被遗忘的光谷一路（中）

许巍 两天

上一集里，对光谷一路的点评是，想飞却飞不起来。

沿线的居民反响强烈，尤其是新世界恒大华府的业主，很不服气。

买了房的，当然听不得别人说不好。

在这波行情之前入手光谷一路的，不论是万科嘉园，蓝光coco，抑或是天成美雅，即使在当时看来，性价比也是很不错的。

都赚了，没必要激动。

至于你未来赚多赚少，不是我写几篇没什么阅读量的文章能左右的。

但事实就是事实，你不听不看不接受，它就在那里，不会改变。

在这波行情持续一年后，关山大道的楼盘档次被泛悦城和琨瑜府提到一个新的高度，坐稳了光谷豪宅的头把交椅；

光谷东则涌现出光谷之星，联投驿园，绿地中心城等多个高逼格楼盘，一扫屌丝气质；

光谷一路除了悦城冒了下泡，就再无声响。

一年多过去，价格也涨了不少，却看不到支撑这个价格的变化。

再说说恒大的业主。

你们心高气傲我完全理解，有天我住在泛悦城170的户型里，透过落地窗遥望远处密密麻麻的金地光谷世家，也会觉得不屑。

但恒大华府代表不了光谷一路。

就好比说藏龙岛现在都是刚需走量盘，你总不能把纳帕溪谷拿出来反驳吧？

万科嘉园，蓝光coco，天成美雅，光谷悦城，东湖锦城，光谷未来城，这些看起来差不多档次的楼盘，才是光谷一路的主流楼盘。

延续上集的问题。

光谷一路即没有产业，也没有商圈，如果要聚集人气，还有什么可以仰仗的?

答案是做社区餐饮。

可能你觉得这个答案太波澜不惊，一点都没有水平，或者你压根都瞧不上社区餐饮，不就是在楼下卖几碗盒饭，能有多大板眼？

但有时候，一个没什么居住氛围的片区，想让它变得热闹，并不需要多么惊世骇俗的创想，就是脚踏实地的，把最基础的饮食配套做好。

往往我们各种国际化，高逼格的规划，还不如楼下的一家沙县小吃来得实在。

还是举个例子吧。

三环外，光谷南，有两个紧挨着的楼盘。一个叫当代国际花园，一个叫现代森林小镇，住光谷的肯定都听过。

从名字上来说，明显是前者更洋气，从规划和产品来说，国花也确实要比森林小镇高一个档次。

但提到商业的人气，国花只能选择沉默不语。

国际花园的商业都在小区内部，对餐饮限制严格。

一期商业从进大门后可以看到，一溜住宅底商，除了一家没有使用明火，难吃到吐的面馆，就是各种房产中介和小超市。

二期商业在靠近写字楼的6号楼，应该说离外部的消费群体还是非常近的。

专门规划了一条商业街，门口还有一大片景观池塘，环境不错。

比较作的是，开发商在商铺上面做了公寓，对于一楼作餐饮，又有限制。

铺子开卖后的头几年，一直没什么人气。

最近运营的商业是面朝光谷大道，铂公馆下面的商业街区。

大量的玻璃幕墙，不规则的几何设计，炫目的灯光装饰，看起来高大上。

这次对餐饮终于没有限制了。

但规划的商铺面积偏大，对于做快餐的小商家来说门槛有些高。

陆陆续续也有些商家入驻，比前几期商业要强多了，却也只能算不温不火。

画面转到现代森林小镇，却是完全不同的热闹景象。

特别是一到夜里，在郑桥小路走一走，灯火通明，人声鼎沸，路边的小店不断有人进进出出。

为何会有如此大的差异呢？

当代国际花园一共15个组团，上万户居民，且配套有大体量的写字楼群，上班族人数也不少，自身还规划了好几期的商业街区，怎么人气就输给了现代森林小镇呢？

从开发商资质到产品定位都很一般的现代森林小镇，到底用了什么神奇的手法？

其实一点都不神奇。

就是老老实实的做最常见的社区底商。

所有的商铺都是沿街的，直接对外，除了靠近光谷大道这边的商铺面积较大，其它的全都是小面积商铺。

对餐饮没有限制，吸引了大量的快餐店进驻。

各种快餐，盒饭，拉面馆，饺子店迅速开业，成为了这里的生活配套。

除了自己社区的居民，当代的住户，金融港的上班族，纷至沓来。

随着楼盘的开发，这里的居民数量与日俱增。

吃饭是头等大事，也是三环外的居民最头痛的问题。

这里大量的快餐店，解决了这个问题，也带活了这一片的社区商业，吸引了更多其他类型的商业入驻。

以餐饮为起点，迅速形成了商业氛围，为居民提供了更多的生活便利。

当代的失败就是把简单的事情弄复杂了，不讲究实用光追求逼格。

又是街区又是景观的，却没有解决最基本的吃饭问题。

老老实实把社区商业做好，把日常的居民消费做扎实，才是正确的选择。

社区商业能不能搞好，以上的案例可以总结三点有用的经验：

1. 要有几个大体量的楼盘扎堆

商业能搞起来，基础是要有一定量的消费人群。

现代森林小镇的社区底商能搞得风生水起，除了自身的规划务实，还有一个先天的优势条件，是因为自身和当代国际花园两个大社区挨在一起，这么多住户，需求旺盛啊！

再比如当代国际花园，尽管社区商业规划失败，但居民多啊，搞了10多年，曾经冷清的商业街，现在也还是聚集了一些人气。

2. 在非核心地段，不要想着搞什么街区，商圈，就踏踏实实把沿街的底商搞好。

在光谷南，光谷一路这种非核心地段，肯定不能建商场。

这是关山大道上才玩的起的。

开发商再疯狂，也不会去尝试。

对于次级地段的开发商来说，只要挨着主干道，更喜欢搞写字楼和酒店。

在金融港这一块，企业集中，有各种会务和住宿的需求，酒店可以搞。

写字楼的行情如何?

说实话，目前整个市场都是供大于求，没有一点运营能力，不好搞。

当代国际花园面朝光谷大道，紧邻三环线，交通优势明显，对面就是金融港，企业氛围也浓厚，按说应该好搞吧？

但当代最后一期写字楼的销售，印象中好像就两栋楼吧，磕磕绊绊的搞了好几年。

光谷一路与金融港这片相比，产业氛围要差很多，这里的开发商更要谨慎务实，不要一冲动就搞出酒店和写字楼。

重心还是放在社区商业上比较正确。

3. 以餐饮为起点

民以食为天，不管住哪里，首要解决的就是吃的问题。

尤其是原本就配套薄弱的新城区。

比如光谷南刚起步的阶段，以及现在光谷一路一些在售的新楼盘，靠近高新二路这片，几乎都没什么餐饮。

在这样的片区，过个早都是刚需。

我还记得当代国际花园家面馆开业，难吃的要命，每天早上从店里排队到店外。

如果这时候能有一家常青麦香园或者蔡明纬，下楼就可以吃一口正宗的老武汉热干面，估计能让业主感动到流泪。

餐饮一旦形成规模了，就能聚集人气，做得好的，甚至还能吸引片区外的居民慕名而来，带活片区内其他类型的商家。

光谷一路这一带，不能指望整个片区都能翻天覆地，但某一块区域，未来聚集人气，形成一个小范围的居住氛围，还是有可能的。

我们可以参照上面三点标准来考察。

光谷一路目前住宅较为集中的地方，有两块。

一是创业街和光谷一路交汇处。新世界，葛洲坝，万科和蓝光，几个楼盘（除了蓝光）都算是大社区，又挨在一起。

二是高新二路和光谷一路的交汇处，目前三个新楼盘，光谷悦城，约100万方，光谷未来城，约50万方，东湖锦城，约23万方。

就位置来说，后者要好于前者，毕竟是两条主干道交汇处，交通便利性更好，更容易吸引社区外的消费人群，盘活商业。

但就体量来说，创业街这边明显楼盘更多，规模更大。

对于创业街这一带来说，有居住人口，有消费需求。

恒大是这一块的早期楼盘，已经形成了一定规模的餐饮一条街。

只是万科和蓝光的交房时间不长，就看后期能否把社区餐饮做起来，带动这里的商业氛围了。

对于高新二路这边，一是看未来还有没有新增的大体量楼盘，带来更多的居住人口，二就是看开发商的运营了。

也就是前面提到的，老老实实搞沿街底商，以餐饮为起点。

拭目以待吧。

下集预告：

1.光谷一路新楼盘简要点评。

2. 光谷一路的交通和教育配套汇总。

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