这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
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提问：房姐你好！小龟山鸿玺公馆的公寓是留还是出手，请给点建议，谢谢！
回答：你好，公寓没有学位，没有涨幅，是商用水电，产权只有40-50年，这都不重要。 最重要是两个大问题，一是杠杆低，只能贷5成10年，还有就是有30%到60%的土地增值税。 这两个最厉害。直接决定公寓没有价值，投资回避。 除非房票全部用完，碰到5折的公寓才考虑。
提问：新人首问，房姐你好，13年人手白沙洲佳兆业二期小二房，去年下半年办离婚析产同时结清佳兆业尾款后购三环外景瑞宾江四房准备自住。现在江门做小餐饮月入三四万比较稳定。想法一，抵押佳兆业再汉增加一套因属二套首付压力有点大，二购江门江悦城公园里精装九千五可自住。因小孩在这边上学可能在这边要生活十年左右。问房姐江门房产保值吗，还是咬牙在武汉再上一套。
回答：你好，江门这些地方的房产机会不大，都是凑某个区域的规划噱头来一波而已。 投资角度，建议先入手武汉，等有了赚钱效应之后，再置换一套江门房产自住。
提问：房姐你好 我6月份买了汉阳庭瑞阅江台 14楼117平米 单价17700 签了认购书 付了首付 签了合同 ，还没房查和下贷款 ，这个可以退掉吗？因为疫情影响 每月8000多压力太大 有没有途径退掉？
回答：你好，感谢付费！ 退首付以下方法你可以试试: 1.跟开发商协商，先好好沟通，哭穷卖惨，退房原因一定是家里有其他事情要用钱。这招行不通，直接撕逼。 2.房管局投诉，找开发商的问题，比如虚假宣传，没拿预售证，或者乱收钱等等。 3.找合同里的漏洞。 4.找关系协调。 5.打市长热线 6. 出具购房者精神病鉴定书(不建议用) 7.若以上方法都行不通，让销售帮你重新卖出去，给点。
提问：新人首问！房姐好！绿地光谷星河绘1.8，联投瑞园1.3，这2个楼盘怎么选！瑞园价格低性价比高，绿地地段好潜力大，好纠结，怎么选！
回答：你好，感谢付费！ 产业新区的发展，一般分为3个阶段： 1.发展初期 地缘上来说，此时还远离市中心，配套缺乏，市场供应量大，此时房价位于整个城市的低位区。 在这个时间段，新区楼盘还在初期开发建设中，周边环境较差，但库存量会在短短几年内激增。 2.快速发展时期 这段时期正是新城迎来一轮去库存阶段，房价开始上涨，早期楼盘已陆续清盘，新的第二、三批楼盘开始建设。 城市年轻群体已经相继，定居新城区，人口开始逐渐增多。 商业配套开始规划建设。此时新城价值潜力仍然比较高。 3.接近成熟时期 土地供应已经减少，片区楼盘已饱和，商业配套已基本完成并形成地标性建筑，人流量激增。 此时房价经历前期的快速上涨，涨势开始放缓，并逐渐与全城的平均涨速接近。 虽然仍具备潜力，但相比发展初期和快速发展时期来说，要小。 从新区发展初期到成熟期，这一阶段周期大约在10-15年左右。 所以在确定性大的新区买房，一定是越早越好，光谷东目前已经处于第二阶段：快速发展时期。1.8的价格入手未来仍能跑赢大盘，但是已经不如从前。 花山目前还处于发展初期，1.3的单价放眼整个武汉都是非常有性价比的，未来可能更大。 所以如果求稳和相对高的租金，建议优先绿地。追求，建议优先瑞园。
提问：新人首问！ 房姐好！请问想买自住复式，并考虑小孩上学方便，东西湖的恒大城、万科西半岛、万科高尔夫；江夏保利五月花的别墅这些有建议买的吗？或是建议买哪里有大露台，可养花，适合自住上学的小区。目前持有三套房，武汉恒大华府一套，江苏两套，其中一套贷款还有六十多万，手中还有现金两百多万，家庭年入近百万。 二手房光谷绿地中心城和中建光谷之星还适合投资吗？另外江苏苏州、南通如皋长江镇这些地方适合做投资吗？ 建议未来怎样规划。
回答：你好，如果是纯投资，短期内不自住，除非底仓很足，否则别墅在远郊属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。 投资角度属于赌博，赌那个特定远郊板块得到走出独立行情的特别快速发展，从而有一天远郊别墅所在板块被纳入市区，可以作为居所，于是价值大大提升。 但绝大多数远郊板块的赌博都是没有大概率确定把握的，在主力资产上我从来都不建议做没有大确定性的配置。 真正可以作为居所的纯别墅肯定是稀缺的。但是远郊别墅不可能作为居所，需求量很小，供给不小。 三环内优质别墅可以买，远郊别墅回避。富人不会去远郊买二手别墅，宁愿溢价买新楼。 考虑自住 学区和潜力，综合来看，花山是一个不错的选择，有山水环境，教育资源也相对丰富，板块增加不错，别墅价格也不算贵。 东西湖和江夏的别墅对比，硬要选一个 更倾向东西湖。 光谷东核心区性价比高的项目可以买，苏州挑区域，南通不太建议加仓了。
提问：美丽的房姐，你好！我们没有武汉房票，只有小孩有，用小孩名额在19年购汉阳人信汇二期80平米的小户型，在年底想再买一套武汉的房子，还投资人信汇怎么样，用小孩的名额二套购入，这个方法可行吗？
回答：人信汇目前价格不低，王家湾商圈比较成熟，未来大概率能跑平大势，但没有超额。汉阳片区投资四新片区。入手价格越低，越大。 可以用小孩房票，也可以开发你们老人票，做接力贷。
提问：房姐好，请问你对龙口的海景房怎么看？ 有朋友给父母买了，据说那里的空气质量好，老人养老蛮好。（投资没什么价值吧？）之前大概买的3000多一平，现在好像8000多。 不了解龙口这个地方，听听你的想法？
回答：你好，龙口完全没有投资价值。 当地忽悠了一群北京，东北等地的老人来买。 还有些人连产权都没有，到处闹呢。 超级大坑。 风景倒是好得不得了，风景有毒啊。
提问：新人首问 房姐您好？武汉本地户口，在武汉套房本我和老婆的名字，已还贷5年，剩余78万，第二套房本我一个人的名字，已还2年，余60万，想继续增仓，请问如何获得首房首贷资格？谢谢
回答：你好，操作成首付3成的方案： 1.离婚，把2套房都过户到你名下，腾出老婆的sfsd买 2.不离婚，把套房的贷款还清，找渠道操作抹房查，全款买入一套二手房，做抵押。可以抵押7成，相当于首付3成。 3.开发双方父母的老人票，男不满70岁，女不满65岁，都可以走接力贷，做多贷款30年。
提问：房姐好，希望给2个孩子素质教育，入读重庆龙兴哈罗公学，但学费20多万一年，将来有条件就考国外高考，急需在4年后年收入至少达到60万。 我是渝北区高中英语老师，年收入14万，老公湖南三一工程师，今年才去，年薪30万，但不稳定，已在裁员。我在渝北农业园区有一套套内60的两室跃层，1800月租，现住父母家方便带娃，有保税港区普泰广场3楼30建面的商铺，非独立，不好转，目前浙江佳源在打造租给京东做体验店，签了12年合同，租金1500多一月，房贷1200每月，门面贷款还有4年还完，3200每月。 目前10万现金，想通过资产投资达成收入目标，哪些楼盘有长短期空间？先买哪个楼盘？投资水土、龙兴还是谢家湾小学本部？现在哈罗国际正在引进一所名小学，中介说是公立分校，不是挂牌的，据说在和巴蜀人和街西附谈，下个月敲定，不知是否值得购买？
回答：你好，重庆土著选筹： 能买中央公园悦来就不买蔡家 能买汽博就不买回兴 能买照母山就不买礼嘉 能买观音桥冉家坝就不买大石坝 能买江北嘴就不买弹子石 能买融乔半岛就不买茶园 能买二郎就不买龙洲湾 能买江北不买南岸 能买渝中渝北不买沙区九龙和坡区 至于水土，大学城，鱼洞，北碚，就算了吧 龙兴板块现在嵌入了很多汽车制造商。 龙兴板块未来会有发展，但是问题在于和主城区的房价差距并不大，对比起来不便宜。现在暂不考虑投资。 我们一直不提倡投资，虽然有暴击的可能性，但是风险也是极大的，主要是在政策方面，比如渝北巴蜀小学（公立）之前一些楼盘是划为，后期政策变动，二手房业主需要满五年才可以入读，二手学票价值瞬间打骨折；目前在重庆分为三种： 1.公立划片区就读，义务教育，没有名额限制； 2.公立重点小学，6年一个指标，除了十大名校以外，类似区重点也是一样：马家堡小学，星光小学等； 3.私立性质学位房，一套房子一个指标，部分有中学配套的额外多一个中学指标，硬件条件一般不错，重庆鲁能巴蜀小学和中学（市值28w左右）是这类学校的标杆，教学质量和升学率等都是有目共睹的； 重庆公立的十大名校都是在老城区里面，房子的品相基本都很差，甚至大部分都是步梯房，价格也已经是比较高的，相邻楼栋有无学票价格相差30w甚至更多，金融属性就别提了； 私立学位房，近年来重庆开发商做得类似楼盘很多，各种XX巴蜀小学，XX树人小学等,打造各种名校噱头营销，其实连分校都不算，市场鱼龙混杂，需要擦亮慧眼； 最终还是要看你买房的目的是什么，为了教育可以考虑；投资的话，并不是很好的选择，另外注意一点:要买小。
提问：美丽的房姐，你好！家住世界花园海华居，没有房贷。今年年底预计有现金600。年收入500左右。我们有一个名额，有贷款记录，老人家一个68，一个66，有两个名额。想以全款买，贷三成的方式买半岛城邦二期的房子178平，四房，1850万。准备以这个价格买入，这个价格算是笋盘吗？因为建筑行业这两年资金太紧张，我老公想再等明年年底资金更充裕再买，关键他觉得深圳的房价会降，没降不愿意出手。但是看过蛇口的附近四房的价位，我觉得明年二期可能不会这么价格倒挂。家里有两个小孩，一个2022年读初中需稍好的学位，麻烦房姐帮忙分析下，或者帮忙环境学位合适，有潜力的四房，谢谢！
回答：你好，感谢付费！ 半岛城邦，这个楼盘相当经典，区位，惊艳设计，海景无敌，从期到第五期，每一期都有故事。 深圳三年横盘期，没有学位加持的半岛，逆势神奇大涨，70%，却只有20%。 同一个楼盘，只因为产品与时间纬度不同，造成了巨大分化，深圳楼市的复杂诡异，在这个盘上体现无疑。 半岛三拉升，半岛一跟涨，半岛二洼地。 想捡漏半二，可以预见的结局是小幅补涨后又万年洼下去。 而且半二产品复杂，洼的原因各有不同，一不留神就会踩坑。 半岛二目前实际成交价格在9.2左右，距离峰已经跌了19.58%，如果现在能淘到单价10W以内，我认为是可以入手的。 1.南山初中梯队： 南二外海德、南实麒麟、南外文华、南外高新。 2.南山初中第二梯队：南实南海、育才二中三中、南二外学府、南外大冲、深大附中。 3.深圳湾学校和南外科华，待定。 4.南外科华、深圳湾学校、深中南创都很有潜力，中科院先进实验也不错。 深圳的房子 从总价100w到6个亿，学位丰俭由人，都有选择，半岛而且由于稀缺性，未来价格还会涨，但是考虑孩子教育建议出售或者抵押世界花园海华居（华侨城板块在上一轮涨幅中明显跑熟大盘），入手一套好学区挂学位。
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楼市注定只有20%的人能赚钱，而我们可以成为这20%，选择大于努力！很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。
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武汉房姐2021-03-25 08:01:34
