首日，49宗涉宅地块成交778亿元，平均溢价9.3%
在22个城市中，武汉是批进行集中供地的城市，这次的土地共有56宗，其中涉及住宅用地49宗，共建面960.5万平方米，占全年成交面积的33%。成交额达778亿元，在首批集中供地城市中名列前五，仅次于杭州、北京、南京、广州。
因为大部分地块的底价成交，平均成交溢价率只有9.3%，武汉土拍无限价，溢价率表现仍较为稳定；平均楼面价为8099元/平方米，主要是因为这一点。
总的来说，这次的土拍有以下四个特点：
特点一：单价地王和底价成交共存，地区土拍热分化明显
这次武汉土拍冷热不均，区域分化明显。49宗涉宅用地中，有29宗以底价成交，主要集中在商住、综合类地块，这与部分地块设定产业引进、商业自持等门槛不无关系。
对纯住宅地块的竞争比较激烈，平均溢价率19%，高溢价成交(溢价率高于20%)地块主要集中在东湖高新以及东西湖区。一方面，两区规划的起点高，城市功能和基础设施的完善，使其备受市场关注。另外，东湖高新区住宅市场呈现出供需两旺的局面，区域发展前景普遍看好。
值得一提的是，这次土拍多区域产生了新的单价地王：一次溢价率的地块来自东湖高新区未来城板块的P(2021)地块，由武汉葛化科以110%的溢价率竞出，楼板价10136元/㎡，成为一宗极具代表性的地块。
大多数地块的底价成交，部分板块的土地单价却不断被刷新，武汉土拍整体冷热不均。地产商有积极补仓的需求，但只看好部分地区市场，导致少数地块竞争激烈，未来仍需关注地价过高的风险。
特点二：22个宅地的平均数为0.58。城区竞争激烈压缩了利润空间。
虽然武汉没有采取一次性报价、竞配建等措施，导致高质量地块竞争激烈，但从土地成本比来看，房企仍有一定的盈利空间。
鉴于商住、综合类用地大多设置出让门槛，因此从22宗成交住宅用地来看，其名义楼板价与周边新建住宅价格的比值平均为0.58，有近四成地块的地房比低于0.5，安全性较高。
就地区分布而言，主城区和郊区存在明显的差异。城区的一些地块由于位置好，规划起点高，竞争加剧了土地价格比的上升，东湖新区、武汉市等地房比高于0.7，利润空间被进一步压缩。远郊区的蔡甸、黄陂、江夏等区域盈利空间较大，在0.5以内。
在22宗宅地中，市场火热的东湖高新和东西湖各占4宗，且土地面积比均达到0.7。相比之下，东湖高新区市场需求旺盛，存量低，区域发展前景看高一线，相对较高的地价比对未来销售不会产生过大的影响。但东西湖五大板块中，吴家山板块近年来土地供应充足，新房较多，整体库存较大，板块内两宗宅地地房比分别达到0.6、0.7，需要警惕后续需求不足导致的盈利风险。
特点三：东湖高新区供货量增加，需要注意局部地区的库存风险
一大优点就是帮助政府更清楚地规划各区的土地供应，从这次土拍来看，东湖高新区、蔡甸区、经济开发区和洪山区的土地供应量。
从各地区商品住宅库存去化周期来看，截至5月底，东湖高新区、洪山区、江汉区和江岸区的去化周期均不足5个月，而库存较低的区域以东湖高新区、洪山区和江汉区土地供应量较大，未来新项目上市节点相对一致，因此未来这些区域销售压力较小。
相反，蔡甸区和经济开发区在去化周期已经很长的基础上，又有大量的土地供应，房企拿地面临着去化压力较大，需要警惕库存风险。
特点四：万科、武汉城投等“老玩家”继续巩固市场份额，大家、绿都首进武汉
在这次集中出让的地块中，既有万科、保利、电建等早已进驻武汉的“老玩家”，也有绿都、大家等首进武汉的房企。
比较1-5月武汉商品住宅权益销售金额榜，万科、武汉城投、远洋地产等前十大房企都有拿地，进一步巩固了市场地位，整体来说，拿地成本不高。
在这次土拍中，电建拿下了2宗涉宅地块，仅次于万科，2宗地块都位于汉阳区，分别是纯宅地和商住地块，而电建则是以纯住宅为主，并以纯住宅为主，以纯住宅为主。
与其他22个城市相比，武汉的土壤拍门槛相对较低，有一半的地块成交总价甚至不超过10亿元，对于有计划补充核心城市土储的房企来说，是一个机会。在这次土拍中大家地产首进武汉，选择了光谷中心核心的板块，以8.97亿底价竞得一宗商住地块；绿都是通过与武汉的一宗地盘竞拍；
与其它核心城市相比，武汉本土房企仍保持着较强的竞争力，但考虑到目前土拍门槛相对较低，预计二三轮土拍市场竞争激烈程度也会提高。
整体而言，武汉这次土拍的热度出现了明显的分化，一方面是纯宅地几乎只有纯宅地才能成交，商住地块普遍底价成交；另一方面，区域热度明显分化，东湖高新区持续升温。
地产商之间的竞争，因供应量大、总价门槛低，新老玩家在此次土拍中均有斩获，武汉土地市场目前对于中小房企而言，能相对“友好”的价格区间较低，但需要警惕库存和老客户的需求。
繁华楼市2021-06-30 09:24:58
