分享《中介的惯用伎俩 吃差价手法之ABC单》
提问：星叔，花30-40万购买公寓，租出去给酒店每个月返租金1300左右，签15年，这样的投资划算吗？
回答：1、 签15年合同，并不代表一定能够履约15年！中途违约的屡见不鲜。
2、 房子相当于被锁定15年，相当于15年之后再收房。中途如果想卖房，还得赔对方违约金。否则房里有租客更难卖。租金也相当于被锁定了15年，15年租金跟市价会有很大差距；锁定时间越长，业主的租金与市场的租金差异越大。
3、酒店式公寓购买成本、交易成本非常高
酒店式公寓首付5成，贷款最长年限不得超过10年，贷款利率远远高于普通住宅，月供是同贷款金额普通住宅的一倍以上。
酒店式公寓卖出时按照商业地产征税，契税统一是3%，是普通住宅的2-3倍；计算其他税费，交易税费之和要吃掉整体利润的40%-50%。
4. 买房买的是房产增值，不是租金
酒店式公寓房产增值的速度完全无法跟普通住宅相比，有的商住房的房价甚至跌幅达40%，。基本上房子变为有价无市，想卖也卖不出去了。租金再高，在房价面前也显得微不足道。
买房还是建议买普通住宅，无论自住、还是投资都是的选择。
星叔，您好，感觉最近经济不好，失业率骤增，那些炒房的会不会大量抛售房产？
回答：最近常看到有些人说，现在黑天鹅期间，企业不能开工没有营收
也就没钱给员工发工资了，所以那些炒房的玩断供了，要低价抛售房子了。
能不能有点想象力，我还没见过哪个炒房的，或做房产投资的，是靠工资来买房的，来还房贷的！
就算炒房的断供了，你确定你能捡到便宜？
你想买抛售的房产，也就是别人把值钱的房子低价卖给你。
你占便宜，别人吃亏。
可是炒房客真的比你蠢吗？
能够比你挣钱多、比你先积累起财富、比你先买房的人，
大概率是比你聪明、比你能干、比你有眼光的！
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-05-20 07:33:00
