这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
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提问：新人首问，房产如何置换 ，使得资金更快，更加面向未来。 武汉一套商铺小区靠马路底商，建议卖不？ 武汉西北湖一套14年的160平米房子无贷款 ，建议换到哪里？ 广州珠江新城东1000w 房子一套自住 尚有200w贷款，珠江新城中一套350w小房子无贷款出租，建议广州如何置换更佳？想换一套更大自住，第二套如何更好的撬动资金投资？
回答：你好，底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等情况。一般来说，租售比5%以上可以保留。 西北湖如果不自住，建议置换到关山大道和光谷东这2个板块。 广州自住如果预算到了1000万，直接珠江新城、天河公园、琶洲 1、总价约束：任何一个城市都有总价约束的规律，200-300万就要买番禺或者新黄埔的远郊，2000万只能珠江新城或者保利天悦，所以总价约束很重要很重要 2、地段+产品力：在确定了总价约束之后，那么就要在区域板块之内，寻找合乎你喜欢的小区和房源，就属于中观、微观层面，比如东方新世界的楼龄跟海滨城市花园的地头，到底哪个更重要 3、通勤+教育：通勤重要，但也不重要，在通勤和教育当中，我认为教育更加的重要，所以要从长远来看，教育是投资，所以要重视。至于说满足了教育通勤的问题就解决不了，那也不是这样说，可以寻找其他的方法，比如再买一套，或者变换交通方式 融资方案： 1.加按揭 2.截断+抵押
提问：房姐，您好！新人首问，本人在金色港湾有套两居，还有贷款，城郊有一套三室还建房，还有一套两居明年6月到手，现在考虑在汉阳入一套，考虑玫瑰园小学。目前自身还有负债，如果不打算卖房，考虑抵押贷款哪套合适？按计划入手的房龄比较老，后期不考虑学区的问题了，建议如何操作实现利益化？
回答：你好，还建房明年才交房，有房产证才能做抵押。所以现在能抵押的只有金色港湾。如果尾款在30%以内，建议先还清之后再做抵押，利率更低，额度更大。 不知道还建房具体是哪个楼盘，如果不是潜力大的板块，建议直接出手后置换更大的选筹。 只考虑学区，可以入手玫瑰园老破小，房龄尽量别超过20年，多淘淘笋吧。
提问：光谷南山府优缺点
回答：南山府位置不错，但是地王项目，价格肯定不低 自住可以考虑，投资看价格 光谷东单价超过1.9的项目都不建议买入。 未来房价的板块，不一定是涨幅的板块，但一定是最稳的板块。 虽然未来关山大道和光谷东核心区是光谷板块房价梯队，但是价格涨上去之后留给我们的利润就太少了，接下来要寻找第二梯队产品。 未来的投资方案还要看你追求稳，还是利益化。
提问：新人首问 我18年中在世茂龙湾8期买了高层，月供4800，现在信用卡负债6万，亲友负债6万，男友负债10万。行业收入不稳定两人合计月入2-3万。因怕存到首付的时候房价已经是借债都买不起，所以想年底借钱买四新小两房二手房高评高贷。 现在问题是 1，世茂龙湾的房子(房贷剩余46万)预计今年年底交房，是交房就卖出，还是办证做房抵？ 2，应该今年借钱买房，还是等到负债都还清了，有了一点积蓄再买？(估计最快也要21年中) 3，我们预计21年结婚，他们家估计也只能拿出几万块钱首付，我们家无法给出任何支持。只能我自己卖房或者做房抵或者做信用贷。如果结婚我30岁也要涉及怀孕生子，现在要不要给自己这么大杠杆。 4，我公积金有4.8万，现在处于冻结状态，要不要取出来购房用？ 5，我打心底不想卖我婚前房产，但是现在看了问答发现这是劣质房产，又特别纠结 总之就是特别纠结，也穷，又想买房，拜托房姐给指条明路应该如何规划，谢谢
回答：你好，世茂龙湾建议交房后直接出手，继续持有空间不大，蔡甸未来没有什么利好规划，只能承接汉阳的人口外溢，尽早置换到主城区，未来四新和蔡甸的价差会逐渐拉大。 今年借钱买 如果不打算用公积金贷款（或者贷款额度不高），可以取出来。留足1-2年月供问题就不算大。 如果条件允许，把2人的房票用完再领证。
提问：第二次提问，1.中介介绍江城雅居二期直接和开发商签，另外付费35w(之前说25w)中高层合下来2.33单价。能入吗？能入房姐有没有渠道？有就。如没有，交易过程注意哪些地方。若不能入，已经观望2多月了，很想投资，房姐能提供一些具体资源吗？ 2.去年买的九龙湖国博二期高层满两年要不要卖掉？十年不住都有可能。当时买是手上的钱没有更好的投资。现在有点后悔。能早点认识房姐就好了，不至于错卖了深圳又买九龙湖。 3.家里的还建房靠近红谷滩万达，亲戚建议隔断装成单间出租。房总价90W月租金预计5000左右。65W总价能租4000左右。是装修出租还是直接卖掉一套？ 图片为次提问内容
回答：你好，感谢付费！ 据我的了解，江城雅居盘后茶水好像一直签约不了，是找找靠谱的渠道。 茶水的风险不可控，可以通过签协议，录音，转账和截图证据降低风险。 是先预付少量订金，确定能备案再付尾款。 南昌因为江西各方面的原因，分流外省，本省地域跨度大，省会人口聚集效应不强。 加上南昌经济一般，房价水平却相对高，不是一个很适合建仓的城市。可以出手。 还建房如果没有办证预期，建议直接卖掉。
提问：进圈子首问。预算总房款180万左右，光谷东朗诗单价1.9万，北辰优+单价1.8万，万科紫悦湾单价1.5万，世界城香榭丽舍单价2.3万，这几个楼盘按10年-15年的投资看，这个小区投资性价比更好些，谢谢。
回答：你好，这几个盘对比，优先香榭丽舍。不过要注意香榭丽舍有一部分是原地还建的房子。 光谷东和花山这几个盘性价比都一般。
提问：房姐你好！新人首问！ 坐标深圳，33岁，手上子弹130，有首套首贷资格，月供可以2万左右，可以投注分离， 目前看了光明一号72平小3房460万（可配合GPGD到485）.已交10万定金，这套可以入手吗？ 还有坪山京基御景印象89平3房东南向，380万， 坪山金地朗悦89平3房，装修，365万， 龙岗大运中海康城国际89平3房430万， 还有更好的建议吗？
回答：你好，感谢付费！ 光明一号买入没问题 对光明的未来还是非常有信心的的： 1、和沙井这些地方不同，光明之前农场用地多，所以整个片区农民房少、易规划，实际的规划做的也非常好：光明小镇、凤凰城、科学城、大学城，产城融合、宜居宜商； 2、工地非常多，大部分是产业工地，未来这个地方会持续涌入大量人口，而且是中高收入人群； 3、整个片区一手、二手供应并不算多，九龙台、星河天地、绿地城市更新、宏发万丈城城市更新，二手传麒山、光明一号、光明大地以及边缘地带的几个旧改，未来不会出现大量砸盘的现象;4、光明位置比较有优势，相比于龙岗、坪山、观澜，离南山、福田、宝安距离都比较适中。 光明以后是南山后花园，这个说法我是不认可的，光明自身的定位非常清晰：和北边的松山湖，南边留仙洞总部基地、南山科技园连成一条完美的科技走廊，随着基础设施的不断完善，价值会慢慢凸显。 光明中心的四个盘：金融街、宏发、电建、中海，都很大概今年开盘。而未来几年光明中心基本没有新盘入市了。 不仅新盘没有供应，二手盘也没可能增长，因为受三年限售影响，光明卖掉的新盘基本要5年后才能入市限售。供需关系的天平会严重倾斜。 如果光明入手价控制在6万以内是的，再砍砍价吧。
提问：房姐你好，次提问，目前手上有子弹40，想把名下晒湖小区的老破小卖掉大概100万。考虑换四新\/白沙洲\/汉阳滨江200w左右的次新1.请问这个思路有没有问题2.现在出手晒湖小区是否合适？谢谢！
回答：你好，置换思路没有问题，武汉老破小是房产生物链的最底层，未来潜力跑输大盘。 汉阳滨江适合自住，四新和白沙洲适合投资。 如果月供能力不错，可以考虑入手一套汉阳滨江自住，剩余子弹再入手一套白沙洲投资。
提问：续费首问 我现在武汉集体户 爸妈是仙桃户口 一套东原启城房子合同写的明年10月31日交房 我单身 27岁 手上四十万 在武汉开一家餐饮店 目前月收入1万2 准备武汉开新店 实力雄厚了马上去深圳开店 买房和生活 我现在是 1.借点钱用我的二套资格再买一套武汉 2.还是说等明年交房了 爸妈落户武汉用爸妈首套买武汉（爸妈接受jlh) 3.还是先做好生意 现在开始交深圳社保 到时直接上车深圳 求房姐指点 对了 武汉两套房了还可以买深圳吗
回答：你好，建议用你的二套房票继续买武汉 等东原交房落户，这一轮涨幅可能已经结束了 武汉2套房还可以继续买深圳，贷票没有了，只能全款抵押。
提问：入圈1年，从楼市小白，学到不少，从购房资格都没有，在武汉成功入手白沙洲东原启城两套均价1万5的精装一手房，楚河汉界的环球国际中心185万入手的105平写字楼一套，带精装带租约9500一个月，请房姐检阅！
回答：还不错，写字楼租售比能保持在6%以上，可以作为稳定的先进奶牛。 武汉房票全部用完，考虑适当配置一些写字楼没有问题。
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楼市注定只有20%的人能赚钱，而我们可以成为这20%，选择大于努力！很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。
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武汉房姐2021-03-27 08:01:30
