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谈起CBD,武汉只知其一,不知其二

羊锅说楼2023-02-23 17:02:09来自北京市

武汉CBD，楼宇浩瀚

武汉主城区，二环内，恐怕没有哪个板块的争议，比得过CBD。

有人调侃：第一批00后都过上社畜生活了，CBD还没拿到“毕业证”。

市场总是很容易遗忘。

2015-2017年，CBD的精装房均价高达3.6万，二手房上岸4万大关，三年，CBD房价翻番，与宇宙中心光谷，平分秋色。

市场也总是急不可耐。

上海陆家嘴金融区、北京朝阳商务区，分别于1990年、1993年启动，广州的珠江新城，20年苦练功夫，1997年完成规划的深圳福田CBD，更是花了34年！

武汉CBD好事多磨。

从1998年决定搬迁王家墩机场，直到开始移交土地，就花了10年，如果从2008年樱海园动工算起，仅仅过去15年，对照北上广深的进度，武汉CBD还有10-15年的养成期。

外界总是苛责武汉CBD太慢了，殊不知，武汉CBD引导了一个新的时代。

中国有很多CBD，但很少有人清楚武汉CBD的特殊性、超前性，以至于每想起当年的泛海，总会感慨一番卢老板非一般的胆识和魄力。

上海、北京两大金融商务区，是政府意志主导的产物，然而，武汉是国内第一个采用“政府引导，市场运作”机制的城市！

这意味着，武汉CBD的道路、排水、管道、人工湖、公园……这些原本属于市政基建的配套，通通由泛海独立承担。

当年，武汉财政收入仅80多亿，而CBD启动资金高达18亿。放眼当时的武汉，乃至全国，恐怕没几家开发商做得到。

聚焦武汉CBD的开发业态，总开发面积约817万（地上约609万，地下约208万），其中，住宅只有242万，占总开发量的29.6%，商住比高达7：3。

CBD十年磨一剑

这么极致的商办体量，背后的资金沉淀量，估计开发商的财务团队，头脑风暴十回，账也算不过来。泛海偏偏以黑马爆冷的姿态，从容夺标。

并且，武汉CBD在规划设计上，不同于以往中式社区的理念，大胆采用西方社区的模式。讲究功能完善，为人服务，满足不同人群的需求，形成“就业半径”、“购物半径”、“入学半径”、“就医半径”等组团式发展，给后来的CBD开启了一扇新的大门。

开发CBD，绝大部分成本，砸在了看不见的路网骨架、招商引资上。如今，武汉CBD基本实现了“5年初具规模，10年初步成型”的发展规划。

从道路的施工量上看。

地上，CBD里规划的主次干道38条（已修建道路25条），约一半要与周边现有道路对接。

路网密集的CBD

全长15公里的汉江大道，于2019年9月26日全线贯通，这是继武汉大道、长江大道后，武汉第三条南北大通道，CBD这个“城中城”畅通地融入了武汉主城。

CBD第一条通车的淮海路，代表着武汉最高园林标准的市政路。当年，泛海自掏腰包，将市政规范的行道树，全部升级为胸径50CM上下的大香樟，200多株全冠移植，每株市价不低于一辆奥迪。

日夜交替的淮海路

地下，开发总量262万方，交通环道串联商务区核心的11个地块、所有地下停车场，仅仅匝道就多达“6进6出”。光谷步行街大转盘、光谷中心城得地下工程，见了也得喊声大哥。

地上、地下之间，还布设了一条1.9公里的巨型管道走廊，负责电力、通讯、供水。除此，泛海还要考虑市政工程，尽管有的地铁线路并不设站，依然必须预留“5线10站”的施工空间。

五线十站

从商办部分的兑现上看。

宝丰路高架两侧直线距离500米不到，泛海居然连开两家五星级酒店。喜来登，花了12个亿，2014年开业后，美国驻汉总领馆每年来此举办“国庆日”酒会。万万没想到，2019年，费尔蒙又在中国开了第6家费尔蒙酒店。

五星级酒店双子星之费尔蒙酒店

东部的泛海城市广场一期和二期，顺利开业，西部的泛海生活广场，开业时还喜提盒马鲜生等IP商家。

泛海城市广场开业多年

名场面，非8栋SOHO的交付、7大集团区域性总部入驻莫属。

1000多家企业搬进SOHO，仅老板、股东和管理层，就有3000多人进入CBD，一度出现“公司搬家，老板买房”的盛况。

摩天大楼赫然在目

2019年底，武汉CBD喜迎招商银行武汉分行大厦、平安银行武汉分行大厦、中国邮储银行湖北省分行、中国移动湖北省分公司大厦，加上更早的民生金融中心、泛海创业中心、金澳科技，金融产业矩阵成功“充值”7栋写字楼！

总部经济还在发酵。

2021年，华发集团“第二总部”揭牌，长江证券总部及合众人寿总部、“湖北ETF指数基金”和武汉产业发展基金、武汉市首个楼宇理事会在泛海SOHO城相继成立。

泛海一直保持着住宅、配套轮动开发的模式，自2013年底第一家企业入驻CBD，如今已超过2000家，包括不少亿元纳税大户，九大园区全干挂石材用料，打响名头。

CBD唯泛海一家独大

很快，CBD区域内，搭建起强大的居住底盘。

城市精英阶层重视教育，泛海兑现了红领巾小学顶级IP，2020年，又新增武汉市第一初级中学CBD校区，2021年，汉口辅仁小学CBD校区也开学了，锁定一站式教育体系。（免责声明：具体对口学校以教育部门文件公布为准。）

现代化的体育馆，配建有含室外足球场、室内羽毛球等场地，闲情野趣，最近的也有约7万方的黄海路隧道公园、约12万方的王家墩公园（已经建成）。

至于梦泽湖公园，泛海负责部分已完工，为什么迟迟未开放？咱老百姓压根不敢问。

泛海倾注于CBD的心血，也得到了市场的积极反馈。

2020年底，“府系”产品全新亮相。2020年12月24日，桂府网上开盘，只花了半年时间就卖完了，其中高达3成复购比例。

2023年3月，桂府即将交付，芸府趁热打铁。

作为CBD的迭代之作，泛海拿出容积率低至2.7的芸府，秉承品质建筑、艺术造园的理念，不断优化居住体验。

泛海芸府鸟瞰图

很多业主，压根不知道，卢老板当年为了石材外立面的统一性，专门包了两座石矿，才有了武汉后来的九大园区。

光谷中心城，也有一个号称承包六座矿山的高端住宅，卢老板硬生生超前了十几年啊！

悦海园的业主说，武汉冬冷夏热，住过泛海的房子，才能切身体会到，石材外立面的房子，保温和隔热效果很明显，电费省了不少。

芸海园的朋友也表示认同，特别是冬天，开个烘脚器，长时间呆在室内，也不会太冷。

此次，芸府的建筑外立面，采用新古典设计风格，在全干挂石材的基础上，植入协调的灰色铝板，观感更加时尚、大气，外墙的外保温系统，也能极大提高外墙保温和防水性能，有颜值又实用。

泛海芸府外立面效果图

园林景观，由深圳的赛瑞景观操刀，深圳华侨城的香山美墅、北站壹号，均出自他手。

芸府以浪漫新古典风情园林艺术为主题，在归家礼仪轴线之中，传递精致、舒适的园林生活。

香樟、广玉兰、丛生香泡、栾树等基调树，负责打底，巧妙点缀垂丝海棠、早樱、紫薇、紫叶李、红枫等树种，通过搭配不同植物品种，顺应植物的自然肌理进行设计，三季有花、四季有景。

从乔木树阵的入口广场、全龄活动区再到双入户精装大堂，芸府也尽力还原三进制礼序，但并不满足于此。

泛海芸府主入口效果图

为了纪念武汉CBD的前身——王家墩机场，芸府在园林的南侧，别具匠心地仿效机场跑道的特质，设计了约660米的林荫跑道。

同时，2-6#楼将首层架空，层高约5.1米，改为儿童乐园、社区书吧、健身天地、社区会客厅、老人活动场所等个性化的活动空间，与室外园林景观和谐过渡，提供多元化的生活场景，这是“园系”从未有过的。

单元入户大堂效果图

值得一提的是，芸府考虑到业主生活的便利度，毗邻4、5号楼，打造了建面约1078.67㎡的社区沿街商业，很好地满足日常购物需求。

沿街社区商业鸟瞰图

以往，泛海钟情于两三百平的超大平层，芸府这次很好地平衡了面积段。

1#主推建面约119㎡、125㎡的三室两厅两卫，3#主推建面约190㎡的四房两厅两卫，精准覆盖初步改善和高端改善。

芸府的标准层，升级为连廊设计，由于扩大了采光面，1#极大地改善了中间户119㎡的通透性。

119㎡属于标准的三开间朝南，非常符合武汉人的购房喜好，并且没有全部设计为卧室，独留了一间北向的书房，相当于户型的一个“气口”。

业主可以根据家庭需求，改造成玩具房、健身房、收藏室、书房……留下一个多功能空间，生活想象力十足。

119㎡户型图

125㎡相当于119㎡的放大版，各个功能区的尺度相对宽松，继承119㎡的优点之余，也不乏亮点。

客餐厅一体化的大开间，叠加南北双向阳台的绝佳尺度，一推门，很难不被空间的敞亮、开阔惊艳到！

125㎡户型图

明星户型，堪称190㎡，唯一一个四开间朝南的产品，别墅级生活阳台，约7.6米的南向面宽，遇上双向阳台，但凡改善群体看了，都会挪不动步！

挨着门口的独立套间，可以留给老人，最大化切割三代人的卧室动线，尊重不同家庭成员的生活作息，互不打扰。

同时，190㎡享受独梯入户的待遇，后期，业主可以将电梯厅优化为户外玄关，未来足以从容地完成换鞋等归家礼序，还原体面又舒适的至尊体验。

190㎡户型图

芸府为改善而来，为了降低购房门槛，决定改卖毛坯房，业主既能减少经济成本，又能根据自身喜好灵活装修，一举两得。

经过这么多年的开发，泛海国际居住区的住宅建成率，已经超过8成，由东往西渐渐围合，据打听到的内部消息称，芸府入市之后，CBD后续不再有新房推出。

芸府既出，后无来者。

番外篇

一个板块在市场的价值体现，开发商的身体总是比嘴巴诚实。

无论内部怎么打口水仗，开发商对外始终团结一致。附近的楼盘，仍然将自己纳入“大CBD生活圈”之内，紧抱CBD的大腿，甚至不惜打擦边球。

楼盘属于地缘生意，尤其重视地段的优越性，没有哪家开发商会傻到放弃武汉二环的价值底座。

今年1月，武汉楼市调整限购区范围，偏偏以二环线为界限，将二环内划为限购区。

从结果倒推，很明显，武汉二环的重要性不言而喻。尤其，官方在实际行动上，捅破了这座城市隐秘的窗户纸：二环内的市中心，才是武汉最有价值的土地。

更何况，武汉从来没打算放弃CBD。

武汉的十四五规划，白纸黑字地写道，“区域金融中心”的两大重点功能区，除了光谷，就是王家墩。

官方仍然认可CBD搭建的金融产业底盘，去年4月21日，武汉市政府海专门成立了“武汉金融城工作专班”，旨在推进武汉中央商务区建设，“武汉金融城”概念浮出水面。

接下来，武汉会强化建设大道沿线现状金融产业带引领作用，武汉CBD也将共同承载科技金融职能。

武汉CBD的后劲，如何续写，值得期待。

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