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武汉小区物业"涨声"夹杂质疑声 涨价谁说了算

湖北日报  作者:汪洋  2014-06-20 08:36

[摘要] 眼下,武汉不少小区的物业公司提出涨价方案,已有南湖雅园、兰陵大公馆、世纪华庭、汉华花园、鹦鹉花园、临江府等住宅小区成功上调物业费。更多的小区在酝酿涨价,因操作不当或信息不对称,在业主和物业公司之间引发冲突。小区物业管理,事关千家万户。物业公司为何要涨价?业主对涨价持何看法?双方到底谁说了算?

 

物业说法:工资标准拉高成本

“物业费不涨,公司难运转。”兰陵大公馆物业经理钱小琼说。

兰陵大公馆位于汉口兰陵路和胜利街交会处,723户,2006年首批业主入住。去年4月1日,物业费单价从原来的2元上调至2.2元。这在业内已属中等偏上水平,但也只勉强够用。钱小琼算了一笔账:涨价后,一年可多收12万元,物业费总额为107万元,的开支是32名服务、管理人员工资,约需80万元,其余则用于设备维护、突发状况等方面,所剩无几。

在钱小琼看来,物业服务是典型的劳动密集型行业,人力成本占70%,公共事业费和物耗占30%。2004年以来,人力、水、电、气等各种成本都在猛增,国家工资标准也频频上调,社保政策不断完善,直接拉高物业成本。

2005年,武汉市工资标准为460元,2013年已涨至1300元,涨幅接近两倍,但有的老小区物业费基本“一成不变”。

武汉市物业管理协会一项调查显示,大多数2004年、2005年进驻小区的物业公司,现在日子都不好过。

物业公司一旦入不敷出,最可能的选择,是通过压缩服务人员降低成本,服务质量也大打折扣,其后果是引起业主不满,欠交物业费,从而导致恶性循环。

也有物业公司“硬扛”。

在汉正街,汉正物业管理有限公司经营的多福大厦、燕山小区物业项目不仅收费标准低,收取率也很低,年年亏损,但公司并没有立即撤离的计划,“亏损部分,我们通过停车场、门面租金收入进行平衡。”总经理刘军介绍,公司隶属于硚房集团,除了物业服务,还有别的来源。

武汉市物业管理协会副秘书长顾玉兰说,较低的物业费标准不仅影响到个别企业生存,也严重制约了物业管理行业的健康发展,“不少物业公司被迫撤离;新接盘的后期物业公司,也都寄希望于物业涨价。”

双赢之道:合理定价公开透明 用服务争取业主支持

因人力成本持续上涨,不少物业公司提出涨价方案,但是难过“业主关”。

破解涨价难的关键,在于争取一半以上的业主支持,这个比例看起来不高,实际操作起来却不容易。

首先,成立业委会是必备前提。

相关政策规定,业主大会“双过半”决定小区事务的管理,只有小区召开了业主大会,选出了业委会,才能实现“双过半”。如果没有业委会,物业公司和业主便只是供需双方,物业公司为涨物业费所做的一切努力,会被质疑和抵制。“现在,几乎所有的物业公司都想涨价,但涨成功的很少。成功的案例中,大量工作都花在与业主沟通上。”顾玉兰称,小区业委会的角色十分重要,但凡向业主进行了充分地宣传和沟通,涨价方案就推进得顺利,反之则会卡壳。

其次,较高的满意度是民意基础。

提及涨价,很多业主并不理解,“为什么要涨价?现在是市场经济,亏不起就走人,总还有人想干的!”

钱小琼说,众多业主平时忙于工作,对物业管理的了解,主要集中在看得见、摸得着的保洁、绿化、保安、停车等外在方面,其实小区内中控、供水、电梯等设施设备的维护,才是小区物业的核心,要让业主全面了解,主动公开收支情况,用事实和数据说话,才能获得对物业涨价的支持。更重要的是,物业公司要苦练内功,想方设法提升服务质量,“真正把业主的事当成自己的事,他打一个电话,你要以最快的速度赶到或者解决。”

当然,要让业主同意涨价,提出的收费方案必须合理、有据。

第三,公开和透明是必要程序。

甘利蓉说,涨价程序启动后,要限度地发动广大业主积极参与,“群众工作做得越充分,通过的可能性就越大。”严格根据规定一步步走,每个环节都公示,“在书面征求业主意见的核心环节,上门的一定要是业委会的人。”她的切身体会是,如果操之过急或由物业人员代劳,涨价多会流产。

武汉市房管局相关人士认为,放开普通住宅以外的物业服务,实行经营者自主定价,有益于行业良性发展。据其分析,放开定价,并不是单方面赋予物业方权利,而是业主和物业双方通过契约关系,一同确定价格。该人士透露,相关主管部门已经开始探讨在保障房以外,全面放开普通住宅及商业物业管理服务价格;相关职能部门更多的则是督促市场健康发展。

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物业调价条件及程序

去年12月,武汉市物价局公布《物业费管理暂行办法》。办法规定,在业主大会成立前,前期物业服务合同约定的收费标准执行期限届满,或没有明确约定收费标准执行期限,但原标准已执行超过三年,调价方案经占建筑总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意,物业服务企业可以调整收费标准。

具体程序包括:

1、调价预告——物业服务企业拟定物业服务等级、服务内容及调价方案草案,以书面形式在物业管理区域显著位置进行预告,并公示物业服务企业最近三年物业服务费收支情况,预告期应不少于7日;

2、书面征求并统计业主意见;

3、公示调价结果——物业服务企业依据业主意见统计情况确定是否调价,并在物业管理区域显著位置公示最终结果,公示期应不少于30日;

4、公示期届满后,物业服务企业应在5日内将调价结果书面知会所在地的居民委员会、街道办事处、区价格主管部门和房屋主管部门。

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