武汉公寓惊现最大“黑马”,值得湖北人过来看一看

国庆中秋双节同庆，一片欢乐祥和，全面开学之后的大武汉，家长们再次忙碌起来，整个城市这才有了满血复活的感觉。

武汉发展按下“加速键”，经济重振再掀热潮，楼市也逐渐找到熟悉的节奏。

今年前9个月，武汉住房销量突破10万套大关，恢复到去年同期七成，土地出让金接近1200亿，与去年同期持平，这样的成绩，比大家的最初预期要强多了。

当然，也有失意者，那就是商业公寓，市场表现乏力，业内人士总结，“还能打的公寓不多了”。

但还是有的。

最近，政国策了解到，有这么一个公寓项目，面积79㎡，8月首次开盘推出273套，目前去化已近80%，并一举杀入武汉公寓销售金额排行榜三甲，成为横空出现的黑马。

实际上，这个公寓层高就是4.5米，也没有、委托运营等操作，相对低调的就开盘了，令人称奇的是，百万级的总价门槛，引来不少湖北老乡，不少买家还全款认购。

这个逆势热销的项目，是怎么做到的？

01

2020年， 在范围内，对公寓都是一个不友好的年份。租赁需求疲软，直接导致长租公寓行业警报频频，而这些信息，反过来影响到买家的心态和决策。在武汉，还有阶段性供给增加的压力，以及公寓4.5米高度限制带来的挑战。哪怕在号称“宇宙中心”的光谷，住宅依旧红火，但公寓也开始有点带不动了。光谷目前将近10个公寓项目在售，不少楼盘开始上分销拼价格，即便如此，大部分效果还是一般般。中指研究院数据显示，18年、19年，武汉公寓销售套数分别为2.12万套、1.70万套，2020年至今，销售约8000套，同比下降了53%，相比于住宅的“还能打”，公寓有点力不从心，只有极少数后浪还能笑傲江湖。没有配角的超常发挥，哪有主角的耀眼光环。这时候还能热销的项目，都有点真功夫。巧合的是，这个典型项目，中国铁建·梧桐苑阅立方，就位于竞争最激烈的光谷，政国策想通过这个项目的解读，给市场带来一些启发。阅立方效果示意图中国铁建·梧桐苑是一个大型成熟社区，已交房入住几年，阅立方是最后一期，目前主推的公寓，4梯13户，总高22层，8月首次入市后，在市场掀起一阵旋风，参考中指院等机构的数据，截止目前，其销售金额可以排在武汉公寓销售金额榜第三。这个能打的项目，还有一点与众不同。目前市面上在售公寓，多选择小面积、低总价，降低门槛容易成交。中指研究院数据，近三年，武汉公寓成交面积逐渐走低，分别是55㎡、52㎡、45㎡。但是，阅立方，只有两种户型，79、97㎡，总价在百万级别，依然能够实现快速去化，政国策通过实地探访与调研，简单总结了三点：

超级学区、创新产品、区位环境。

02

相对住宅来说，租房需求旺盛的地方，公寓的投资价值更高。在武汉市场上，大型商业体、金融办公区、地铁商圈、，能够支撑起公寓所需要的流量，租金高、空置期短，因此租售比、投资要高于一般产品。

阅立方拥有罕见的学区优势，在15内，分布六大知名学府，在“陪读经济”方面做到了。

项目位于民族大道和汤逊湖北路交汇处，楼下一路之隔50米，就是武汉枫叶国际学校；跨过民族大道，100米距离，就到华师一附中大门口。

从项目西面，开车5，就是华中师大一附中光谷汤逊湖学校，九年一贯制公办学校，由华师直接管理。

由民族大道向南，还分布着武汉海淀外国语学校、武汉外国语学校美加分校、湖北华一寄宿学校等多所国内国际知名学校，单独拿出来，都是大牛的存在。

此处稍微科普一下。

作为湖北省首批示范高中，华师一附中1962年就被确定为首批重点中学，是中国的中学之一。2020年，华师一高考创下两个记录：湖北省理科分唐楚玥以725分创下记录，600分以上人数创记录。

这不是偶然，而是稳定的输出。进了华师一，大学就稳了，省市状元也是屡见不鲜。

2017年，华师一高考600分以上572人；

2018年，华师一高考600分以上725人；

2019年，华师一高考600分以上719人；

2020年，华师一高考600分以上810人。

的师资，创造更多奇迹，吸引更加优质的生源，形成了稳定的良性循环。这样的学校，只要有一丝可能，父母都会拼尽100%的努力去争取。

也因此，华师一生源来源广泛，除了武汉市的，更有很多外地学生，陪读家庭比比皆是。

这样的情况，在枫叶国际学校体现的同样明显。

作为武汉私立教育的先导者，枫叶国际的门槛高，开放度也高，世界百强大学录取率达到79%，50%以上的学生就读于世界排名前100位的大学，19届高三毕业生22人被世界前十大学录取。

（阅立方的逆天的学区资源）

众多学府环绕，小学到高中的12年优质教育资源，吸引了众多学生跨城跨区而来，不仅有武汉的学生，还有湖北省内以及湖南、江西等临近省份的学子。同时，随着大众对教育理念的深刻认识，越来越多的家庭意识到“亲情教育”的重要性，特别是中小学低龄阶段，除了生活自理能力，父母的关爱更有利于孩子情商发展，“智商情商一个都不能少”，因此，选择陪读的家庭日益增多。由此，也造就了一批“陪读大军”，在阅立方出现之前，汤逊湖北路上，就已经自发集聚形成了武汉乃至湖北省最知名的“陪读基地”，形成了独特的“教育经济”产业链。

03

政国策了解到，2016年梧桐苑交房之前，距离华师一附中1公里远的汤逊湖社区，就是汇聚了800多组陪读家庭的“陪读村”，但是生活条件各方面马马虎虎。

梧桐苑交房后，凭其优越的地理位置，便利的交通出行和生活配套，很快吸引了400多组陪读家庭迁移过来，加上多所学校的教职员工、培优机构的工作人员，形成了庞大稳定的租房需求，这个区域经常出现供不应求、一房难求现象，空置的时候极少。

对家长来说，距离学校近一点，每天哪怕让孩子多睡10，那都是值得的。也因此，虽然这里的租金相对同等地段要高10-20%，但每年6、7月份，中高考一结束，房源就会迅速一抢而空，很多房东开出的条件是至少三年起租，三年10万，是这个片区租房的起步水平。附近品牌门店的中介小哥透露，“这里租房的70-80%跟陪读有关系，小公寓月租能到2200，装修两房可以到3000元，这还是今年情况比较差的“。”现在的家长越来越重视教育，这里很多陪读的家庭，有很多湖北周边的，咸宁黄石孝感黄冈的都有，一年学费十几万，租房子几万块也就不算什么。“高，投资很划算，“陪读经济”让很多人尝到了甜头，因此，阅立方项目一出来，能够吸引一大批家长老师、附近的居民，以及懂行的投资者。能让见多识广的买家青睐，还在于阅立方的产品，通过创新的设计，不仅提升了生活体验，更直接提高了投资，性价比更加突出。

拿阅立方79㎡的户型来说，4.5米层高，买一层得两层，动静分区。上层可以作为学习休息空间，下层用于生活起居，陪读的生活不再将就，也可以舒适温馨，老少皆宜。

独特的双钥匙设计，可以将一套房分成两套房，单独的入户门，相互独立空间，互不打扰。陪读的家庭，可以”住一套租一套“，以租抵贷，更划算。等孩子进了大学，大功告成之后，可以继续做公，也可以选择转手，这里不愁接手的人。如果说双钥匙的操作，还比较常见，那么，罕见的四钥匙设计，就更加惊艳了。简单的说，就是买一套得四套，怎么做到的？原来，开发商前期建设时，就对后续的使用场景，做了相应的合理规划，提前布局好下水、起居室，上下两层空间分割后，分别配置独立卫浴套间，这样，交付装修后，就可以将一套房分割成四套，分别出租。

按照这里的行情，单独一间月租取1000元的话（保守测算），一套的月租金可以达4000元，投资可以达到5%，比普通大户型公寓高出200%，也高于很多基金、理财、保险、贵金属等投资渠道。这个创新的产品，提高了率，实现了低风险，在武汉市场都很有竞争力。

04

在硬件保持领先的同时，阅立方在软性服务方面也不含糊，按照的生活居住理念，全方位提升生活品质体验:

一楼大堂，按星级酒店大堂设计，打造舒适的休闲空间，提供金钥匙服务，酒店式物业模式，除常规服务外，还有收发快递、入住接待、上门送餐、洗衣等服务，让陪读生活便捷有面子。

阅立方在各个楼层的公共区间打造共享服务，全面提高生活品质。包括：共享自习室，共享厨房，共享健身房，共享洗衣房等，更具人性化，日常生活更加轻松自在。

以上为阅立方共享空间效果图

其实在武汉，在湖北，在，很多牛校、名校附近，都有这样一支庞大的陪读大军，租房的辛酸故事，可以讲上一箩筐。

每年9月开学，很多陪读家庭就要分居生活。为了就近居住省下每一，很多方面就要妥协：混居在老旧小区，缺少生活配套，将就过日子，不敢奢谈生活品质，家长只能咬牙克服，安慰自己这就是一场修炼。

阅立方的出现，重新定义了陪读生活，独立、自由的空间，还有人性化的配套服务，既保证了孩子的学习成长，也让陪读家庭提高了生活品质，打动人心。

政国策认为，阅立方还有一重潜在的价值，就是拥有六大学区号召力，让租客群体更加纯粹，陪读家庭集聚，很容易形成一个小圈子，方便家长们互通有无，平时约着一起购物遛弯，陪读生活也就没那么枯燥。

陪读家庭集中在同一个楼栋，隔壁左右都能相互理解，作息有规律，生活习惯相近，限度减少外界干扰，更有利于孩子的学习生活。

这样的阅立方，做到了内外兼修。

05

地处光谷核心的阅立方，占尽学区优势、产品创新，除了性价比优势，在未来发展方面，也有更加广阔的成长空间。中国铁建·梧桐苑阅立方，楼下就是光谷主轴之一的民族大道，大学扎堆的智力密集区，周边还有华工科技园、武大科技园等高新产业园。从阅立方出门，步行几有城铁站和光谷有轨电车站。到光谷广场仅需15，特别是规划中， 地铁9号线的最终确立，更是让整个区域如虎添翼。光谷已形成了光电子信息、生物医药、节能环保、高端装备制造、现代服务业5个千亿级产业，注册企业达10万余家，其中高新技术企业超过2000家。继19年GDP全市之后，2020上半年，光谷GDP总量和增速均居武汉各区之首，成为经济发展的领头羊。目前，光谷拥有49家上市公司，占到武汉市的6成多，资本市场的创富能力与就业创造能力，让光谷成为人口增长最快的区域。整个光谷人口超180万，35岁以下青年人群占7成，是武汉吸引大学生落户的区域。这里的人口呈现“收入高、学历高、素质高”的特点，更加重视子女的教育，愿意投入舍得投入，也让阅立方获得额外的赋能，可以分享城市、产业与人口发展的红利。

此外，在项目周边三公里范围内，还拥有生态宜居的环境，自发集聚成为教育经济发展的新高地。阅立方所在的大型住区颇具规模，社区商业成熟，超市、餐饮、培优等一应俱全。附近有锦绣龙城武商量贩、韵湖星光生活庄园及正在建设的南区武商超级生活馆和电影院等大型生活配套。五公里内有光谷天地、沃尔玛、K11、光谷步行街、奥特莱斯，将社区服务和商业功能集于一身。步行10，西面就是与汤逊湖相连通的韵湖湿地公园，天然氧吧，茶余饭后，休闲遛弯不用愁。优异的教育资源，良好的生活环境，高收入群体增加，日益旺盛的教育培训需求，形成庞大的合力，造就了这个区域独特的价值生态链，除了“陪读大军”，在阅立方门口的汤逊湖北路，短短1公里范围，已经汇聚了十多家品牌教育、培优机构。政国策现场看到，不同于一般住宅底商，梧桐苑的临街门面，除了餐饮零售生活配套，还有多家培优机构，以及托福雅思培训、留学中介机构落脚于此。就在这个9月，阅立方楼下，刚刚开业了一所国际双语幼儿园—柏兰蒙特梭利幼儿园，收费远超一般幼儿园数倍，但报名人数超预期。很多家长慕名而来，跨区而来，从起跑线就开始选择的，毫不犹豫。原因在于，阅立方所在区域，以12年乃至15年全龄教育优势，拥有大量的师资和生源，吸引教育培训和专业服务机构进入，上下游资本不断布局，打造出品牌和口碑效应，吸引更多慕名而来的家长，也扩大了阅立方的潜在客群范围，形成多元业态集聚。根据中研普华研究报告，国内城市家庭每年在子女教育方面的支出，占家庭子女总支出的78.3%，从小学甚至幼儿园开始，语数外以及各类体育艺术培训，已成了很多家庭必修课。报告分析，2019年中国教育培训市场规模约3.24万亿元，随着居民教育支出增长，年均增长在15%左右，预计2025年达到7.5万亿元，带来更多的商业成长空间。未来，随着阅立方及楼下商业街全面建成，将形成规模效应、集聚效应，带动整个产业链的加速形成，在陪读、培训为代表的教育经济推动下，打造具有全省影响力的教育基地，以独具特色的竞争力，体现武汉科教资源雄厚的实力。

2020年武汉送考的家长们（图片来自网络）

这个9月，武汉有267.46万名中小学幼儿园和大学生，陆续走进课堂，全面复课，松了一口气的家长们，再次过上了”围绕孩子教育为轴心“的生活。

从阅立方所在区域庞大的“陪读大军”身上，体会到教育竞争的激烈。从羡慕”别人家的孩子“到不能输给”别人家的父母“，中国的父母确实不容易。阅立方，在“陪读经济”这个细分领域，做到了有的放矢，充分挖掘区位优势、教育资源，以打造“的陪读公寓”为目标，在产品、配套、服务等方面全面升级，解决用户的痛点，以高性价比赢得了客户的肯定，成为武汉公寓市场的一匹黑马。实践证明，在自住以外，以“陪读经济”为代表的租赁需求，也是刚需的存在，某种程度上还属于“不锈刚”。阅立方敏锐的抓住了这一点，通过创新的产品和服务，引领了未来发展趋势，成功抵御了市场波动的风险，实现了逆袭，值得行业学习借鉴。即将到来的10月，阅立方将推出仅有的另一栋楼，到底是不是这么回事，大家可以去现场看一看。

文｜政国策（地产与城市研究者）

免责：本文涉及的中国铁建·梧桐苑阅立方相关信息，来源于项目、楼盘官网及各大官方媒体等，本文所涉及买卖双方的权利义务及周边实际规划以最终签订的商品房买卖合同、政府规划等相关法律文本约定为准。请务必看清售楼处的周边不利因素公示，样板房的非交付标准明示，对项目周边现状进行实测。并在签署各类法律文件时，仔细阅读相关条款。