这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
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提问：房姐姐您好！前几天您回复的几个盘我觉得超出了我的预算，我去看了一下华发中城荟31000毛坯，环境挺好，离我上班也很方便，建议入手吗？性价比怎么样对口的学校好吗
回答：华发中城荟自住还不错，未来有可能对口红领巾，但是目前不确定。 投资角度看性价比不高，是CEO盘，短期内会站岗。 总结:自住可入，投资回避。
提问：亲爱的房姐，你好，又来打扰你了。东莞清溪的公寓正在出手中，现在清溪没有新盘，再加上现在清溪的盘在涨，市场开始恐慌，可能我的公寓能出手，手上可能有46万，哥哥明年8月天门的房子满二，到时可能有58万，月供4千，哥哥不承担月供，只同意让我卖房自己操作，我户口在武汉，东莞工作5年，现在有3个方案。 方案一，用同事的名字（同事二套首付4成）和同事在清溪买一套1.9的盘，适当做一下高评，我的首付出25到30万，其余的明年和我哥的钱加起来在武汉买一套，或者在凤岗高评买大运的盘； 方案二，等明年和我哥的钱合在一起，一套武汉，一套沈阳于洪新城二手； 方案三，明年沈阳操作2套新盘； 之所以急着问是因为同事对和我在清溪买房报很大的希望，我怕耽误别人，所以希望回一下我，我好做决定
回答：你好，感谢付费！ 不建议跟同事合伙买东莞。 先把自己的房票，再考虑老人票，最后才是代持和合伙买房。 合伙买房是一个看似简单但其实比较考验操作手法和参与人心态的投资方式。如果操作不好，不仅影响房产投资的率，更影响和朋友的关系。 合伙买房中主要的关键点在于两个，一个是利润的分配，一个是售价的确定。 首先在利润分配上。房产投资是各要素的集合，主要包括：房源、房票、操盘心力。 比如现在用你同事的名字按揭贷款，但之后他自己买房的时候，却因为有按揭贷款记录而导致了首付比例提升； 再比如买房卖房都需要名义产权人跑流程，而这个流程并不是想象的那么简单。 其次是卖出售价上。 合伙买房另一个难点是对卖出售价的确定，到底是120万，还是125万，还是130万卖出？不同人对房屋估价不一，比较难达成一致。 我自己经历过的合伙买房项目，虽然都成功清盘，但却发现这里面有非常多的问题值得考量和优化，这不是新手能够hold住的。而从你的描述中，判断你是房产投资的新手，因此建议先用自己的房票买。 清溪的公寓出手之后，46万买武汉是的方案。 未来哥哥的房子出手了再继续加仓武汉或者沈阳。
提问：见图片 非常感谢！
回答：你好，感谢付费！ 1.琨御府160以上的户型投资不太合适。 2.正荣太贵，投资不大。顶楼折价10%。 可以再重新淘一淘二手。
提问：房姐好，新人首问，我在白沙洲金域天下有套自住的小三房（婚前购置），去年下半年在汉阳四新首付70%买了套洺悦芳华的洋房，当时的考虑主要是改善自住，今年开始向您学习后才发现操作可能错误。另外洋房是今年1月开始还贷明年6月才交房，借款人是我和我老婆。两个问题问您，一是我想在白沙洲再买两套房作投资用针对我的情况如何JLH破限购，二是我汉阳芳华的洋房是否不装修然后2-3年后卖掉，谢谢
回答：你好，洺悦芳华长持问题不大，未来还有空间。 建议交房之后把贷款还钱，再抵押7成出来，继续加仓武汉。 JLH破限购，或者开发老人票买也行。
提问：房姐好，希望给2个孩子素质教育，入读重庆龙兴哈罗公学，但学费20多万一年，将来有条件就考国外高考，急需在4年后年收入至少达到60万。 我是渝北区高中英语老师，年收入14万，老公湖南三一工程师，今年才去，年薪30万，但不稳定，已在裁员。我在渝北农业园区有一套套内60的两室跃层，1800月租，现住父母家方便带娃，有保税港区普泰广场3楼30建面的商铺，非独立，不好转，目前浙江佳源在打造租给京东做体验店，签了12年合同，租金1500多一月，房贷1200每月，门面贷款还有4年还完，3200每月。 目前10万现金，想通过资产投资达成收入目标，哪些楼盘有长短期空间？先买哪个楼盘？投资水土、龙兴还是谢家湾小学本部？现在哈罗国际正在引进一所名小学，中介说是公立分校，不是挂牌的，据说在和巴蜀人和街西附谈，下个月敲定，不知是否值得购买？
回答：你好，重庆土著选筹： 能买中央公园悦来就不买蔡家 能买汽博就不买回兴 能买照母山就不买礼嘉 能买观音桥冉家坝就不买大石坝 能买江北嘴就不买弹子石 能买融乔半岛就不买茶园 能买二郎就不买龙洲湾 能买江北不买南岸 能买渝中渝北不买沙区九龙和坡区 至于水土，大学城，鱼洞，北碚，就算了吧 龙兴板块现在嵌入了很多汽车制造商。 龙兴板块未来会有发展，但是问题在于和主城区的房价差距并不大，对比起来不便宜。现在暂不考虑投资。 我们一直不提倡投资，虽然有暴击的可能性，但是风险也是极大的，主要是在政策方面，比如渝北巴蜀小学（公立）之前一些楼盘是划为，后期政策变动，二手房业主需要满五年才可以入读，二手学票价值瞬间打骨折；目前在重庆分为三种： 1.公立划片区就读，义务教育，没有名额限制； 2.公立重点小学，6年一个指标，除了十大名校以外，类似区重点也是一样：马家堡小学，星光小学等； 3.私立性质学位房，一套房子一个指标，部分有中学配套的额外多一个中学指标，硬件条件一般不错，重庆鲁能巴蜀小学和中学（市值28w左右）是这类学校的标杆，教学质量和升学率等都是有目共睹的； 重庆公立的十大名校都是在老城区里面，房子的品相基本都很差，甚至大部分都是步梯房，价格也已经是比较高的，相邻楼栋有无学票价格相差30w甚至更多，金融属性就别提了； 私立学位房，近年来重庆开发商做得类似楼盘很多，各种XX巴蜀小学，XX树人小学等,打造各种名校噱头营销，其实连分校都不算，市场鱼龙混杂，需要擦亮慧眼； 最终还是要看你买房的目的是什么，为了教育可以考虑；投资的话，并不是很好的选择，另外注意一点:要买小。
提问：＃新人首问＃，房姐好，最近看了下面这两个房子，烦请房姐从投资以及未来出手的角度分析下，下面两个盘的情况，以及优先选择哪个，如果这两个都不行的话有没有其他更好的选择。目前个人较倾向于万科城市花园，家人倾向金港花园，谢谢房姐啦 万科城市花园一期，离文冲地铁500米，9楼\/11楼，73平，296，单价，4.05w，04年，朝向西北偏北 金港花园，离大沙地地铁1.2公里，15楼\/18楼，79平，335w，单价，4.24w，朝向北向
回答：你好，整个老黄埔区域来看，如果纯投资，有几个关键词：地铁、次新、好物业，只要是在老黄埔这“7字”箴言一定管用 城市花园只要你不介意石化厂的话很好哈，万科物业，这么大的花园小区估计老黄埔以后很难再造一个了，然后还有文冲旧改的利好，周围的配套也会相继丰富起来。如果介意后续接盘问题，尽量选看不到石化厂的那些房 这2个盘对比，万科城市花园的综合实力会好很多，相信自己的眼光
提问：付费首问，房姐好，C2-2 次顶楼 102单价1.4475，可入不，能不能比较下广电，绿地星河和瑞园呢？
回答：你好，次顶楼指的是瑞园吗？ 瑞园1.45以内可以入手。长持会有不错的。 广电还没有开盘，目前正在招销售，不确定开盘时间，性价比应该不错。 绿地在光谷东核心区的位置很好，如果是1.8左右，可以考虑入手。 但是广电和绿地都不一定能买到。
提问：房姐，汉口马场路附近上班，首先考虑自住，再就是投资，请问三金鑫城的三房2万值得入手吗？
回答：你好，三金鑫城考虑自住可以买，如果是投资角度，更倾向入手万科汉口传奇这类楼盘，有学位，学票溢价不算多
提问：新人首问：请问和二七滨江豪宅区隔一条解放大道的航天双城，东立国际，地铁鑫城等次新(有十年了，不知道算不算次新)，价格只有豪宅区的一半，有没有投资价值，会不会跑赢大盘？我个人认为，随着二七滨江板块配套越来越成熟，可能会带动周边整体环境和价格。不知道理解得对不对？
回答：你好，解放大道自住挺好的，成熟、舒适。 投资就当然很难成为涨的最快的板块，甚至也不排除略跑输大盘的可能性。 豪宅会占据：地段、圈层、稀缺性、品质、资源； 由于该板块开发周期略早，在品质和教育资源上不占优势，加上周边城市界面差，拆改周期长，一个体量小的改善盘也无法独善其身。 顶豪的变迁一定是随着产业崛起、经济变迁，从目前产业、经济情况来看，板块未来增量有限。 对于武汉圳的豪宅总结： 1.武汉的豪宅发展史不长，真正的豪宅相对稀缺； 2.西北湖 沙湖 二七，富豪的口味在不断变化 ； 3.武汉不缺塔尖人群，豪宅跟刚需盘是2个完全不同的市场，选筹逻辑差异巨大。即使在武汉没有利好规划的时候，豪宅也能走出独立行情。 4.从湖景豪宅到江景豪宅，再到学区+江景+商圈一体的豪宅， 一步步回归到生活与享受结合。 学区依然是豪宅的重要支撑点。 而解放大道暂时不具备上面这些先天条件。
提问：等额本金贷款划算还是等额本息合适？我记得原来在圈子里看到过，现在找不到
回答：为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？ 我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元，等额本金12416元。 1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会。 2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。 先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数 哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经出售\/换房\/还清重新抵押了。 3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？ 最重要的一点，是因为我们的视角： 通胀的速度，通常保守按照12%计算。我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】。 一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。 按照【币值】计算： 等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。 结果是什么呢： 1.等额本金的总月供，比等额本息更多 2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会 3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草。
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楼市注定只有20%的人能赚钱，而我们可以成为这20%，选择大于努力！很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。
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武汉房姐2021-03-26 06:01:33
