壹
这几天提问北京的小伙伴比较多,针对北京做了详细分析,其他地区大致逻辑差不多,都可以参考,都遵循“强者恒强、价值再凝聚”。
众所周知,楼市分化已成定局。
便宜的会更便宜,贵的会更贵,是未来几年的房价趋势。
比如北京,大企业周边如中关村、望京、上地、亦庄以及有学区加持的老城区,会越来越贵。
房山、顺义、昌平等老破小,没有地铁连通和通勤价值的区域,会越来越冷。
现在的楼市已经告别了一涨俱涨,一跌俱跌的时代。优质资产会继续上涨,至于垃圾资产,等待它的只有不断失血。
那什么才是真正的优质资产?
对于北京这个城市来说,最能稳房价的是学区,是好学校,其次是产业,再然后是城市界面(也可以说是整体规划),再再然后才是地铁。
千万不要认为地段好、有地铁,房子是次新就能保值增值,去看看丰台总部基地、首经贸、六里桥你就知道保不保值了。
现如今楼市的运行逻辑愈发复杂,要想买到确定性的稀缺资产,多做功课必不可少。
贰
不过对于普通人来说,买房不单单要考虑、保值这两个因素,流动性也相当重要。
没有流动性的房子,或者说卖不出去的房子,即便一年能涨一倍,也只不过是纸面数字罢了。
我相信,肯定会有人认为,保值性好,流动性就好。
其实,这个还真不一定。
以北京为例,保值性好的板块有不少:奥森、朝阳公园、万柳、望京、亦庄等等。可是,北京流动性好的板块有哪些呢?
北京成交量的区域有七个——回龙观、天通苑、广安门外、良乡、黄村、亦庄、朝青。
这些区域都是针对刚需和刚改群体,总价在500万以内房子很多,因此成交量大、流通好。
为什么我一直强调,普通人买房,流动性好比保值更重要。
因为对大多数人而言,一套房子几乎掏空家里的所有积蓄,一旦遇上大额支出,现金流往往断裂。
前段时间,有粉丝跟我说了他的事:
17年时他小孩出生,为了改善加投资,他咬牙置换了一套三居,首付掏空了家里所有积蓄。
房贷每月1万5,他的工资每月交完房贷和生活开支后,所剩无几。好在还有妻子的工资补贴,这两年日子还算过得去。
去年由于疫情,妻子失业,家里资金立马捉襟见肘。本来手头就紧,偏偏这时候,他父亲突发脑溢血住进重症监护室(ICU),急需大笔金钱。
ICU每天上万元起,再加上各种药费、手术费等,不到4个月,就花费了接近上百万。
由于很多特殊医疗设备和特效药并不在医保的报销范围内,所以这上百万的费用,医保只报销了不到二十万,远远低于预期。
能借的钱都借了,没办法,最终他只能选择卖房。可挂出去一个月,反响平平。
因为急着用钱,最后他以低于市场价50万的价格把房子卖了出去。跟我说起这事的时候,他不断叹气:“真是人算不如天算。”