武汉楼市现状：有人盼涨，有人盼跌！刚需现在买房合适吗？

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

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提问：【新人首问】睿智的房姐：我和家人生活在东莞，目前在东莞市企石镇全款一套99方的房子。我工作和小孩上学都在松山湖（妻子在企石镇工作，目前我家的生活重心还是在企石），所以我们平时一般在松山湖租住人才房，周末回家居住。今年东莞房价一路飙升，最近一月南城区和松山湖（包括周边紧邻几镇）更是出现疯涨，真松山湖的二手房单价已全面超过4万\/方（松山湖已没有新楼盘）。现手上有子弹110多（我和妻子每年稳定收入约35多，其它收入约30-50），打算再入手一套，想请教房姐：我应该先解决刚需在企石另外的楼盘华润公元九里购置一套125方的（单价约1.8万\/方），再卖掉现在住这套然后去松山湖周边镇寻找洼地再入手一套？还是应该先在松山湖周边镇先上车一套投资（松山湖里面的楼价已经太高了），再去改善生活？急盼指点，谢谢！！ 原打算今周日就要去签约了的，但又怕错过这波行情（企石镇的房价一直走平）

回答：你好，东莞楼市现状： 凤岗，塘厦，清溪不用愁，也不用下多大投入，有深圳这个大佬的溢出就足够了。 长安有自己的内在实力，会一路停不下来。 虎门借助交通优势也不会太差。 松山湖东莞的经济亮点，只会更好。 南城不用说了，当前的金融，贸易，产业孵化园区东莞做的最出色，加上中心区核心区，不用担心未来。 东城有商贸，有工业，也是中心区，也不用担心。 令人担忧的就是 ： 石碣，厚街，曾经的辉煌，现在却一片茫然。 洪梅，麻涌，中堂，望牛墩这些中低收入者和相邻广州的穷亲戚增城相互看不上眼。 桥头，企石和谢岗，看着比自己还穷的惠州只能仰天长叹。 企石房产可以考虑出手，换到松山湖。 松山湖三年破6的概率很大，但去年已大涨过，今年是盘整年。 松山湖确实有各项指标支持它继续上涨，我一直很看好。 但有一点必须牢记，松山湖再好，也是东莞的松山湖，对标的是东莞房价，会被周边寮步、大朗镇的房价拉低，树不会长到天上去。 松山湖的房子该怎么买? 松山湖开发强度很低，真正的松湖片区内楼盘很少，分为东西南北四个区域： 1、松湖西区，代表楼盘是锦绣山河一到五期。 锦绣山河是松山湖体量、代表性的楼盘，品质高，区位优，大户型为主，成交活跃。 2、松湖北区 代表楼盘长城世家，和堂，3号别墅，丰华悦园，万科松湖中心。 3、松湖东区 代表楼盘万科松山湖1号，万科虹溪诺雅，翔龙御湖居。 4、松湖南区 南区是华为的总部基地，可售房源极少，区域内位置的楼盘大多是华为自建，供华为内部员工购买，售价很低。 华为自建楼盘 松山湖楼盘有两个特点，一是楼盘数量少，二是大户型和别墅居多，很多都是200平以上，总价800万起的大户型，小面积稀缺。 悦园的品质和环境不错，紧临松山湖。 总结： 1、东莞缺少价值高地，这个高地一旦出现，一定是松山湖； 2、松山湖目前配套还不够完善，价格三万多，还有入场机会，不过要注意回避溢价盘，淘笋； 3、东莞二手房不限购； 4、鉴于东莞的经济体量和对热钱的吸引能力，松山湖最值得投资的是小面积低总价，一是稀缺，二是门槛低。 5、松山湖片区，分为多个板块，有真松湖和伪松湖，价值有高有低，需要认真挑选。 6、选筹不要超出上述范畴。 松山湖周边辐射板块也可以多淘淘笋。 如果纯自住可以买华润公元九里，投资角度，其实租房住比较好，把子弹都投资到更大的板块。

提问：房姐，最近看了旭辉千山凌云、绿地星河汇、华润24城、融创一江赋，未来3年投资的话，可以帮忙排个序吗

回答：你好，这几个楼盘对比，投资绿地星河绘，明显价格倒挂。 光谷东2021年新开楼盘大部分都在2万以上，绿地也是投资光谷东核心区最后的机会了。 另外几个盘投资价值都一般。旭辉千山凌云区位稍微强一点。

提问：房姐你好，看了你的回答快人快语句句干货非常佩服！我也有一个问题困扰着我！向您请教！ 我和我太太在武汉有两套房，都是以她名义贷款，一套在保利心语八期，目前在住。一套在南湖梦里水乡一栋3单元4楼121平米的三房，没有电梯。 因小孩上小学三年级，我太太考虑现在的小学没有对口中学，或者说可能的对口中学是板桥中学太差，所以想来想去准备把梦里水乡的房子卖掉后，给孩子选一个好的对口中学的，选来选去最终选择在保利大都会定了一套10栋的142平米的房子总价含装修391万，据说对口虎泉中学。所以在年前找到了一个愿意接手梦里水乡房子的人，于是在武汉封城前在大都会付了77万预付款做了一个草签。约定5月31日前卖掉房子，按照二套房办理完手续。 随着疫情爆发，原来梦里水乡基本谈好的205万现在不买了，现在发现同小区的同户型有个毛坯标价185也没有卖出去。 现在进退两难，不知道该怎么办？退款保利大都会要求扣20%违约金，不退款，房子卖不出去，没有资格也没有付7层的能力。降价处理现在的看房子，不知道降到多少钱是合理的，感觉这个时候着急处理不是太好的时机，这个房子也有优点就是临湖，快坐在家里可以钓鱼了，原来听说要拆迁但是因为太靠湖不能重建也就没有拆迁，不知道留在手上未来价值如何？ 最终有朋友出了一个主意，因前面两套都是以我太太名义贷款的，如果办理离婚手续后，我可以以首套资格购买。这样就不用低价处理看房子，等到合适的时候再卖。同时，以首套购买这套新房贷款等也最划算。于是，前天找到售楼部申请由原来两个人名义改成我一个人的名字。 想咨询对我现在的实际情况，这样是不是最合理的，还有没有其他更好的解决办法？目前每月月供可以多承担一点没有关系。但是手上子弹不卖房的情况下也就120。 另外，我的户口还在湖北荆门，如果要以我的名义购买，还需要马上把户口迁过来，同时个人社保和公积金都在北京，公积金每月6000，已经交了3年了，异地公积金不知道这次买房能否用得上？

回答：你好，你们名下的2套房都没有上你的征信和房查记录，可以离婚后直接用你的sfsd购买。 如果这2套房在你的征信和房查报告中体现了，需要先结清未来后，房产证更名 离婚才可以。 也可以考虑开发老人票做接力贷买入，不需要离婚，开发商更名即可。 武汉支持异地公积金。

提问：睿智的房姐，新人首问很急，看了你发的帖子学到了很多东西，无奈手上没有那多子弹，普通的工薪阶层，在汉阳王家湾有一套70年产权的小户型，月租2000多，想卖了换个80平方左右的在100万以内的房子，自住或投资，看了东西湖的中梁天玺壹号75平的，当代境MoM92平的，说是华师附小在旁边，有公立和私立的，不知道公立的以后能不能读收费是不是很贵，还有白沙洲的绿地大都会，要等到下期开85平的，或者是不卖王家湾的那套，买阳逻的不限购的房子，华发未来城和洺悦华府85平方左右的，不知道怎么选择，求的房姐支个招。

回答：你好，白沙洲 光谷东 四新 后湖都可以买，绿地大都会和南益都还行。 阳逻 东西湖这些地方不能碰，除非纯自住

提问：房姐，你好！ 最近入手了广州雅居乐剑桥郡靠南大干线的一套房子，单价3.77，下了定金10万，绿中介中介费已交，7成房价贷款也已批。 但我越来越觉得买错了，主要还是南大干线后期的噪音这个硬伤太大，当时也是被房型和大阳台吸引。 如果不买了，就要损失定金，中介费估计也会损失。 主投资的话，我是否应该舍弃定金和中介费？ 请房姐给点建议！非常感谢！

回答：你好，感谢超级大额付费！ 单价低就不用回避，之前有人3.5左右的价格买了中间楼层的也不错。投资也是看价格吃饭，另外南大不会一下子车流就多起来，噪音可以用隔音玻璃解决 虽然我只是提醒大家不要买靠近南大的，但是价格还可以的话也可以啃掉的，因为现在行情快起来了，最近佰利山的业主心态很硬。 南大通了不会一下子就多了很多车流的，趁着广州肉眼可见的行情你可以先上了这波的车，然后趁南大不完全成熟的时候再次抛出置换也可以，买房本来就是买在较低位，卖到高点就了。 高楼层无论是灰尘还是噪音影响会小一些，担心噪音的话可以做隔音玻璃，你只需要到时候卖房的时候骗过买家就好了，尽量不要选晚上，晚上夜深人静车噪音影响大。买卖有技巧 房子不可能十全十美，选一个硬伤你不怎么介意的上车就好了，尽快吧，很多人现在是黄埔，金融城不敢买都跑到万博来了，行情会轮动，晚了你更加下不来手。 既然买了就坚定的拿下吧。

提问：房姐您好，目前首付只有60万，正在武汉光谷东和广州南沙之间犹豫不知该如何抉择，想请教一下您未来五年这两个区哪个涨幅潜力更大前景更好呢？想买套房先自住五年左右后出手您觉得可以嘛？谢谢您

回答：你好，感谢大额付费！ 南沙都是投资客去，给南部人民配置少数偏激进类的房产做分散用的，并不是让你主力资产allin买进去。真正发现起来还比较早，还不是适合入场的时间。如果你有广州名额，那就买市区。 南沙脑残粉的独白： 南沙离广州市区太远了要45公里以上——我是自贸区 南沙的产业配套需要时间落地生根——我是自贸区 南沙的人口太少且导入遥遥无期——我是自贸区 南沙的土地供应太大对手盘太多——我是自贸区 南沙跟广州关系过于松散不成体系——我是自贸区 南沙的教育医疗配套非常不太好——我是自贸区 5年前就规划了自贸区了好不好——我是自贸区 城市选择上广州比武汉好，但是板块选择上黄埔 万博比南沙更好。 如果广州破不了限购，建议买光谷东。

提问：美丽房姐您好！急急急 新人首问！本人毕业一年，准备买房。月工资在四五千左右，在光谷国际广场附近工作。现在家里首付一百 。现向您提问 目前看了花山的光谷瑞园这个可以自住吗感觉配套很不完善 和黄家湖的美的君兰半岛 相比是不是环境较差 中建星光城本人有内部折扣 可以拿下 但觉得公摊面积太大 得房太小 求房姐指点一下刚毕业的小白

回答：你好，感谢大额付费！ 你看的这几个盘，投资价值排序： 中建星光城瑞园君兰半岛 中建能拿到内部折扣，还犹豫啥呢？ 投资选筹优先考虑板块，至于公摊面积这类指标可以基本忽略不计。 花山是光谷东的外溢板块，会跟涨。 黄家湖这类远城区板块，涨幅不如三环内，并非投资。

提问：新人首问。房姐您好，武汉女生，毕业后在上海实习工作，刚工作第三年，想帮在武汉的父母投资房产，暂无上海购房资格，有计划日后回武汉。 现持青山区三套房，无贷款：1.爷爷奶奶老人自住八大家花园，140平左右，之后父母考虑照顾老人搬过去一起住 ；2.父母去年以我名义购入了奥山世纪澜郡小户型，现自住；3.一套2008年一家三口自住的青山建十一路绿水花园90+平二房；4.之后靠近武汉站\/杨春湖？那块区域的东湖新城，会有两套还建房。 个人希望父母能跳出青山，置换潜力区域，现有如下困惑： 1.父亲的想法：绿水花园出租，自住八大家方便照顾老人，奥山澜郡给我住，等后面东湖新城二套还建房到手 2.2021年预计开通5号线会在青山绿水家门口，父母觉得现在出手不是好时机，今年行情价格也不利好；再等等还是现在出手置换？ 3.说服父母置换掉青山绿水花园，购入光谷东或者其他潜力区域，这种想法可行吗？请教房姐，怎么操作属于最优解？ 4.今年还是等明年地铁开通，什么时候置换合适？如果置换后与父母接力贷，现在我和父母需要做什么准备？ 期待房姐的回复！

回答：你好，青山的主要问题是价格不低，产业更新换代慢，利好兑现慢。 建议出手绿水花园，置换光谷东思路正确。 地铁开通 老房子并不会有太大的涨幅，别抱太大希望。 父母不满65岁都可以做接力贷，可以先养养流水。

提问：新人首问，想在上海买房没指标，有什么办法吗？退一步，广州南沙如何？南沙限购好点。

回答：你好，南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。 当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。 所以，对于喜欢较高风险较高、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。 为什么不能把南沙和其他环一线环二线混在一起做类比呢，因为大家的定位完全不同。 南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。 而是剑指广东省的第三个一线城市本身！ 它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。 anyway，成功概率并不一定能到50%（就算不成功，也可能比普通城市涨的更快一点），所以我自己不是这种类型的，我只买很高很高确定性的超级城市。 南沙是给南部人民配置少数偏激进类的房产做分散用的，并不是让你主力资产allin买进去。 如果能破限购，黄埔是比南沙更好的选择。

提问：房姐你好,最近非常矛盾,希望能得到一些指点 是这样的:我们夫妻手上子弹90,目前是在关山融科天域看中一套单价2.4万的三房。 我是在深圳工作,上班加副业年收入30多。未来考虑回武汉工作,现在我想把这套房子买下来,老婆在光谷上班,可以和父母一起带小孩。我就在深圳继续做一段时间赚钱为主。 矛盾在于,,老婆认为应该一家人都在深圳 买个远点的房子,到时要回武汉再卖掉。第二,我个人觉得目前武汉房子更有上涨的空间,而且关山并不比深圳差多少。 所以想听下房姐的建议,是在深圳买差点的房子活着呢?还是在武汉买房子,让老婆小孩先在武汉生活

回答：你好，感谢付费！ 如果本来就在深圳工作、生活，那么还是考虑在深圳主场买。板块之间的涨跌并不是完全均匀的，可以再研究一下本身质量不低，前景看好，但当下还没有补涨很多的板块。 比如子弹90在中部和东部还可以找的一些性价比不错的盘。 如果已经决定了并不在深圳工作、生活，纯投资没有必要一定考虑深圳。 广州现在也是很好的上车时机，武汉也在涨幅中。 投资角度一般是建议把sfsd用在一线城市的。

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