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长租公寓接连“爆雷“,这到底是租房还是“融资游戏”?

武汉热线房产网 2020-11-13 14:33:04
“长租公寓爆雷,一定比P2P爆雷更厉害”,我爱我家前副总裁胡景晖两年前曾说过这样一句话。

两年后,这一幕如今正在上演。蛋壳公寓北京总部集结上百人,他们是租户、供应商、维修人员、保洁等等,可以说维权人员覆盖了蛋壳公寓的整个链条。

长租公寓一直都是一个不定时"炸弹”,2020年各大长租公寓暴雷频现,本来疫情之下的租客和房东就不好过,一旦遇到长租公寓暴雷就更难了。

根据《2020年中国青年租赁住房蓝皮书》报告,我国住房租赁市场人口数将达到2.4亿,这无疑是一个非常具有商机和前途地市场。如果中规中矩、稳扎稳打的干着"中介买卖",这些长租公寓迟早会慢慢实现盈利,只是需要一段很长的时间。但,这些先驱者显然没那么"老实",经过各种花里胡哨的包装之后,他们硬生生将一个长租赁市场玩成地产界的"p2p"游戏。

先来看业

主这一块。

一般来说,长租公寓会找到零散的业主,给业主们开出非常诱人的租赁条件,比如给出高于市场的租赁价格、一次性签订几年长期合同等,业主们同样的房子不用自己操心能收到更高的租金,他们当然非常愿意。

在这个环节设计中,长租公寓设置了一个"大坑"。他们通常会以公司租赁房屋数量太多,资金量不足为由,要求按月支付房租给业主们,绝大部分业主经过衡量后会同意对方开出的条件,一旦答应,其实就已经掉入了对方设置的"陷阱"之中。

再来看租房群体这一块。

在一个城市需要租房的无非两类人,一类是因工作需要在异地工作的人,另一类则是买不起房子只能租房的人群,由于市场上越来越多闲置房屋被租赁公司掌控,找房难度越来越大,绝大多数人只能在这些长租公寓中选择适合自己的房子。

对租房人来说,长租公寓给出的价格并不高,甚至还低于市场价格,并且长租公寓还乐意让租房人按月支付房租。在这些租房人眼里,他们简直就是"天使"般存在,他们非常贴心地考虑了租房人的实际情况,使得他们能用较低成本租到非常不错的房子。

然而,租房人还是太天真了,殊不知这一切都是经过精心设计的。在和长租公寓签订合同时,他们会要求租房人使用分期月付,说白了就是利用租房人的信息做了一笔抵押,租户浑然不知,每月按时将钱打给金融机构,而长租公寓早就一次性从金融机构拿走了全部租金。

最后看下承包商这块。

为了寻找到更多租户,长租公寓从业主手里接过房子后会花重金统一装修。据悉,全国最大的长租公寓蛋壳平均一件房屋改造费就有45000元,不得不说真的很高。

但长租公寓显然根本不在乎,为啥呢?因为他们并不会一次性就将全部费用给到装修公司。一般来说,公司规模越大,市场影响力越大,对于供应商、承包商的议价权利也就越大,装修公司想要中标某工程,就不得不按照长租公寓的要求办事。

据悉,有来自苏州的承包商表示,自己的160余万工程款拖欠了两年多时间还没拿到手,蛋壳公寓不断找借口延迟付款,顶不住压力的承包商只能到总部讨债。

在一些长租公寓暴雷之后,各种问题和矛盾纷沓至来。

有的租户租赁合同签订了才几天,就被收不到房租的业主们赶出了房子,但租赁期内的房租还得一分不少的按时支付,否则个人征信会受到影响,没有拿到的工程款的承包商也根本拿不到钱,还要自己垫付很大大量钱给工人们。

长租公寓解药何在?

去年底,住建部、国家发改委等六部门出台《意见》,要求加强对“高进低出”“长收短付”等经营模式的监管,对住房租赁企业的租金贷占比,也设定了上限。今年9月公开征求意见的《住房租赁条例》再次对这两点进行了规范。其中明确,住房租赁企业存在支付房屋权利人(房东)租金高于收取承租人(租客)租金,或是收取租客租金周期长于给付房东租金周期等高风险经营行为的,应将其列入经营异常名录,并加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

过去,租赁市场以民间零散租赁为主,长租公寓近几年才出现,没有可供参考的监管经验。因此,相关部门在长租公寓监管上仍需多多“补课”。在监管措施上进行深入调研,找到问题的症结,再有针对性地提出一系列监管措施。让长租公寓在监管下,健康的、稳定的、合法的成长。长租公寓企业也应找到一条合法的、正规的、稳健的、符合市场需要的路线,才能长远发展。

内容综合自双叶财经

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