这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
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壹
提问：我是安徽合肥的。老公人才落户武汉。打算投资武汉，看好光谷的未来。本人资金三百万左右，打算入手两套，问中介了可以做成sfsd。很纠结1：是都买光谷东的新房好，2：还是一套买关山大道的二手，一套买新房好。美丽智慧的房姐，有什么好建议？选哪些盘好。武汉的学区制度和合肥不一样。
回答：你好，感谢付费！
光谷板块的发展，从光谷广场1.0版本，到关山大道2.0版本，现在转移到光谷东3.0版本。
关山大道和光谷东都是2个领涨板块。
关山大道是上一轮光谷的领涨板块，光谷东是这一轮光谷的领涨板块。但是关山大道学区明星盘的涨幅明显更高。
光谷东的价格会逐渐追平并超越关山大道。这中间的差距，就是留给我们的利润空间。
如果淘不到笋盘，不建议继续在关山大道追高，现在入手光谷东才是投资策略。
关注星球内推荐的光谷东新盘和二手跟涨盘。
贰
提问：房姐您好，新人首问！
一：本人持有深圳福永村委统建房一套120万左右，楼龄11年，每月有两千租金，因面积小涨幅不大一直有想出手置换成商品房，不知道这类房产以后能转变成商品房或者旧改？现在是否该出手置换成商品房？
二：现有子弹200个，考虑在深圳或武汉两个城市其中一个投资，暂居深圳，需要投资到流通性好的房源以便3/5年置换自住1：首付170个左右的房子，中介有推荐宝安新安的白金假日一房一厅，麻烦房姐推荐下能入手的更好区域2：200个子弹在武汉光谷关山大道只入手一套总价350万左右的，看了江城雅居单价相对其它几个对口学区价格稍微低一点点，觉得地段很好+便利，传言之后可能不对口一小或者实验中学，担忧学区会被重新划分影响房价成了键盘侠3：200个在光谷东入手两套，一套新盘一套次新，星河绘非刚需想尽办法买不到，现阶段核心区域只有民发盛特区可选，是否值得入手？小开发商、楼栋少会影响涨幅担忧不好出手得低价卖出？？？麻烦房姐帮我分析一下该在哪个城市买？问题比较多时间也很紧迫，非常感谢你的回答
回答：你好，一直不建议大家购买村委会统建房，不要因为贪了小便宜而失大，加上租售比并不高，建议尽早出手置换成更有价值的商品房。一房如果希望在流通中有竞争力，具备以下某一方面的特点：
1. 地段优势，是在地铁商业集中区域 2. 学位优势，低总价好学位房会持续跑赢大市
白金假日是西部刚需得不能再刚需的上车盘，上车盘的特点是随大势走，天花板低，价格上你追我赶。你在深圳的第二套不应该选择一房，原因比较简单：
1. 一房的居住弹性几乎没有，基本没法适应需求的变动，比如成家、小孩、父母等
2. 换房成本很高，体现在：购房资格，宝贵的首房首贷用掉之后，为了满足政策限制，你不得不做很多调整，比如离婚再买等等。你做出这样的选择可能是因为预算问题，所以增加预算的效果是最明显的，建议卖掉统建房，把子弹扩充到250-300左右，再仔细考虑一下。
深圳接下来楼市走向：
1.前海 沙井 光明涨幅虚高的楼盘，横盘2-3年不涨。
2.过分炒作的分校学位房，价格会适当回落。
3.东部有价值的板块会继续补涨，与西部差距逐渐缩小。
如果你工作在西部，建议继续在西部淘笋，关注知识星球内部推荐的楼盘。
碧海 西丽这些板块长期有价值。武汉纯投资留出60万左右入手知识星球内推荐的板块，长持即可。
叁
提问：美丽智慧的房姐，武汉长沙成都，哪里更适合投资，排个顺序呗？武汉有房，成都更推荐哪里重点关注呢？
回答：你好，感谢付费！
成都是一座不错的城市。自李冰父子开凿都江堰以来，四川平原便成为沃野千里、水旱从人的天府之国，享受了2000多年富饶稳定的红利。成都也一直是四川平原的中心，稳居西南地区头把交椅。到目前为止，成都仍然是西南地区商业最发达、最富饶的经济文化中心。
从城市的长期发展上看，人口潜力这一点成都也取之不尽用之不竭，毕竟四川平原有1亿人。成都武汉两者两者齐头并进，差不多的。不分伯仲。逻辑是一个华中中心，一个华西中心，本来就是同等比较的，长期来看重量级也差不多的。
因为长沙的区域首位度不够，地盘会被广深、武汉、浙闽、成渝瓜分不少，所以城市能级无法抬得足够高。长沙房价被低估，政策放松后会有一轮补涨，但是天花板太低，政策不确定性太大。长远看武汉和成都是比长沙更好的选择。成都政府已经出手调控了，当下买武汉是选择。
武汉投资的楼盘，详见知识星球内部分校。
肆
提问：新人首问：房姐你好，坐标武汉，本人名下两套房，一套金色华府3居室，贷款已结清。另一套融创融公馆的3居室新房，还有贷款80多万。为买房与装修，有短期负债约30万，每月现金流刚刚超过负债，已持续了3年多。本人的母亲名下有一套花桥一村85平三室一厅的老房，楼层2楼，对口育才二小新校区。拟将花桥一村的老房卖掉，以缓解资金压力，同时再想办法买套新房。请问：
1、我这样卖老房买新房的思路对不对，是否有更好的配置方案？
2、现在花桥一村老房的实际成交价大概是多少（不太信任中介的报价）？现阶段是不是卖这套房的好时机？
回答：你好，出手花桥一村置换新盘思路正确。目前85平同户型成交价在2W左右。如果是客厅斜角的户型，以往平均成交周期比较长，大约在半年左右。
想要快速高价卖房，可以参考知识星球内部分享《卖房科技树》。
一年中3-6月是好的卖房时间，现在可以挂出来了。
伍
提问：房姐你好 关于最近卖房卖房的情况：20年同9月份开始卖清江山水2室小户型，想卖了在正荣买三室。到11月在正荣单价2.55万买了一套三室，2室小户型一直挂到了21年1月底卖出 单价2.08万 。这两天同小区同小户型单价卖出2.37万，正荣也比大公馆涨幅明显低多了（当时考虑过，但是觉得大公馆太拥挤）。我这算不算高买低卖的典型啊？目前自己和父母各住一套，卖了房手里有130万拟用于还房贷，没有房票了，是否需要再开发买一套。
回答：你好，感谢付费！
清江山水这类普涨盘出手置换品质盘自住，思路没有问题。
正荣2.55入手还不错，这类品质盘在关山大道很稀缺，长远看 品质盘的溢价能力也不错的。
自住和投资本来也是鱼和熊掌，正荣和大公馆未来的价格差距不会有你想象中的这么大。
每年3-6月是比较好的出售时机，如果做不了那个最精明的投资人，赚不到最后一个铜板，那就让我们在有限的认知里，做出正确率更高的选择。现在继续开发老人票，入手知识星期内推荐的楼盘，未来上限也会很高。
陆
提问：房姐，世界各国靠近市中心的区域增值，为何在中国投资您认为要买郊区才好，政府建设多年才完成，新区起价还高？
回答：你的论点本身事实前提就不对，谁告诉你“世界各国靠近市中心的区域增值”、“新区起价还高”？市场是分阶段的，不同市场处于不同阶段，主导力量本来就不同。
1.起步阶段，市区郊区房子价差很小，市区
地段价值不断提升，市区涨的快。2.发展扩张边界阶段，刚需主导，新区涨得快。3.成熟阶段，
改善主导，市中心
大户型涨得快。同一市场，也有可能同时存在两种影响的力量。如：武汉既有新区扩张的成分，又有
存量改善的成分。所以市区郊区未来会比较平衡，可能价差还会缩近，但已经空间不大，且变化会很缓慢。
柒
提问：请问房姐：投资的话，买绿地天河会展城如何？
回答：你好，我们之前分享，过买房10大忌：
1、不要买超过20公里的远郊一手楼，尤其是超大盘2、不要买无地铁或者无地铁增量的小区3、不要买太大的小区的盘，尤其是没有清晰组团划分和无中高低档之分的4、不要买邻居全是老态龙钟讲方言的小区5、不要买只有一种户型面积段的小区，比如全是三房或者全是两房6、不要买网红盘尤其是网上炒作的网红盘，好比一直被捋羊毛的小区7、不要买交易量很少一年也出不了几套的小区8、不要买某个微信群一直鼓吹的某个板块或者小区9、不要买可能存在硬伤的小区比如高速影响10、不要买你眼看了就不喜欢的小区
绿地天河会展城这个盘，至少占了以上6条。
天河会展城号称武汉有史以来单次供地规模项目、全球已披露室内净展面积项目、中部、前三会展中心。
但了解房产投资的应该知道，会展业对房价几乎没有影响；可以参考汉阳国博。
同样的单价，放眼全武汉，投资角度有更好的选择。比如我们知识星球内推荐的板块和楼盘。
捌
提问：房姐，我觉得你是一位思维敏捷，洞察力极强的思想家！我想问你一个问题: 为什么那么多人不想上班了，想出来创业，然后加盟了开店了，比如餐饮，比如教育培训，还比如oto，共享经济，新零售……更有甚者误入返利盘，拆分盘，互助盘，p2p，数字货币……现实很骨感，往往不到3年就关店歇业了？玩盘玩链玩币把自己辛辛苦苦存的几十万元赔光了，有的还负一身债！？社会底层的普通人的上升真的那么难？上升的渠道在哪里？智慧的房姐，你是怎么看这个问题的？
回答：人生事业不如意概率非常大，尽管会持续努力还是有可能碌碌无为。如果这样，你应早些认清形势。传统家庭出来孩子，的困难是观念的束缚。比如，只相信亲手劳动才能赚钱。那些试图通过P2P和互助盘赚钱的人，说到底就是懒，明明知道是庞氏骗局，却一直在赌自己不是最后的接盘侠。
普通人还有提升阶层的办法吗？这个问题，答案的重点不在如何升阶，重点是前提是普通人。普通人能做什么？创业，做生意，需要的是死人堆里爬出来的坚韧，组织资源的坚定和智慧。大型组织的副手，圈内交际这些高大上的圈层，是二代们的特权。普通人剩下的，只有积累和赌博两条路。能快速积累出大量财富的，只有
买房一条路。但是买房这条路属于重资产行业，特点是威力太大，一打不准，成本太高。光靠现金流是发不了财的，光靠重资产也不行。所以需要2方面一起抓。创造现金流的途径很多:工作
租金代购电商短视频自媒体等等。具体做什么要看你现在什么阶。每个阶层10%的人都有机会升，竞争从来都是同龄人、同阶人的竞争，让自己有价值，能帮到更高阶的人解决问题，自然慢进进入高阶圈子。君子以顺德，积小以高大，坤德贞吉升阶。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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武汉房姐2021-04-13 18:33:18
