潮流内生,玩的一批人开始做品牌了!

这应该是疫情之后次出省的项目考察，站也选择了商业氛围恢复较好的长沙，重点看了五一商圈和梅溪湖周边商业，为什么选择长沙？

，IFS国金中心开业之后，周边商业选择什么样的路径进行调整？

第二，对于商业地产恢复正常之后消费人群产生哪些改变？

这次看项目，杰克牛没有把落脚点放在IFS国金中心或者步步高新天地这样的逐步处在上升期的商业体，反而更关注调整中的王府井百货、悦方IDmall、海信广场等项目，对于商业而言，好的项目永远不可以完全复制，反而能够调整的项目才能成为下一步借鉴趋势。

人潮涌动的太平老街

启动恢复早，二三月份开始商业全面复苏：作为距离疫情爆发最为严重城市武汉的“邻居”，长沙在开年的一段时间里也艰难面对着未知的恐惧。但在2月9日，长沙就率先有一批商业体开始对外发布营业的消息，随后各大百货企业、购物中心、商业街陆续开放，长沙的商业市场从整体恢复较快。目前长沙商业除了影院响应国家政策没有开启外，其他基本恢复正常营业时间和营业范围，从另外一个侧面来说，商业真的是一个持续的永动机，一旦出现突然间的大范围的暂停营业，恢复到正常至少需要2-3个月的时间。

从城市角度布局夜间经济，延长消费时间：说到长沙，不得不提到长沙另外一个称号—“娱乐之都”，有人说长沙是因为有了湖南电视台、有人说长沙人没有储蓄习惯等才导致长沙夜间消费能够成熟，其实在众多个体原因情况下，还有顶层设计的原因，长沙市政府为了更好推进夜间经济从加强夜间配套设施建设、提升夜间经济管理保障、加强政策支持和资金保障、加大夜游品牌宣传推介多个维度协助消费，这个是顶层的保障，加上长沙整体的消费积极性很高，夜间品牌较为成熟和完整，方能打造成熟的夜间经济。

品牌担心武汉受疫情影响，恢复时间较长，加大长沙布局力度：这次杰克牛去长沙与朋友聊天，发现一个明显趋势，一些品牌因为担心武汉受到疫情影响，恢复时间较长，转而把新品牌布局放到长沙。不只是商业品牌，连同企业办公也一样，去年在武汉积极选址的麒麟芯片、猿辅导教育华中总部都选择了长沙，而不是传统意义上的武汉。根据赢商网统计长沙2020年上半年共开出了22个首店品牌，相较武汉的20家首店来说，数量上略多一些，比同期增长30%。

数据来自赢商网

长沙作为长江中游地区重要的中心城市，商业地产目前正在从2.0到商业3.0迈进，城市“西拓”步伐的加快，“西文东市”的城市建设格局已被打破。传统商圈因为IFS国金的进入，产生强大的虹吸效应，几个老牌商场加快调整的步伐，河西的梅溪湖及周边商圈建设速度明显加快。这次杰克牛把关注点放在两个方面，一个是针对IFS国金中心的其他五一商圈商场的调整，另外就是疫情之后消费群体消费改变。

海信广场：亮点品牌很多，布局不佳导致商场整体下滑

作为华远与海信合作的商业综合体，海信广场是隶属海信集团的商业子公司，作为的高端百货店之一，在进驻长沙后，海信广场定位于精致时尚购物中心，满足城市精英阶层为主的庞大消费群，对于高品质、个性化的时尚服饰的旺盛需求，开业之初更是吸引了55家首次进驻湖南品牌。随着IFS国金进入海信开始了大规模的调整，其中文和友的进驻成为调整动作，从两个方面来说文和友，一方面文和友的引进打造成了城市名片，成为重要的文旅商业的聚集地。但是对于整个海信广场来说，文和友并没有充分打通与商场的人流共享，整整2万多方的商业面积自成体系，对内场的销售带动作用不显著。另外海信广场品牌布局，整体品牌亮点多多，但布局略显混乱，没有形成有效的黏性消费。MCM、Michael Kors、VERRI、Armani Collezioni、DAKS等具有时尚影响力的轻奢品牌一楼零散分布，没有形成区域氛围，让消费者无法获知有效的品牌区域认知。另外对于顶层Suppermonkeys酒吧和商场入口双层Meland设置，直接把商场压制成为内循环的小盒子，可以说海信广场属于品牌亮点足，但没有形式良好布局，从而商场整体下滑。

7upmall: 不要否认市场的成熟性，做自己，寻找属于自己的市场定位

7mall由废弃十多年的老湘绣大厦改造而成，原为7UP购物美学中心，随着商业环境与自身调整需要，项目大幅提升餐饮占比，2015年开业的时候，还曾经以引入维多利亚秘密和杜海涛的熊、悦诗风吟等品牌为项目亮点，但五年过去了，最让杰克牛吃惊的，这个商业转换如此之快，面对网购及周边大商场零售的挤压，并没有选择硬抗开始定位，转而2-6层楼直接转换做了餐饮业态，一二楼局部设置衣服零售，主要也是针对18-25岁的学生及青年潮流服饰。

其实一开始看到楼层分布图，杰克牛反应如此大比例的餐饮布局租金效益肯定不会高，但看7UP和悦方IDmall租金对比，才意识一个问题，年轻人消费越来越细化，不会有大规模的流行，甚至你能够满足年轻吃这一点就可以让一个商业支撑起来。6层楼涵盖了东南亚经典美食、北上广深的人气美食以及长沙当红的炊烟和费大厨，应有尽有一网打尽，越来越多“小而美”的购物中心迎合年轻人的消费习惯，在装修和营销上下功夫，挖掘更多年轻人细化的玩法。做商业还是那句话，没有成功模型可以复制，不要否认市场的成熟性，做自己，寻找属于自己的市场定位。

王府井百货：百货打开品类边界，增加休息区，营造更舒服的购物环境

长沙王王府井百货2004年12月2日正式入驻长沙，以引进“垂直型购物中心”这一商业新概念奠定长沙购物中心的定位，多年来五一商圈王府井百货可以说是长沙人购物必经去处，随着IFS开业，王府井加快调整力度，从2018年1月起到2019年1月，长沙王府井百货引入新品牌与升级重装品牌共计64个，其中新进驻品牌45家，全新升级品牌19家。可以看出长沙王府井百货的大致调整逻辑为强化零售，尤其是扩大服装零售品牌，结合当下年轻人对个性化产品、潮牌、运动的喜爱，不遗余力地“入潮牌、进首店、办快闪”。

对于负一楼改造更加体现百货类型的调整方向打开品类边界，增加休息区，营造更舒服的购物环境。

金茂览秀城：街区和mall比例1：2，招商深度调整餐饮打头阵

长沙金茂梅溪湖国际广场购物中心（即长沙金茂览秀城）总建设面积约10万方，于2016年11月开始试营业。曾经面临消防验收未过关被喊停，长沙金茂览秀城试营业8个月仍难开业。开业初期杰克牛曾经来过这里，首先对于览秀城的商业设计是特别认同的，街区和mall1：2的比例，且内外街动线关联紧密，对中部区域天气炎热有着很好的区分作用，在开业初期入驻率仅有3成，此次过来看，入驻率达到七成，而且针对一次开业没有开好商场，后期调整从市场可行性角度来说，餐饮占据重要的空间，从这个项目上可以看到。还有一个引起思考的问题就是，快时尚这样的零售业态在好的商场里看不出差别，但是对于相对营业额比较差商业比如览秀城，快时尚的优势已经不在明显，被后来个性品牌瓜分市场，只有MUJI以中产生活方式在做着延续。

其他感受：商业的内生动力开始转向，玩的一批人开始做品牌了，懂商户的永远不是招商人员而是潮流本身

这次去长沙除了见购物中心写字楼的朋友，还遇到一批很有意思做滑板潮牌的朋友，他们是湖南滑板专业组的，目前在长沙已经开了3家滑板文化专营店，平均年龄只有20岁左右，有从国外回来，有是本土成长起来。这一批圈内的朋友瞬间就可以吸引众多滑板文化的爱好者，转而成为滑板文化的消费者，他们从热爱到变成自己的店面事业，有这广泛的消费黏性基础，这一批长大的90后、00后开始经营生意。这些刚刚从地下转上来的小众群体，在长沙有很多。我一直在想购物中心做潮流，能够追逐的大众潮流品牌屈指可数。但对于真正的年轻人来说，这些具有共同话题语言、经营者小众群体懂的语言和服饰，才是对于潮流品牌诠释，社交媒体时代下懂商户的永远不是招商人员而是潮流本身。

这次长沙之行，即与各个购物中心、写字楼的专业从业者聊了行业趋势、也与滑板、潮牌创始人聊了他们有趣的经历，疫情之前，可以说武汉的商业指数略高于长沙，但是随着长沙商业快速发展及消费潜力高度释放，长沙商业超越武汉可能只是一个时间问题。还是那句话，现在很多购物中心变成了专业从业者攀比的乐园，引进多少个首进、规模有多大、多少旗舰店。但是却忽视商业里最永恒的规律，就是对于消费者的研究。因为有步步高新天地、有了IFS国金中心，使得长沙商业活力得以激发，空间变动无限延展。

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