多家房企频繁暴雷，从侧面推进了国内预售监管制度的加强，楼市即将进入准现房时代！
1953年霍英东带着香港份售楼说明书，给全世界的地产行业带来了翻天覆地的革命性改变。
“期先交订金百分之五十，第二期落妥二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。”
改革开放以后，为了解决房地产开发资金短缺问题，预售制度由香港传入深圳。1994年，新出台的《城市房地产管理法》标志着商品房预售制度在我国正式建立。2001年6月，实施《商品房预售管理办法》等一批法律法规，进一步完善了预售制度的法律体系。
“拿地—施工—取得预售证—预售回款—再融资—拍下一块—施工……”形成完整的资金循环体系。先收钱，再盖房，资金杠杆的灵活运用，期房预售制度，极大的缓解了开发商的融资难题，房地产行业也迎来了蓬勃发展的好日子。直至今日，商品房期房销售比例已经占到到主要城市的90％以上，成为绝大多数开发商的销售模式。随着房地产市场的发展，高杠杆，快周转成为开发商快速扩张的不二法门。对资金的需求不断放大，业主缴纳的预售资金成为了房企眼中的唐僧肉。“预售资金监管”原本是期房制度下保护业主的最主要手段。简单说，买房人的房款，不能直接给房企，要先放到银行第三方监管账户里。根据施工进度，房企可以按比例提取，有效的防止烂尾情况的发生。打个比方，在淘宝买东西，钱先放支付宝，等确认收货，再打给卖家。这样一来，即便房企出事，政府也能用监管账户里的钱，把房子盖完。不少房企与施工单位串通，虚报工程进度，提前预支监管资金来抵债。毕竟地方GDP、财政收入、投资、无数上下游企业和就业，都离不开房地产，你说能怎么办！2020年社会固定资产投资完成额为52.73万亿，房地产开发投资完成额为14.14万亿，咱当年全社会固定资产投资完成额的26.82％。都知道这是饮鸩止渴，也明白经济发展需要多几个引擎，不要太依赖房地产，但很长时间里，房地产行业在为地方经济的发展，提供了源源不断的资金支持。
值得庆幸的是，持续上涨的房价，掩盖了一切的风险，七个锅盖十口锅的游戏得以被延续下去。潘多拉的魔盒终究会被打开，原本相安无事的默契在2020年7月被迫终止！某大的债务危机率先揭开了皇帝身上的新装，事态发生了180度的转变。2021年7月19日邵阳市住建局公布了暂停恒大两个楼盘网签的的红头文件。文件认定，恒大在邵阳市两个房地产项目，共计4.05亿的预售资金未进入监管账户。存在账外收存和使用挪用预售资金，蓄意逃避监管的行为。一天之后，邵阳住建局又再次发布了新文件，宣布恢复网签。原因是，恒大在一天的时间之内，进行了整改，缴纳了1.28亿元到监管账户。没有谁会预测到，这件表面看起来微不足道的突发事件，在三个月后，成为压倒恒大乃至众多房企的一根致命稻草！恒大财富的暴雷，扼杀了恒大自救的最后希望，苦苦维持的恒大各项目，宛如多米诺骨牌一样纷纷倒塌！当大而不能倒的神话破灭后，最为焦急难安的群体，就是那些已购买恒大房屋还未交房的准业主们。他们往往倾尽全家之力凑够首付，加上银行按揭贷款，可以说被恒大深度绑定，如果房屋烂尾或拖延数年交付，将对家庭形成较大冲击。不完全统计，截至去年末，恒大已售未交付房屋约有70万（5082亿／72万）套之多，背后直接影响的就是70万个家庭，如果再考虑父母家庭等间接影响，牵涉面甚广……当地方政府发现，恒大的烂尾楼需要自己想尽办法擦屁股后，他们和开发商就不再是同一战壕的战友了，反而在某种意义上站到了对立面！从9月份开始，越来越多的地方政府在实际执行层面，大幅加强了对预售资金的监管力度，甚至部分城市开始“因企施策”，越是被认为资金风险比较大的房企，就越是加强对其的监管力度。例如佳兆业深圳坪山的一个楼盘开盘，当天回款12亿。但监管部门要求，这些钱必须先进入银行监管账户，留够资金保交楼！自作孽不可活，开发商最终自己亲手葬送了期房预售的辉煌时代！据不完全统计，仅8月份以来，已有包括连云港、三明市、天津、秦皇岛、镇江、衡阳、漳州、兰州、许昌、上海、重庆、成都、北京等超10城陆续出台相关文件，重点加强对新建商品房预售行为的监管，维护市场交易平稳健康。11月3日，成都发布《关于进一步明确商品房预售款监管有关事项的通知》，明确指出：根据风险防控需要，监管资金可直接划转至施工、材料等收款单位银行账户。11月4日，北京监管政策升级，如开发企业挪用预售资金，住建房管部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户。11月9日，石家庄调整预售监管政策：传统建筑预售许可有设计总层数的三分之一提高至主体封顶。
算上海南这个特殊的范例，石家庄成为第二个全面实施“准现房政策”的城市！过去与开发商，银行、购房者、地方政府捆绑的时间已经太久，纠葛太深。到了今天，预售制度这个依附于房地产市场的毒瘤，已经到了不得不切除的地步了。预售资金监管政策升级，打响了现房销售的枪，大破之后才能大立，房地产行业的才能迎来全新的发展！
楼市志尚2021-11-22 20:50:41
