2021年,房地产调控又加了“2道新红线”

2021年，中国楼市调控枪来了！

三道红线后，房地产调控又加了2道新红线！

之前三道红线针对是高负债的开发商，这次二道红线针对是信贷的银行机构。

信贷是楼市的7寸。

房地产走势长期看人口，中期看土地，短期看信贷等政策。2021年，一旦楼市失去信贷支持，高房价必然成为无源之水。

01岁末年初，重锤陡然落下。近日，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房贷设置了“两道红线”：

道红线是“房地产贷款占比”，大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。第二道红线是“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

这可视为针对房贷的“两道红线”，与去年针对房企的“三道红线”，共同构筑中国楼市调控的信贷防火墙。02房贷“两道红线”，影响几何？其一，房地产信贷总盘子变小，2021年楼市必然承压，但冲击不会太大。据安信证券数据，在35家披露数据的上市银行中，有10家踩中红线。其中不乏建行、邮储银行、招商银行、兴业银行、浦发银行等大中型银行。为避免冲击，两道红线存在2-4年的过渡期。机构估计，受此影响，预计2021年将减少个人4000亿左右，按照50%首付规模来看，可能拖累商品房销售7000亿-8000亿。这还是高估情形。要知道，2019年，房地产销售总额高达16万亿。相比而言，影响不宜夸大，但传达出的信号却不容忽视，楼市承压在所难免。其二，房贷利率短期有可能上行，中长期仍旧是下降趋势。房贷三道红线，对房贷利率的影响要一分为二来看。从短期来看，由于信贷受到限制，房贷利率可能会回升。一些触及红线的银行，尤其是中小银行，房贷利率将会出现一定回升。不过，从中长期来看，利率仍旧是下降趋势。这与经济增速放缓、人口老龄化、资本边际率走低不无关系。其三，大中小城市的房贷利率，将会变得更为悬殊。信贷是个大盘子，房地产是其中重要一环。涉房贷款一旦被限制，势必影响整个市场的信贷资金配置，基于风险考量，银行将会将有限的信贷更多投放在楼市风险较低的城市。一般而言，大城市由于银行众多、楼市风险较小，房贷利率一般较低；中小城市由于信贷资源不够丰富、楼市风险较大，房贷利率一般过高。（参阅《2021年开始，房贷利率要变了》）随着房贷两道红线落地，这种悬殊还会进一步拉大。03中国楼市，已经有了“五道红线”。房贷“两道红线”，针对的是银行和购房者，旨在收紧消费者购房的银根，遏制居民加杠杆的浪潮，防止银行出现金融风险。2020年末，中国的居民杠杆率已经超过60%，相比2008年的18%，翻了3倍多。这一数字，已经超过国际平均水平，正在赶超发达国家；而增速之快，则位居世界前列。显然，稳杠杆，或者说防范金融风险，已经成为当务之急。房企融资“三道红线”，针对的是房企。只要负债过高，一律限制新增融资。这一政策，旨在刹住开发商疯狂加杠杆的惯性，防止出现 “大而不能到”的局面。随着房企“三道红线”落地，一众以高负债、高杠杆著称的房企，被套上了紧箍咒，不得不走向降负债之路。地产“三道红线”+“两道红线”的出台，标志着中国楼市调控的转向。过去的楼市调控，限购、限贷、限价、限售作为四大基本盘。随着地方各种试探性松绑不断，这些举措在市场面前越来越捉襟见肘。如今楼市调控，开始直接针对房企、银行和购房者。限制房企融资，限制房贷额度，限制银行信贷，不一而足。众所周知，信贷是楼市的“七寸”。一旦失去信贷支持，高房价将成无源之水。这些举措，无疑正在逐步触及高房价的根源。04“三道红线”+“两道红线”为何接连落地？银保监会主席郭树清的文章是的诠释：

上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。

可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面的“灰犀牛”。

可见，有些话不只是讲讲而已。