我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔好，投资买房最重要的是哪一环节，看了很多房都很难抉择，如何判断一个板块或楼盘投资价值的高低呢？
回答：有一句话，叫 "涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆"。而选筹，也是买房子最令人头疼的一环。
判断一个区域的投资价值是一个很复杂的决策过程。
多数人看待城市板块，只看当下。
从板块现有的城市配套、价格梯队、交通距离等角度，判断板块的未来价值，很容易局限在主流观念里。
难以突破常人的眼光，也就难以获得超出旁人的。
选择比努力更重要！
购买房产选筹是步，选筹的错误结果会让你的十几年或者几十年的收入来买单，我们口中的六个钱包并不是说说而已，大多数人借着一大家子的血汗钱在买房，然而大多数都输在了选筹上！
好投资的标准，是在正确时机，用较低价格，买优质产品。
一、关于板块的选择
在城市化进程中，一个片区所处的发展阶段，可以大致为成三种：
1、发展成熟片区，利好兑现较少，大部分价值已经体现：这样的片区，由于区域整体的发展完成度高，新增利好少、兑现慢，体现在价格上，就不属于领涨、暴涨类型的区域。但是一旦有真正的利好出现，涨幅将会非常可观。
2、发展中期片区，利好逐步兑现，价值在不断体现：由于大量规划的落地，交通、产业利好逐步兑现，价格距离成熟片区的房价天花板也有一定距离，就属于快速的片区，涨幅也相对较大。
不过在这样的区域中，如果某个小片区的房价已经超过了中心成熟片区的均价，就可能存在长期站岗的风险。
3、发展初期片区，利好尚在规划，价值在远期才能体现：
入手价值提前兑现的楼盘，就意味着较长的时间成本，和较高的机会成本。大概率要等到房市周期的偏后期，才能获得预期的。
当然，如果在入手的时候，片区的价格很低，后期房价随大势上涨之后，获得的涨幅还是很不错的。
二、关于楼盘的选择
如何判断某一套房子的性价比？
有一个很简单的判断标准，就是拿它的报价与其他竞品的报价比较，如果价差过大，且没有足够的硬性利好支持，那就能说明这个房子的价格虚高。反之则性价比高
想要买到上涨的楼盘，先得问自己不涨的楼盘长啥样，然后尽量避免这些特质的盘即可。
近几年房价分化其实特别明显，有些房子两三年能上涨50%，而另外一些房子，仅仅是跑赢了通胀，涨幅的悬殊真的是巨大。
楼市的玩法也不如从前，选筹现在变得尤为重要。
几百万的预算，投在哪里，买什么样的产品，基本就能决定了你家庭财富增长的速度。
提问：星叔，一个同事，热衷于三线城市买房，装修，销售；特别是装修花钱不多但是软装很吸引人，连中介都佩服倒腾房子专业，这种也是楼市一种活法？
回答：凤变冰+ABC。详见内部分享《中介的惯用伎俩 吃差价手法之ABC单》
提问：星爷，想问一下，贵州省铜仁市这样的五线城市，碧桂园的楼盘值得投资吗，最近打算买一套二手的联排别墅，不算刚需，目前有自住房子，就想换个环境，名下现在有一套房子还在按揭贷款，买这套二手别墅的话，会产生哪些费用，怎么和中介砍价，房子房龄2014年？
回答：五线城市的别墅，投资来说是没有什么价值的，除非是纯自住消费，那随意。如果要买，更建议买新房，二手别墅过户税费不划算，因为别墅总价高。
四五线城市我一直建议有一套好的自住就可以，没必要重仓放在这种低能级城市，既没太大潜力也缺少接盘侠。投资未来的春天在一线和强二线城市。
西南城市来说，投资我更建议你建仓重庆，不限购房票好开发，因为贵州整体存在感不强，重庆毕竟作为直辖市，红利更多 雪坡悠长，值得投资长持，另外重庆作为山城，平整土地资源有限，未来必有一波拉升
内部分享里可以看看，重庆投资价值的板块
提问：星叔 您好 请教您个问题 孝感这座城市能否在市区买个二手房做投资？如果能买多大面积合适？因为现在有一套房子比市场低了2000多的一个45平米的房子 能否做为投资使用 总价18万 月供700多 如果买回来租的话月租1100，您有何建议
回答：孝感纯投资不要买！
房地产市场目前的格局是：一线和二线中心城市稳定；
二线弱和部分三四线城市补涨或不涨；
其他小城市和村镇，退潮。
孝感这种四线城市在一波去库存的房价上涨后，房子就只有居住意义了，新房看似涨却没有二手市场，有价无市，很可能陷入停滞。
从农村的吸流并不足以支撑大涨后的房价，本身的高端群体可能去更中心的城市，在这样的流通中，城市进一步被大城市虹吸。
本省投资只建议去武汉。
武汉投资的板块 详见内部分享
提问：星叔 0首付买房是怎么操作的？
回答：详见内部分享《0首付+0月供 到底该怎么玩》。
提问：星叔好，请问房价那么高，谁还买得起房。一套80万元的房产，至少需要月收入10000元以上。而且当购买房产后，月收入的一半将用于月供，购买力极大萎缩。房价越高，会导致购买力越弱，消费越少，您觉得对吗？
回答：这样的观点，忽略了一个很重要的现实。房价并不是一个人的事。买卖是双向的。有一个买房的，必然就有一个“卖房”者。当买方者掏出80 万元房款时，必然有另外一个人，收入了80 万元。二者严格相等，丝毫不少。
当有一人丧失80 万元购买力时，必然有另外的一个人，增加了80 万元购买力。当有人缩减开支时，必有人获得了大笔的现金。
一般的研究分析，都是把目光瞄准了购房者一族。从现有白领来说，购买力是不断萎缩的。
将目光放更久远一点，将考虑群体放到全社会的民工，建筑工人，搬运司机。就会发现完全都不是这么回事。当小白领花80 万掏钱买房时，必然有建筑商获得了80 万元入帐。其中10 万元建筑工人工资，10 万元建材原料，10 万元广告营销策划， 10 万元金融融资收入，10 万元绿化配套设施，30万元政府税费和地基拆迁费用。
当小白领掏钱80 万元买房时，必然有更多数以千千万的人群，获得了工作，找到了销路，接到了订单，拿到了工资。或者政府收到了税费，开建公共工程，孤老拿到赡养。
货币是循环流动的，财富是守恒的。整个社会好比一座巨大的生物链。小白领站在了链条的上层。
所以无谓房价多少，购买力永不消失，只不过从一个人的手中，到了另一个人的手中。
提问：星叔，我还是安徽蚌埠的那位，因为之前没有关注过这方面的内容，看到您发的内容颠覆了我的观念，觉得非常敬佩您。
接着老破小的问题：如果这个房子顺利卖了也只有不到50w，我同时自己也有房贷，到合肥有好的投资房吗？不知道会不会有户口或者二套房等限购政策？
回答：安徽投资只看好合肥，省会单核城市，蚌埠还是能级太低，从投资角度看，蚌埠留一套自住就可以，资金更多向合肥靠拢，未来价值化。
合肥是限购的，可以采用54大法，找人代持，中介硬过户，法拍房等方式破限购
合肥投资重点板块详见内部分享。
提问：你好星叔，对于投资房产新手，负现金流是不是尽量要避免啊，或者对新手您方便的话能给我们提供些建议嘛？谢谢
回答：负现金流对新手来说太大挑战。要知道即便是上海也曾有过5年不涨，如果运气不好买的时机不好，新手的心理负担很重，很难撑到最后。
给新手的建议是，第二套房起，合计负债率不超过50%（家庭总负债/家庭总资产），现金流耗费到0。
买房子不要并发太猛，先买到一套赚到钱，浮盈30%以上，再买第二套。
要有接盘侠思维，以卖房思路定买房，大概率不会犯错
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-05-26 07:33:00
