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蛋壳“爆雷”:说好的诗与远方,终究是资本的疯狂扩张?

武漢地產圈 2020-11-19 14:32:54

蛋壳“碎了”。

11月9日,中国新闻周刊报道:知名长租公寓品牌——蛋壳公寓北京总部聚集数百人维权,租户、供应商、保洁、维修人员,现场发生肢体冲突。有供应商表示,蛋壳拖欠了大笔工程款,甚至还有来自武汉的保洁人员现场举着“还我武汉保洁劳务费”的标语讨薪。

截至11月12日,蛋壳公寓关联公司紫梧桐(北京)资产管理有限公司在当月内已新增3条被执行人信息,执行金额合计超1000万元。

一时间,蛋壳爆雷、蛋壳要“跑路"的传言喧嚣尘上。

对于种种风波,蛋壳公寓于11月16日给出回应称:公司目前的确遇到资金困难的情况,但正在积极进行处理。租客和房东等问题,也在积极应对,蛋壳公寓承诺绝不会跑路。

这样的说法,在不少人看来,只是一则缺乏可信度的无力声明。

实际上,这已不是蛋壳今年第一次以负面消息登上热搜。或者说,蛋壳的爆雷,早有预兆。

2月15日,人民网报道:疫情期间多地蛋壳公寓房东称,受疫情影响被要求免租1个月;与此同时,租客却不能减免租金。租金“两头吃”,引来大量维权,将这家全国第二大长租公寓品牌,推上了风口浪尖。

3月14日,中国经营报报道:蛋壳公寓因拖欠房东租金、要求强制降租等问题与房东矛盾不断。

11月6日,央视财经报道:蛋壳公寓接连传出公寓断网、欠债、拖欠合作伙伴和房东租金的消息,深陷流动性危机。

微博上甚至出现了一个话题“#今天蛋壳公寓还我钱了吗?”

房东收不到房租,房客被赶走,各方都收不到款......截止目前,无论从哪个角度看:蛋壳资金链断了,这是不争的事实。

蛋壳扩张之路:裂变式增长 与止不住的亏损

从今年初上市的“高光时刻”,到如今“爆雷”,不到一年时间。回顾蛋壳的扩张之路,不得不说是短暂,而又惊心动魄。

蛋壳公寓是紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下的高端白领公寓品牌,公司于2015年1月在北京成立,正式进入O2O租房市场,在北京、深圳开设分公司;

北京时间2020年1月17日晚间,长租公寓运营商蛋壳公寓成功登陆美国纽交所,股票代码“DNK”,成为2020年登陆纽交所的第一支中概股;

截至2020年3月31日,蛋壳公寓进入全国13个城市,运营公寓数量为41.9万间,同比增长46.8%。其中,北京、上海、深圳三个城市运营的公寓数量为20.7万间,其它城市为21.2万间。

一面是裂变式增长,经营规模不停扩大;另一面却是止不住的亏损。

从蛋壳创立至今,实际上一直未能盈利。其赴美上市的招股书显示,2017年和2018年,蛋壳公寓净亏损分别为2.72亿元和13.69亿元。2019年前9个月,蛋壳公寓净亏损25.16亿元,而2018年同期净亏损8.13亿元。

蛋壳公寓赴美上市后公布的2019年年报显示,2019年净亏损34.372亿元,而2018年为净亏损13.697亿元。公布的2020年一季报显示,蛋壳公寓净亏损12.344亿元,而去年同期净亏损为8.162亿元。

即便如此,蛋壳仍不断海量收房、收租,在赚取营收的道路上“一路狂奔”:2019全年蛋壳公寓收入达71.29亿元,同比增长166.5%。2020年第一季度营收为19.396亿元,同比增长62.5%。

如此坏账风险的背后,是一群想租到梦想便宜好房,和渴望多赚一些房租的房东。

年轻人的诗与远方?资本的“一路狂奔”?

在蛋壳、自如等长租公寓的大本营城市,比如一线北上广深,许多初来乍到的年轻人,会抛弃传统租房模式,转而选择长租公寓:不用直面房东,不用押一付三、无需各种中介看房的繁琐、住进同龄人聚集的社区、装修风格符合喜好、还可以使用租金贷......

殊不知,看似是租房的诗与远方,其实长租公寓的运营模式,本身已暗藏“崩盘”风波。

“高进低出、长收短付”2020年多家长租公寓已垮

贝壳研究院不完全统计,2017年至今,媒体公开报道的陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的企业多达107家,“爆雷”时间发生在今年的企业占比近四成,近七成是因为“高收低租”的模式导致。

简单来说:就是长租公寓用5000一个月的价格从个人房东那租下一套房子,然后再以4500一个月租给租客。

看似是房东和租客都能各得其好,实则背后已是资本的运转:长租公寓从房东那租房子时,签的是月租合同;而租出去时,要求租客按年或按季度付房租,一次性需要支付动辄上万的租金。

对长租公寓来说,不断收房,收租,才能实现“走量”的快速扩张,在业内占领市场份额。而拿着这些提前预支的租房款,便可以继续找房东收房,进而收取长期租金,资金快速“滚雪球”,继续不断扩张;或是拿着资金去做其他投资盈利。

仅2020年因“高进低出”、“长收短付”等高风险经营行为导致爆雷的企业名单已超20家。

而租房者方面,他们显然不愿意,或是根本无法一次性支付一年房租。想要按月支付房租,则必须用到租金贷。由此,跳入了一个更危险的“循环”。

“租金贷”高杠杆的危险游戏

租金贷的操作模式是:长租公寓与租客签下租约的同时,也和金融机构合作,让租客签订贷款合约,金融机构替租客支付全年房租,租客再向金融机构按月偿还租房贷款。据蛋壳的招股书:蛋壳上市前夕的2019年第三季度,有67.9%的租客都使用了租金贷,比例最高时超9成。

此时的租房行为,已涉及到金融行为。对长租公寓来说,其扮演的角色已经与房屋租赁相去甚远。随着资本扩张,长租公寓更像是一个金融公司和租房者中间的中介。这样的金融行为也为长租公寓崩盘后,租房者维权埋下隐患。因为从本质上说,租金贷就是金融“高杠杆”。

图/东方IC

在“租金贷”模式下,长租公寓一次性拿到一年的钱,他们将这笔“租金贷”加杠杆,再去收购更多房源,以实现杠杆式扩张,但该模式无疑存在坏账风险,比如租金收入下降、租金贷来源减少,都会使杠杆破裂。

实际上,相关部门已对租金贷进行了管控:去年底,住建部等六部门发布新规,住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。

疫情 压倒租金贷的“最后一根稻草”

如果说,租金贷的隐患早已埋下,那么今年的疫情,则是压倒蛋壳等多家长租公寓的“最后一根稻草”。蛋壳之所以拖欠账款或租金,一方面是因为今年疫情冲击,长租公寓市场竞争激烈带来的收入下降;另一方面,正是因为“租金贷”业务的现金流入大幅减少。

据研究:分散式长租公寓只有做到 95% 入住率,才能实现稳定的现金流。而一旦现金流断裂,长租公寓等来的是暴雷,对使用租金贷的租客来说,则更是“噩梦”的循环。

这个恶性循环是——长租公寓现金流断裂或紧张——无法向房东交付租金——租客被停水电暖气等基本生活服务——租客被退租,且更要背负一笔个人贷款。

根据租客与租金贷一方签订的协议:若出现租客未按时还款的情况,租客的个人征信会受到影响。11月16日,微众银行回应《21世纪经济报道》记者查询时表示,从维护客户合法权益的角度出发,该行建议:根据客户与蛋壳公寓签署的《房屋代理租赁合同》,并已预付租金,享有合法居住权。建议客户在已付期间继续居住,保障合法权益。

微众银行回应称,如果客户合法权益收到侵害(如强制清退、断水、断电等情况),建议通过法律途径维护正当权益。如客户已被迫搬离,可登录“微众银行租住消费贷款”公众号登记,该行将做出适当安排,尽量保护客户权益,至少在2021年3月31日前,征信将不受影响。

这已是在突然爆发的无奈情况下,做出的相对缓冲处理。

简言之,蛋壳等多家长租公寓的垮塌,其根本原因在于:没有房子→无从扩大经营→无现金流→“爆雷”崩盘。

何况,加上疫情冲击之下导致的租客退租,大量房屋闲置,资金链的断裂。

收不到房租的房东维权

蛋壳作为国内数一数二的长租公寓品牌,尚且没能撑过疫情影响,何况是无数个中小规模长租公寓呢?

资本之殇 加强监管下的长租公寓路在何方?

近年来,“甲醛房”、”金融化租金“ 等与长租公寓相关的事件,频频发生。未来,针对长租公寓的监管只会愈发趋紧。对于租房者和房东来说,无疑是好事。

为了更好地维护租房人的合法权益,北京在近期开展了住房出租登记与租赁合同备案专项执法:就是指出租人和承租人无论是通过中介机构、住房租赁企业还是自行成交,都把租赁合同放到政府部门建立的住房租赁合同备案平台上进行备案。

杭州、西安、成都、南京4城也已出台新政,建立住房租赁资金监管制度,启动专款专用账户,对长租公寓积累的租赁资金,通过银行专用账户进行监管,避免违规挪用。一旦全国范围内都推广设立租赁专用账户,高收低租、租金贷的套路将无法玩转。

资本本身无错,可缺乏监管的资本,只能以暴雷收场。长租公寓牵扯的是许多人的租房梦,只是这个打着引号的租房,却并没有房的空中楼阁,又能走多远呢?

或许,真正转型,拥有核心资产才是长租公寓唯一的自救出路。

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